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Investieren im Internet : Die Crowd ist scharf auf Immobilien

Auch von Crowdinvestoren mitfinanziert: an der früheren Stalinallee in Ost-Berlin (heute Strausberger Platz). Bild: dpa

Immobilieninvestments sind gefragt. Das zeigte sich 2016 auch in einem massiven Anstieg von Crowdinvestments. Eine Studie zeigt allerdings, dass die Anlageform dennoch wenig bekannt ist.

          Crowdfunding ist eine mittlerweile nicht mehr ganz neue Geldanlage. Genauer gesagt, ist es Crowd-Investing, denn unter „Funding“ versteht man eine Finanzierung, die den Geldgebern nicht unbedingt Gewinne bringen soll – eine Spendensammlung also, und weil sie im Internet stattfindet, hat sie einen anderen Namen.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Beim Crowdinvesting und Crowdlending geht es ums Geschäft. Dabei hat sich eingebürgert, dann von „Lending“, also „Leihen“ zu sprechen, wenn die Kredite entweder an Privatpersonen oder aber an eine Zweckgesellschaft vergeben werden und erstrangiges Fremdkapital darstellen. Dagegen gilt als „Crowdinvesting“ entweder die Vergabe von Eigenkapital oder von Nachrang-Darlehen. Diese werden wie Eigenkapital eingestuft, weil der Investor sich im Insolvenzfall hinter den anderen Gläubigern anstellen muss. Daher sind diese Kredite deutlich riskanter. Nach dem Kleinanlegerschutzgesetz dürfen Privatanleger maximal 10.000 Euro auf diese Weise investieren.

          Nach Zahlen des Internet-Portals Fuer-Gruender.de war die beliebteste Variante im vergangenen Jahr mit einem Volumen von rund 77 Millionen Euro immer noch das Crowdlending, während das Crowdfunding bei knapp 10 Millionen Euro nahezu stagniert. Gewaltig aufgeholt hat indes das Crowdinvesting. Mit einem Volumen von rund 59 Millionen Euro hat es sich seit 2014 mehr als verdoppelt.

          Zu verdanken ist dies allein dem Crowdinvesting in Immobilien, in das mittlerweile zwei von drei Euros fließen. 2015 war es nur rund jeder dritte. Dagegen ging das in grüne Projekte und Start-Ups investierte Volumen sogar zurück. Insgesamt steckten deutsche Anleger 2016 laut einer Studie der Crowdinvesting-Plattfrom ifunded mehr als 41 Millionen Euro in Nachrangdarlehen für Immobilienprojekte. Ein beachtliches Wachstum – in den Jahren 2012 und 2013 waren es insgesamt gerade einmal 2,4 Millionen Euro gewesen. Auch das Projektvolumen hat mit 572 Millionen Euro eine durchaus schon eindrucksvolle Größenordnung erreicht.

          Doch trotz dieses Erfolges ist das Potential anscheinend noch groß. Nach einer von iFunded beauftragten repräsentativen Umfrage des Demoskopie-Instituts Allensbach hat gerade einmal jeder sechste Deutsche im Alter über 16 Jahren von Immobilien-Crowdinvesting gehört. Das ist insofern kaum verwunderlich, da noch nicht einmal der Hälfte der Befragten von Crowdfunding als Oberbegriff je gehört hatten. Und bloß 4 Prozent hatten sich damit näher beschäftigt.

          Und wie das mit neuen Anlageklassen bei den eher vorsichtigen Deutschen so ist, sind es auch nur 13 Prozent, die sich vorstellen können, selbst via Crowdinvesting in ein Immobilienprojekt zu investieren.

          Die Vorbehalte seien in erster Linie auf Unkenntnis zurückzuführen, heißt es von iFunded. Zweifel an der Seriosität der Anbieter spielen eine große Rolle, auch scheint vielen das Crowdinvesting als solches undurchsichtig. Das ist auch den Plattformen bewusst. Der Bundesverband Crowdfunding hat daher seit diesem Jahr für seine 21 Mitglieder verbindliche Berichtsstandards beschlossen. Diese sollen es Anlegern ermöglichen, die Entwicklung ihrer Investition zu verfolgen.

          Ein Vorteil des Crowdinvestings könnte diesem zugute kommen. Mehr als drei Viertel derjenigen, die einem Investment offen gegenüber stehen, hoben als positiv hervor, dass man auch ganz kleine Beträge investieren kann. Das deckt sich auch mit den Aussagen zu möglichen Anlagebeträgen. Mehr als die Hälfte würde bis zu 500 Euro in ein Projekt stecken.

          „Diesen Trend beobachten wir auch in der Praxis“, sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded.de. „Es gibt zwei Gruppen von Anlegern: diejenigen, die in der Regel das Modell sehr gut kennen und im Durchschnitt um die 4.000 Euro investieren und diejenigen, die es noch nicht kennen und zunächst einmal eine kleine Summe investieren und das Crowdinvesting ausprobieren. Schon bei Folgeprojekten investieren diese größere Summen.“

          Das meiste Geld wurde mit mehr als 30 Millionen Euro bisher in Projekte in Hamburg und Berlin investiert. Das sind rund 40 Prozent der Gelder. Überhaupt ist Norddeutschland so etwas wie die Domäne dieser Projekte. Auf Projekte in Baden-Württemberg und Bayern etwa entfallen seit 2012 gerade einmal 4,5 Millionen Euro.

          Doch das Bild ist verzerrt. So entfallen bei Schleswig-Holstein 86 Prozent der Gelder auf ein einziges Hotel-Großprojekt. Vor allem aber sitzen die größten Plattformen in Berlin und Hamburg. Das könnte auch an der Lebhaftigkeit der dortigen Start-Up-Szenen liegen. Zudem gibt es bisweilen Verbindungen zum Immobiliengeschäft. iFunded wurde von der Berliner Immobiliengesellschaft Skjerven Group mitgegründet und Zinsland entstand aus dem Private-Equity-Fonds Civum, der Immobilienprojekte finanziert hat.

          Zu drei Vierteln wurden beim Immobilien-Crowdinvesting bislang Wohnimmobilien finanziert. Worüber allerdings bisher keine Aussagen möglich sind, ist wie riskant die Projekte in der Praxis tatsächlich sind. Denn von den 71 Projekten sind gerade einmal neun bislang zurückgezahlt worden.

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