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Anlegen in Ackerland : Goldene Scholle

Ackerland ist in den vergangenen zehn Jahren stärker im Wert gestiegen als der Dax. Bild: dpa

Ackerland wird immer wertvoller und lockt Anleger in Scharen. Millionär muss man dafür nicht sein.

          5 Min.

          Mecklenburg, ein Wintertraum: eine kleine mittelalterliche Kirche und ein stattlicher Gutshof vor sanfter Hügellandschaft, rundherum Seen. Weit verstreut liegen die Weiler, dazwischen schnurgerade Alleen. Ein Dutzend Häuser hier, ein Dutzend Häuser dort, von den Dächern steigt Rauch. Der Wasserlauf, der durch die Gemeinde fließt, heißt tatsächlich Rauschender Bach.

          Sebastian Balzter

          Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Kein Wunder, dass Norbert Rethmann Mitte der Neunziger zugriff, als hier einer der großen landwirtschaftlichen Betriebe aus DDR-Zeiten privatisiert wurde. Der Unternehmer, der im Westen den Entsorgungskonzern Remondis aufgebaut hatte, wurde Landwirt, zog aus dem Münsterland in den Osten, renovierte den Gutshof, war zehn Jahre lang sogar Bürgermeister der 400-Seelen-Gemeinde. Heute führt einer seiner Söhne das Agrarunternehmen, das in der Gegend angeblich rund 7000 Hektar bewirtschaftet, das wären 10.000 Fußballplätze. Die Familie spricht nicht gern darüber, nur so viel ist klar: Verkaufen will sie das Land nicht.

          Dabei wäre das ein Riesengeschäft. Wer 1995 in Mecklenburg-Vorpommern hundert Hektar Ackerland gekauft hat, musste dafür im Durchschnitt umgerechnet 280.000 Euro zahlen. Heute kostet die gleiche Fläche gut 2 Millionen Euro, achtmal so viel. Allein in den vergangenen zehn Jahren hat sich der Wert fast verfünffacht. Ein Tempo, das man in der schläfrigen mecklenburgischen Idylle am allerwenigsten vermuten würde.

          Viele gute Gründe für Wald und Acker

          Aber nicht nur dort, auch im Rest der Republik sind die Preise für Acker-, Wald- und Weideflächen seit 2006 deutlich gestiegen, im Durchschnitt haben sie sich verdoppelt. Das ist mehr, als der Dax im selben Zeitraum zugelegt hat. Ganz zu schweigen von der vermeintlich inflationären Entwicklung der Hauspreise, die im Mittel nur bei vergleichsweise zahmen 25 Prozent lag. Unglaublich, aber wahr: Während alle Welt von „disruption“ schwafelt, das Smartphone anbetet und ins Silicon Valley pilgert, ist die heimische Scholle zur wahren Goldgrube für manche Anleger geworden.

          Warum das so kam, ist schnell erklärt. Erstens haben die Landwirte in den vergangenen Jahren gut verdient. Die Erträge sind gestiegen, die Milch- und Getreidepreise lagen zwischenzeitlich auch noch sehr hoch. Da lohnt es sich, mehr Felder und Wiesen zu bewirtschaften. Zweitens hat die Finanzkrise das Vertrauen vieler Investoren in komplizierte Verbriefungen und virtuelle Geschäfte erschüttert, dagegen ist das eigene Weizenfeld, der eigene Weinberg oder der eigene Wald eine beruhigend krisenfeste Alternative.

          Drittens haben auch noch die Niedrigzinsen der vergangenen Jahre die Ackerlandpreise nach oben getrieben: Die Rendite von etwa einem Prozent, die sich nach Ansicht von Fachleuten dauerhaft mit verpachteten Flächen verdienen lässt, ist gar nicht mehr so kümmerlich.

          Run aufs Land ist auch im Westen zu beobachten

          Dass es für erfolgreiche Manager und Unternehmer neuerdings im Trend liegt, den Landwirt oder Jäger in sich zu entdecken, hat die Nachfrage zusätzlich angeheizt. Da gibt es den früheren Dax-CEO, der sich im Ruhestand am Treckerfahren und Schnapsbrennen in der westfälischen Provinz erfreut. Oder den Bankmanager aus dem Vogelsberg, der in der großen weiten Welt Karriere gemacht hat, als kleiner Junge aber so gerne Förster werden wollte und sich nun den Traum vom eigenen Wald erfüllt hat.

          Ein netter Nebeneffekt: So lässt sich auch die Erbschaftsteuer reduzieren, wenn das Finanzamt die Flächen als Betriebsvermögen einstuft, denn das wird steuerlich begünstigt. „Und für die Erben ist es oft einfacher, einen Wald zehn Jahre lang zu behalten als einen Handwerksbetrieb mit fünfzig Mitarbeitern“, beschreibt der Grundstücksmakler Holger Meyer vom Büro Meyer & Greif in Lohmar bei Köln die Ausgangslage.

          All das ist prinzipiell schon mit wenigen Hektar möglich. Andere denken in anderen Dimensionen, werden zu Großagrariern. Die Rethmanns in Mecklenburg, die Brillen-Dynastie Fielmann in Schleswig-Holstein, die mit Heiztechnik reich gewordenen Viessmanns aus Nordhessen am Stettiner Haff - bald habe jede zweite deutsche Industriellenfamilie irgendwo einen Bauernhof, frotzeln die Kritiker der rustikalen Welle.

