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Zu viel Geld, zu wenig Häuser : Erste Immobilienfonds schließen ihre Tore gegen die Geldflut

Das Chilehaus in Hamburg gehört zum Bestand des Uni-Immo Deutschland. Bild: Picture-Alliance

Die Deutschen kaufen nicht nur gerne Immobilien, sondern auch Immobilienfonds. Jetzt aber wird es einigen Fondsgesellschaften zu viel.

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          In Deutschland ist in letzter Zeit so viel Geld in offene Immobilienfonds geflossen, dass die ersten Fonds bereits die Tore gegen die Geldflut geschlossen haben und keine neuen Gelder mehr annehmen. Eine Ausnahme wird in den betroffenen Fällen nur für Sparpläne gemacht, bei denen die Menschen regelmäßig einen Betrag einzahlen, der dann in Immobilienfonds angelegt wird. Nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) sind den Immobilienfonds für Privatanleger in Deutschland allein im Januar netto 800 Millionen Euro zugeflossen. Das sei der höchste Zufluss seit Dezember 2014 gewesen.

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Zu den Fonds, die vorübergehend kein Geld mehr annehmen, gehören die drei Immobilienfonds der Fondsgesellschaft Union Investment, die über die Volks- und Raiffeisenbanken vertrieben werden: Der Uni-Immo Deutschland, zu dessen bekanntesten Gebäuden beispielsweise das Chilehaus in Hamburg gehört, aber auch das Äppelallee-Center in Wiesbaden, das Hilton München City, das Kröpcke-Center in Hannover oder das Alexa am Alexanderplatz in Berlin.

          Außerdem der Uni-Immo Europa, dessen Portfolio vom Chinon-Center im hessischen Hofheim über das Radisson Blu Hotel in Krakau bis hin zum Hochhaus „Central Seine“ in Paris reicht. Und nicht zuletzt der Uni-Immo Global, der etwa in Japan beim „Shioma Koyoma Office Building“ investiert ist. „Wir sorgen mit einem aktiven Liquiditätsmanagement dafür, dass die Liquiditätsquoten nicht zu hoch sind“, begründete eine Union-Investment-Sprecherin den Schritt.

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          Bei der Deka, die ihre Anteile über die Sparkassen vertreibt, hieß es, man arbeite mit einem System von Kontingenten; im Augenblick nehme man noch Gelder an, aber es könne sein, dass man bald denselben Schritt gehen müsse. Die Deutsche Bank hat drei offene Immobilienfonds: DWS Grundbesitz Europa, Global und Fokus Deutschland. Von diesen ist über den dritten und jüngsten ein Stopp der Anteilsausgabe verhängt worden. Er ist in fünf Objekte investiert, unter anderen in Nürnberg und Stuttgart, und das Management wollte auch eine zu hohe Liquiditätsquote vermeiden: „Aktuell ist keine Öffnung in Planung, sondern die Investition der vorhandenen Kundengelder steht im Vordergrund“, sagte ein Sprecher der Deutschen Bank.

          Die Zinsen sind niedrig, Immobilien aber sind teuer

          Diese Situation bei den Fonds ist nicht einmalig, trotzdem ist sie bemerkenswert. In jedem einzelnen Fall mag es spezielle Gründe geben. Es gibt aber auch zwei gemeinsame Phänomene, die mit dem Zinsniveau und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank zu tun haben, wie Sonja Knorr, Fondsexpertin beim Analysehaus Scope, sagt. Zum einen wird es für die Fondsgesellschaften immer teurer, Liquidität zu halten. „Für ihre Cash-Positionen müssen die Fondsgesellschaften zunehmend eine negative Verzinsung in Kauf nehmen“, sagt Knorr.

          Der andere Effekt ist, dass die Immobilien besonders auch in Deutschland teuer geworden sind. Und zwar sowohl, weil die Fondsgesellschaften selbst sich gegenseitig sehr viel Wettbewerb um die für sie geeigneten Objekte in den interessanten Ballungsräumen machen, als auch wegen der sehr hohen Nachfrage institutioneller Anleger, die zunehmend in Immobilien investieren. Somit sei es gar nicht mehr so leicht für die Fondsmanager, den gewaltigen Zustrom an Mitteln in Objekte mit einer guten Rendite zu investieren. Knorr berichtet: „Viele Fondsgesellschaften sind deshalb schon dazu übergegangen, nicht nur sogenannte Core Immobilien zu kaufen, sondern auch die Kategorie Core Plus zu akzeptieren, bei der etwa noch ein Vermietungsproblem zu lösen ist, oder auch Projektentwicklungsrisiken zu übernehmen.“

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