Neue Anlagestrategien : Lieber Aktien auf Pump kaufen als fürs Eigenheim sparen
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Eigenheim: Im Zeitalter von Mikrozinsen leicht verwirklicht Bild: dpa
Noch nie war es so günstig, sich fremdes Geld zu borgen. Das ermöglicht ganz neue Strategien - vor allem beim Hauskauf.
Alle regen sich über die niedrigen Zinsen auf. Doch wer ein Haus kaufen will, jubelt. Baukredite für mittlerweile weniger als zwei Prozent, das gab es noch nie. So niedrige Zinsen regen zu Denkmodellen an, die früher keinen Sinn ergaben. Heute können sie sinnvoll sein. Und dem Hauskäufer viel Geld sparen.
Bisher war klar: Wenn der Hauskauf anstand, wurden alle Ersparnisse zusammengekratzt, um es zu finanzieren. Mindestens, um die Baunebenkosten zu tragen, also vor allem Makler, Grundsteuer und Notarkosten. Bis zu zehn Prozent des Hauspreises macht das aus. Wenn vom Angesparten noch etwas übrigblieb, wurde es genutzt, um es in die Finanzierung des Hauses zu stecken.
Das Darlehen von der Bank konnte dann entsprechend niedriger ausfallen. Später, wenn der Kredit schon ein paar Jahre lief und der Hausbesitzer eine größere Summe Geld bekam - zum Beispiel aus einer Erbschaft, einer Abfindung oder einer Bonuszahlung -, wurde es für Sondertilgungen des Baukredites genutzt. Das heißt, es wurde mehr als vereinbart zurückgezahlt, damit das Haus schneller abbezahlt ist.
Die neue Welt
Im neuen Zeitalter der Mikrozinsen könnte hingegen ein anderes Vorgehen weniger kostspielig sein. Wer langfristig in Aktien anlegt, kann deutlich mehr Rendite erzielen, als er für den Baukredit Zinsen bezahlt. Warum also die Aktien verkaufen und das Geld in das Haus stecken? Es könnte sich vielmehr anbieten, die Aktien zu behalten und beim Kauf des Hauses eine höhere Kreditsumme zu vereinbaren. Die meisten Banken ermöglichen das. Später können dann größere Geldbeträge nicht für Sondertilgungen genutzt werden, sondern auch für Aktienkäufe.
Ein Blick auf die Wertentwicklung von Aktien legt ein solches Vorgehen nahe: Seit den siebziger Jahren erzielten die deutschen Aktien im Dax im Durchschnitt eine Rendite vor Steuern von 8,3 Prozent im Jahr. Das hat das VZ Vermögenszentrum für die Sonntagszeitung für einen Anlagezeitraum von 15 Jahren ausgerechnet - der häufig gewählten Zinsbindungsdauer für Baukredite und daher vergleichbar. In diesem Zeitraum haben die Anleger trotz aller zwischenzeitlicher Aktiencrashs nie Verluste gemacht, sondern im schlechtesten Fall zwei Prozent, im besten aber 15,7 Prozent Gewinn im Jahr.
Zwei Beispielrechnungen der FMH Finanzberatung für diese Zeitung sollen nun prüfen, ob sich die Strategie lohnen würde (siehe Grafik). Gerechnet wurden sie einmal mit sieben Prozent und das andere Mal konservativ mit vier Prozent Rendite vor Steuern im Jahr. Sieben Prozent erzielten die Aktiendepots nach den Rechnungen des VZ Vermögenszentrums mit einer Wahrscheinlichkeit von 65 Prozent, vier Prozent Rendite mit 94 Prozent Wahrscheinlichkeit.
Schafften die Aktien sieben Prozent, lohnt es sich immer, in Aktien zu sparen, statt die Kreditlast zu reduzieren. Die Strategie brachte mehrere zehntausend Euro Einsparungen. Bei vier Prozent Aktienrendite sieht es hingegen anders aus: Obwohl das deutlich mehr als der Kreditzins ist, hätte der Hausbesitzer die Aktien lieber verkaufen und in die Hausfinanzierung stecken sollen. Denn macht er das nicht und nimmt lieber eine höhere Kreditsumme auf, steigt der Zins auf das Darlehen. Das kann die höhere Rendite der Aktien nicht mehr aufholen. Hinzu kommt: Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer schmälern die Aktiengewinne um bis zu 27,8 Prozent.
Aber zum einen liegen die vier Prozent wie gezeigt weit unter dem Durchschnitt, Anleger können eigentlich mehr erwarten. Zum anderen sind in der Rechnung vier Prozent Rendite für den Anlagezeitraum von 15 Jahren angenommen. Der Anleger hat aber jederzeit die Chance, in guten Börsenphasen zu verkaufen und eine höhere Rendite zu erzielen. Dann könnte er das zurückbekommene Kapital immer noch in eine Sondertilgung stecken. Nach zehn Jahren Kreditlaufzeit darf er sogar den Baukredit ohne Gebühren kündigen. Er könnte dann weit mehr tilgen als die üblichen fünf oder zehn Prozent, die Banken meistens im Jahr erlauben.
Die Rechnungen zeigen auch: Aktien behalten und jetzt einen höheren Neukredit abschließen, das lohnt mehr als Aktien statt Sondertilgungen bei älteren Krediten. Denn bei Krediten, die vor einigen Jahren vereinbart wurden, sind die Zinsen viel höher als heute. Die Aktienrendite muss dann schon deutlich höher als die Bauzinsen sein, damit die Strategie mit mehr Aktien und keiner Sondertilgung aufgeht.
Bei vermieteten Wohnungen lohnt es sich tendenziell stärker, die Aktien zu behalten. Denn die Mieteinnahmen können mit den Kreditraten verrechnet werden, die Steuerlast sinkt im besten Fall auf null. Vorzeitiges Tilgen führt nur dazu, dass die Mieterlöse stärker versteuert werden müssen.
Wer die Strategie aus Aktien und höherem Baukredit wählt, sollte aber ein paar Dinge beachten, damit sie aufgeht. Er sollte das Geld wirklich langfristig anlegen und nicht kurzfristig für andere Dinge benötigen. Nur dann können ihm Aktiencrashs nichts anhaben, weil er genug Zeit hat, Verluste wieder aufzuholen.
Er sollte nicht in wenige einzelne Aktien anlegen, sondern breit gestreut in den Dax oder ein weltweites Portfolio. Das senkt das Verlustrisiko. Mit Indexfonds (ETF) geht das sehr kostengünstig. Und er sollte sich eine Bank suchen, die das Aktiendepot möglichst hoch als Sicherheit akzeptiert. Bis zu 60 Prozent sind möglich. Das senkt den Kreditzins. So kann der Pump-Kapitalismus äußerst lukrativ sein.
