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Fonds : Offene Immobilienfonds suchen den Unterschied

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Unter den Anbietern offener Immobilienfonds gibt es zunehmend Bestrebungen, die unterschiedlichen Investitionsstrategien für die Anleger transparenter zu machen.

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          Unter den Anbietern offener Immobilienfonds gibt es zunehmend Bestrebungen, die unterschiedlichen Investitionsstrategien für die Anleger transparenter zu machen. Hierzu ist jetzt eine interne Diskussion in Gang gekommen, an deren Ende unterschiedliche Produktklassifizierungen unter dem Sammelbegriff offene Immobilienfonds eingeführt werden könnten, bestätigt die Vorsitzende des Immobilienausschusses im Branchenverband BVI, Barbara Knoflach.

          Als Grundstruktur stellt sie sich eine Aufteilung in die Kategorien "konservativ", "wachstumsorientiert" und "spekulativ" vor, wie dies bereits an den übrigen Kapitalanlagemärkten üblich sei. Darunter könnten sich dann in der Zuordnung breit diversifizierte Fonds sowie einzelne Regionen-, Länder- oder auch Branchenfonds finden. Unterstützt wird die bessere Darstellung der Anlagestrategie der offenen Immobilienfonds beispielsweise in Bezug auf den Auslandsanteil von Arnold de Haan, Geschäftsführer der Commerz-Grundbesitz-Gruppe, die unter anderem den größten offenen Immobilienfonds Hausinvest Europa anbietet: "Die Vergleichbarkeit unter den offenen Immobilienfonds ist nicht mehr gegeben."

          Unterschiedliche Produktgattungen

          Umstritten dürfte in der kommenden Diskussion jedoch sein, welche Portfolioausrichtung welcher Kategorie zugeordnet wird. Daß jedoch eine Einführung von unterschiedlichen Kategorien sinnvoll ist, zeigt die aktuelle Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. So stehen etwa europaweit anlegende Fonds wie der SEB Immoinvest oder der Hausinvest Europa mit einem Wertzuwachs in den vergangenen zwölf Monaten von rund 4 Prozent deutlich besser da als die beiden auf den deutschen Immobilienmarkt beschränkten iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2 mit einem Zuwachs von unter einem Prozent.

          Dies hat unter anderem damit zu tun, daß die jüngsten Abwertungen in den Portfolios bei deutschen Objekten deutlich stärker ausfielen als bei ausländischen Immobilien, wie eine kürzlich veröffentlichte Aufstellung des BVI zeigte. Diese Aufstellung machte augenscheinlich, daß international agierende Fonds für die Risikostreuung im Idealfall bessere Voraussetzungen haben als reine Deutschland-Fonds. Vor diesem Hintergrund würden unterschiedliche Produktgattungen den Anlegern die Unterscheidung erleichtern und eine gute Orientierung bei der Investitionsentscheidung bieten. Allerdings macht dies auch deutlich, daß derzeit die Anbieter der schlechter laufenden Fonds kaum ein Interesse an einer stärkeren Differenzierung haben, weshalb sich eine endgültige Entscheidung innerhalb des Branchenverbandes in die Länge ziehen dürfte.

          Notwendige Differenzierung

          Auch eine eigene Produktkategorie für neu aufgelegte offene Immobilienfonds erscheint hilfreich. Im Normalfall weisen die jungen Produkte in den ersten Jahren einen überdurchschnittlichen Wertzuwachs aus, weil sie nur neue Objekte in ihren Portfolios halten, die kaum Leerstand aufweisen sollten. Positiv wirkt sich auch die niedrigere Liquiditätsquote aus, weil zu Beginn kaum größere Mittelabflüsse auftreten, für die Gelder zurückgestellt werden müßten.

          Diese systembedingten Sondereffekte verzerren die Darstellung in den gängigen Ranglisten. So weisen aktuell der Kanam Grundinvest und der Axa Immoselect mit rund 6 Prozent die mit Abstand beste Jahres-Wertentwicklung aus. Allerdings sind sie auch noch nicht drei Jahre am Markt. Zwar laufen die Sondereffekte erfahrungsgemäß nach etwa fünf Jahren aus. Davor ist ein Hinweis auf das Alter des Fonds aber eine interessante Orientierungsgröße.

          In den vergangenen Jahren wurde die Differenzierung nicht für notwendig gehalten, weil ohnehin nur rund 20 offene Immobilienfonds auf dem deutschen Markt erhältlich waren. Mit den Rekordzuflüssen in den vergangenen drei Jahren - die das verwaltete Vermögen insgesamt von 48 auf 87 Milliarden Euro und die Anzahl der Produkte auf rund 30 anschwellen ließen - sowie mit Blick auf das prognostizierte weitere Wachstum dieser Anlageklasse hat sich diese Ansicht offensichtlich geändert.

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