          Für Leute mit weniger Geld in der Tasche stellt sich allerdings die Frage, ob es sich für sie überhaupt noch lohnen kann, mit ihrem Ersparten ein Stück Land zu kaufen, wenn die Milliardäre schon alle da sind. Schließlich klagen die Landwirte schon seit einiger Zeit, dass sie sich die Preise nicht mehr leisten können. Das gilt nicht nur für den Osten, der Run aufs Land ist auch im Westen zu beobachten. Die mit Abstand höchsten Preise, mehr als 80.000 Euro je Hektar, werden im Regierungsbezirk Oberbayern gezahlt, den reiche Münchner wegen seiner Nähe zu den Alpen schätzen.

          Mit Wald funktioniert Geschäft nach ähnlichen Modell

          Platzt da bald die nächste Blase? Er sehe dafür keine Anzeichen, sagt Makler Meyer, der vor allem Flächen an der Rheinschiene zwischen Bonn und Duisburg vermittelt. „Die Nachfrage ist ungebremst, das Angebot gering. Der Verkäufer sucht sich den Käufer aus.“ Haben sich beide auf den Preis geeinigt, ist der Handel allerdings noch nicht perfekt. Das Grundstückverkehrsgesetz enthält eine Klausel zum Schutz der bäuerlichen Landwirtschaft:

          Die Behörden können einen Verkauf annullieren, wenn der Preis weit über allen Vergleichswerten liegt - und wenn der Käufer über keine Qualifikation als Landwirt verfügt. Der übliche Ausweg ist, dass die Anleger einen langjährigen Pachtvertrag mit einem ansässigen Landwirt schließen und diesem die Bewirtschaftung überlassen. Meist kommen die Verpächter damit auf eine Rendite zwischen einem und zwei Prozent.

          Im Wald funktioniert das Geschäft nach einem ähnlichen Modell. Dort können Käufer, die keine Ahnung oder keine Zeit haben, sich eigenhändig um ihre Bäume zu kümmern, gegen eine Gebühr die staatlichen Forstämter oder andere Dienstleister beauftragen. Die wickeln auch gleich noch den Holzverkauf ab. „Keiner muss selbst mit der Kettensäge ran“, beruhigt Holger Meyer. Viele Besitzer begnügten sich damit, einmal im Jahr zu entscheiden, welche Bäume gefällt und verkauft werden sollen.

          Weniger als 100.000 Euro? Keine Chance

          Sind es beim Ackerland außer der Lage vor allem die Bodenqualität und die Niederschlagsmenge, die eine Fläche besonders wertvoll machen, zählen beim Wald andere Kriterien. Welche Bäume stehen darin? Wann können sie geschlagen werden? Und: Ist das Stück groß genug, um es zur Jagd zu nutzen?

          Man muss dafür kein Milliardär sein, aber für Kleinanleger kommen Acker und Forst als Anlageklasse eher nicht in Frage - es sei denn, sie vertrauen ihr Geld einem Fonds oder einem Agrarkonzern an. Wohin das führen kann, hat in diesem Jahr allerdings die spektakuläre Insolvenz des größten deutschen Anbieters KTG Agrar gezeigt.

          Wer weniger als 100.000 Euro mitbringe, warnt der Makler Claus Voß aus Ludwigslust in Mecklenburg-Vorpommern, habe keine Chance auf eine attraktive Fläche, deren Bewirtschaftung sich lohnt. Er rechnet damit, dass die Preise künftig nicht mehr so stark steigen werden wie in der Vergangenheit. Hier und da gebe es sogar schon Schnäppchen: Weil die Milchpreise zuletzt deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt lagen, seien manche Milchviehhalter darauf angewiesen, Flächen zu verkaufen, um Geld in die Kasse zu bekommen. Da lasse sich mit Erfolg verhandeln.

          Deutlich günstiger als in Deutschland ist Ackerland in Mittel- und Osteuropa zu haben. Allerdings lauern dort auch Fallstricke. In einigen Ländern sind die Eigentumsrechte stark eingeschränkt, das hat sich herumgesprochen. Deshalb gebe es kaum noch Interesse an Äckern in Polen oder Ungarn, berichtet Claus Voß. Vergleichsweise sicher und liberal sei Lettland, wo der Hektar Ackerland zurzeit rund 5000 Euro kostet.

          Zwei Szenarien würden den Markt umkrempeln

          Wie sich die Preise dort entwickeln werden, ist noch schwieriger einzuschätzen als in Deutschland. Hier wie dort spricht ein Faktor dafür, dass sich die Geldanlage in Ackerland immer noch auszahlt: Solange die Städte wachsen, werden die verfügbaren Flächen stetig weniger, weil Jahr für Jahr Wiesen und Felder zu Bauland umgewidmet werden.

          Zwei Szenarien allerdings gibt es, die den Markt umkrempeln würden. Dazu müssten sich die Fürsprecher der traditionellen, familiären Landwirtschaft gegen die Acker-Investoren durchsetzen. Sie sind dafür, den Landkäufern künftig vorzuschreiben, an Ort und Stelle zu wohnen.

          Das würde manche Großstädter abschrecken. Außerdem wollen die Bauernvertreter die staatlichen Agrarbeihilfen, ohne die viele Höfe nicht existieren könnten, an die Betriebsgröße koppeln. Das würde sowohl den Großagrariern à la Fielmann und Rethmann als auch den Verpächtern den Wind aus den Segeln nehmen. Allzu große Sorgen müssen sie sich allerdings nicht machen. Bis jetzt waren die Politiker immer gut darin, den Familienbetrieben viel zu versprechen. Geändert hat sich jedoch kaum etwas.

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