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Studie : Immobilien bleiben gefragt, Immobilienfonds nicht

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Die Anleger investieren in Immobilien, aber nicht in Immobilienfonds Bild: obs

Seit der letzten Reform ist das Mittelaufkommen offener Immobilienfonds um mehr als die Hälfte eingebrochen. Das hat eine Studie der Ratingagentur Scope herausgefunden. In der Branche ist man uneins, wie die Lage einzuschätzen ist.

          Ein Jahr nach der bisher letzten Reform der offenen Immobilienfonds zeigt sich, dass die Anleger nicht mehr so leicht von diesem Produkt zu überzeugen sind. Das Mittelaufkommen ist rund ein Jahr nach dem Beschluss des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) um mehr als die Hälfte eingebrochen, stellt die Ratingagentur Scope in einer Studie fest. Damit sind den Fondsgesellschaften, die diese Produkte noch anbieten, etwa eine Milliarde Euro weniger neue Mittel zugeflossen.

          Die jüngsten Zahlen des Fondsbranchenverbands BVI zeigen einen noch stärkeren Rückgang des Neugeschäfts. In den ersten vier Monaten 2013 betrug das Mittelaufkommen offener Immobilienfonds 1,6 Milliarden Euro. Im laufenden Jahr waren es per Ende April 353 Millionen Euro. „Viele Fondsgesellschaften hatten offenbar vor Inkrafttreten des KAGB das Regulierungsendgeschäft genutzt, um die Anleger in offene Immobilienfonds reinzubringen“, sagte Scope-Analystin Sonja Knorr. Denn die letzte Reform hat die Anleger nochmal spürbar schlechter gestellt. Davor konnten die Anleger bis zum Betrag von 30000 Euro ihre Anteile jederzeit verkaufen. Seit der jüngsten Reform muss der Anleger gekaufte Anteile mindestens zwei Jahre halten. Beim Verkauf gilt eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.

          Anleger kaufen Immobilien ohne auf den Preis zu achten

          Nach Auslaufen des Endgeschäfts fällt das Mittelaufkommen entsprechend geringer aus. Und es wird dauerhaft niedrig bleiben. Die Verkaufsrekorde, die sich früher mit offenen Immobilienfonds erzielen ließen, gehören für lange Zeit der Vergangenheit an, meint Knorr.

          Es ist kurios: Die Deutschen suchen händeringend nach Investitionsmöglichkeiten in Sachwerte, von denen sie sich Sicherheit versprechen. Das treibt die Preise für Wohnimmobilien in manchen Regionen Deutschlands in die Höhe. Doch während die Anleger Immobilien kaufen, ohne kaum auf den Preis zu achten, wollen sie Immobilienfonds immer weniger kaufen.

          Sinkende Absatzzahlen

          Entsprechend sinken bei den großen Vier, die noch in diesem Geschäft vertreten sind, die Absatzzahlen. Die großen Vier, das sind die Union Investment der Volks- und Raiffeisenbanken, die Deutsche Bank, die Commerzbank und die Deka der Sparkassen. Sie dominieren das Geschäft vor allen Fondsgesellschaften, die sich in diesem Geschäft halten konnten. Die Union mit einem verwalteten Vermögen von 23,4 Milliarden Euro ist Marktführer bei offenen Immobilienfonds.

          Von einem sinkenden Absatz ist die Deka am stärksten betroffen. Der Deka Immobilien Europa kam im ersten Quartal 2013 auf Mittelzuflüsse von 534 Millionen Euro, ein Jahr später nur noch auf 328 Millionen – ein Minus von 206 Millionen Euro. Beim Deka Immobilien Global sank das Mittelaufkommen um 182 Millionen Euro. Den stärksten Rückgang in einem einzelnen Fonds verzeichnete jedoch der Uni Immo Deutschland, von dem die Union Investment im ersten Quartal dieses Jahres weniger Anteile in Höhe von 261 Millionen Euro absetzte. Auch die Deutsche Bank ist betroffen. Das Mittelaufkommen des Grundbesitz Europa ging gegenüber dem ersten Quartal 2013 um 101 Millionen Euro zurück. Die Commerzbank verzeichnete für den Hausinvest 28,5 Millionen Euro weniger Mittelzuflüsse.

          Unterschiedliche Einschätzungen

          Wie stark der Markt für offene Immobilienfonds geschrumpft ist, zeigt ein längerfristiger Vergleich: 85,6 Milliarden Euro hatten die Anleger in diesen Produkten laut Zahlen des BVI Ende April 2011 investiert. Bis Ende April dieses Jahres schrumpfte das verwaltete Vermögen auf 80,9 Milliarden Euro. Das ist ein Rückgang um mehr als 5 Prozent.

          Die Lage der offenen Immobilienfonds wird derzeit in der Branche bemerkenswert unterschiedlich eingeschätzt: Während 90 Prozent der Anbieter laut der Scope-Studie ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sogar als sehr gut beurteilen, sind die Stimmen aus den Finanzvertrieben spürbar verhaltener. 36 Prozent erwarten dort für das laufende Jahr ein geringeres Absatzvolumen als im vergangenen Jahr. 9 Prozent rechnen sogar damit, dass die Geschäfte viel schlechter laufen.

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