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Studie zu Immobilienpreisen : Wohnen in Großstädten wird teurer

Das vielerorts knappe Wohnangebot treibt die Preise in beliebten Gegenden in die Höhe: Zum Beispiel hier in Kölner Südstadt. Bild: Picture-Alliance

Wer in der Großstadt zur Miete wohnen oder gar Eigentum erwerben will, muss dafür immer tiefer in die Tasche greifen. Verantwortlich sind mehrere Faktoren – und auch der Staat treibt die Kosten in die Höhe.

          Blickt man in einer Stadt wie Frankfurt auf die Preise von Immobilien, dann raubt es einem nicht selten den Atem. Mit den Wohnungsmieten sieht es kaum besser aus. Und so lösen sich hier viele Umzugswünsche ganz schnell in Luft auf. Wie teuer das Wohnen in Deutschlands Großstädten geworden ist, zeigt eine Studie der DZ Bank nun schwarz auf weiß. Demnach sind die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Kommunen binnen fünf Jahren im Durchschnitt um mehr als 40 Prozent gestiegen – auch angeschoben durch das Zinstief und fehlende Anlagealternativen. Zugleich ging es für die Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart durchschnittlich um 25 Prozent aufwärts. Nicht viel anders ist es in Universitätsstädten.

          Kerstin Papon

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          „Treibende Kraft ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot“, sagt Thorsten Lange, DZ-Bank-Analyst für Immobilienmärkte. In gefragten Städten habe der Neubau lange Zeit nicht mit der wachsenden Bevölkerung Schritt gehalten. Für Wohnungen in beliebten Stadtlagen müssten deswegen nicht selten 20 Euro oder mehr je Quadratmeter für Miete und Nebenkosten aufgebracht werden. Viele Familien klagten daher, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten könnten. Der Kreis der Betroffenen sei zudem in Städten besonders groß, weil der Löwenanteil der Haushalte hier zur Miete wohne. In Stuttgart seien es rund 65 Prozent, in Berlin gut 80 Prozent. Seit Anfang 2010 am stärksten gestiegen sind laut Studie die durchschnittlichen Mieten in Berlin (plus 32 Prozent), gefolgt von Frankfurt (26 Prozent) sowie Düsseldorf und München (jeweils 23 Prozent).

          Ganz so dramatisch wie auf den ersten Blick scheint die Lage dennoch nicht. Nur in den vergangenen fünf Jahren seien die Mieten deutlicher gestiegen als die Verbraucherpreise, sagt die DZ Bank. Über 20 Jahre hinweg hinkten sie aber hinterher. Nur in den Großstädten hätten sie zur allgemeinen Preisentwicklung aufgeschlossen. Der Vorwurf, dass Wohnen unbezahlbar geworden sei, wäre vor allem auf den jüngsten Preisschub zurückzuführen, während das gesamte Ausmaß überschätzt werde, sagt Lange. Überproportionale Mietanstiege wie in Berlin lägen zudem oft an dem niedrigen Ausgangsniveau.

          Ausgaben für Heizung und Strom haben sich verdoppelt

          Die höheren Wohnkosten haben mehrere Gründe. Die wachsende Stadtbevölkerung ist laut DZ Bank zentraler Treiber für den Mietpreisanstieg. Lange verweist zudem auf die zweite Miete: die Nebenkosten. So hätten sich die Ausgaben für Heizung und Strom seit dem Jahr 2000 verdoppelt. Auch gestiegene Ansprüche trieben die Wohnkosten in die Höhe wie die zunehmende Wohnungsgröße. Besonders teuer geworden sind begehrte Innenstadtlagen der wachsenden Metropolen.

          Auch der Staat, der Wohnen durch die Mietpreisbremse erschwinglich machen wolle, habe das Wohnen verteuert, besagt die Studie. Mehrfach sei in den vergangenen Jahren an der Steuerschraube gedreht worden. Am offensichtlichsten seien die Steuererhöhungen, die den Bau und Kauf von Immobilien verteuert hätten wie die im Jahr 2007 von 16 auf 19 Prozent erhöhte Mehrwertsteuer. Auch betrage die Grunderwerbsteuer nun 5 bis 6,5 Prozent. Nur in Bayern und Sachsen gilt noch der ehemals einheitliche Satz von 3,5 Prozent. Zugleich seien Grundstücke und Immobilien teurer geworden, wodurch sich die Kosten der Käufer zusätzlich erhöhten, heißt es von der DZ-Bank. Größter Posten sei allerdings die rechtlich fragwürdige Grundsteuer. Schlechtere Abschreibungsmöglichkeiten wirkten sich zudem negativ aus. Hinzu kämen verschärfte Bauvorschriften zum Beispiel energetischer Art.

          Die Situation an den Wohnungsmärkten der deutschen Großstädte sei aber keine korrekturbedürftige Fehlentwicklung, sondern ein normaler Trend, der in wachsenden Städten auf der ganzen Welt anzutreffen sei, lautet das Resümee der DZ Bank. Im Vergleich zu ausländischen Metropolen fielen hiesige Großstadtmieten sogar eher niedrig aus. Zudem seien steigende Mieten an sich nichts Schlechtes, machten sie doch den Wohnungsbau attraktiv und dämpften dadurch letztlich den Preisanstieg.

          Anfangs hatten wir in diesem Artikel die Studie mit der Information zitiert, die Grunderwerbsteuer betrage nur in Bayern noch 3,5 Prozent. In der Studie allerdings war Sachsen untergegangen. Das haben wir jetzt ergänzt. Vielen Dank für den Hinweis!

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