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Kapitalanlage Immobilien : Lage, Lage, Lage

  • -Aktualisiert am

Bild: dapd

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage. Wohnungen für Rentner und Studenten bieten beste Renditen. Nur nicht in der Provinz.

          In Deutschland ist der Immobilien-Boom ausgebrochen. Aus Angst vor der Staatsschuldenkrise und einer möglichen Inflation fliehen die Menschen in Immobilien als Kapitalanlage. Sie schlagen überall zu: in den ehemaligen Schmuddelvierteln der Großstädte, in kleineren Städten, in Ostdeutschland. Steigende Einkommen und Immobilienkredite zu rekordtiefen Zinsen heizen die Nachfrage zusätzlich an.

          Als Kapitalanlage werden vor allem Wohnungen gekauft, für Häuser hat nicht jeder die nötigen Mittel. Wegen der großen Nachfrage sind vielerorts die Preise in die Höhe geschossen. Nach Berechnungen des Analysehauses Bulwien Gesa ist München am teuersten: Fast 7000 Euro kann dort ein Quadratmeter Eigentumswohnung bei Erstbezug kosten. In Frankfurt sind dafür bis zu 5214 Euro fällig, selbst in Freiburg bis zu 4680 Euro. Schaut man sich beliebte Berliner Stadtteile an, werden die Preise noch absurder: Nach Angaben der Wirtschaftsberatung Empirica sind die Preise in Kreuzberg in den vergangenen drei Jahren um durchschnittlich 56 Prozent gestiegen, 2465 Euro kostet da der Quadratmeter. In Mitte kostet ein Quadratmeter 3267 Euro, 44 Prozent mehr als vor drei Jahren.

          Die große Preissteigerung ist am Ende

          Rainer Braun, Vorstand von Empirica, macht vor allem die demographische Entwicklung für den Preisanstieg verantwortlich. Die Bevölkerung schrumpft zwar, aber es gibt immer mehr Singles, kinderlose Paare oder ältere Menschen. "Dadurch steigt die Wohnungsnachfrage", sagt Braun. Gleichzeitig werde seit Jahren zu wenig gebaut.

          Wenn man der aktuellen Prognose des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI) glaubt, hat die große Preissteigerung aber ein Ende genommen. "Wir erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien mittelfristig und im Durchschnitt stagnieren", sagt Torsten Schmidt, Konjunkturexperte des RWI. Steigende Preise erzielten vor allem Neubauten. Ältere Immobilien hätten nur dann Chancen, wenn sie in guten Wohnvierteln der Metropolen stehen, in den nächsten Jahren gebe es auch Chancen in einigen Studentenstädten.

          Investition in Neubauten rentabel

          Der Immobilienmarktforscher Bulwien Gesa hat ausgerechnet: Wenn man heute eine 100 Quadratmeter große Neubau-Wohnung in Hamburg für etwa 330:000 Euro kauft, kann man sie 2015 für voraussichtlich 457:000 Euro wieder verkaufen. Man erzielt durch diesen Wertzuwachs und die laufenden Mieteinnahmen abzüglich der Kosten eine Rendite von rund 38 Prozent, also etwa 7,6 Prozent im Jahr. In den vergangenen Jahren waren die Renditen noch höher. Zum Vergleich: Kaufte man dieselbe Wohnung 2007, um sie heute wieder zu verkaufen, konnte man eine Rendite von rund 75 Prozent erwirtschaften.

          Bei der Auswahl der richtigen Immobilie sollten Käufer auch auf das Baujahr achten. Von Häusern aus den 60er und 70er Jahren rät Rainer Braun von Empirica ab: "Die haben oft kaum Schallschutz, und der Wärmeverbrauch ist sehr hoch." Bei jüngeren Gebäuden ist das genaue Alter nicht so wichtig, weil der Baustandard besser ist. Alle Bestandsbauten haben aber den Nachteil, dass sie schneller das Alter erreichen, in dem hohe Renovierungskosten anfallen. Andreas Schulten, Vorstand von Bulwien Gesa, empfiehlt daher: "Wer eine Wohnung viele Jahre lang vermieten möchte, sollte in Neubauten investieren." Auf kurze Sicht sind die Renditen hingegen bei Bestandswohnungen höher, weil der Kaufpreis niedriger ist.

          An ältere, gut betuchte Mieter denken

          Käufe lohnen sich vor allem in großen Städten mit einer starken Wirtschaft wie München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Köln, in denen hohe Gehälter gezahlt werden und in denen die Infrastruktur mit Kitas, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten gut ist. Experten empfehlen besonders sanierte Gründerzeitviertel wie Eimsbüttel in Hamburg, Glockenbach in München, Prenzlauer Berg in Berlin und Westend in Frankfurt.

          In diesen Wachstumsregionen, die auch Zuzügler aus dem Umland anlocken, kann es für Anleger sogar interessant sein, in heruntergekommene Immobilien zu investieren, um sie dann auf Vordermann zu bringen. Außerdem kommt es auf die Ausstattung der Häuser an. Weil die Bevölkerung immer älter wird, sind Wohnungen gefragt, in denen ältere Menschen zurechtkommen: Gemeint sind Häuser mit Aufzug und mit wenigen Wohneinheiten, weil viele Ältere nicht anonym wohnen wollen. Und weil viele alte Menschen ein hohes Sicherheitsbedürfnis hätten, sei eine Investition in eine Erdgeschosswohnung auch nicht so gut, sagt Braun.

          In kleineren Städten lohnt die Immobilie kaum

          Wenn Wohnungen für Familien gedacht sind, werden Balkon und Terrasse besonders wichtig, besser noch ein eigener Zugang zum Garten - und genügend Stauraum im Keller. Auch in Ostdeutschland werden einige Städte mittlerweile attraktiv für Anleger. Grund dafür ist der Bevölkerungszuwachs in einigen Städten wegen der verbesserten wirtschaftlichen Lage, der sich positiv auf die Immobilienpreise auswirkt. "Die einen ziehen Leipzig und Dresden als Firmenstandorte an, die anderen Greifswald und Jena als Universitätsstädte", sagt Malte Maurer vom Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle. Potsdam profitiere von der Nähe zu Berlin.

          In kleinen Städten lohne es sich - wenn sie keine bedeutende Universität haben - hingegen nicht zu investieren. In den Kleinstädten gilt das Gleiche wie für Käufe auf dem Land: Wo der Nahverkehr schlecht ist, die Arbeitslosigkeit hoch und Einwohner reihenweise wegziehen, fallen die Preisen für Immobilien. Die billigsten Preise bringen nichts, wenn man keine Mieter findet. Nur zur Alterssicherung könne sich eine Immobilie in der Provinz lohnen, wenn der Eigentümer darin selbst wohnen will.

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