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Strategie : Was bedeuten steigende Zinsen für Immobilien und Banken?

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Bild: FAZ.NET

An den Finanzmärktenn dominiert der Wirtschaftoptimismus stärker denn je. Insgesamt dürfte man die heiß gelaufenen Immobilienmärkte und die mit ihnen verbundenen Volkswirtschaften darum herum kritisch betrachten müssen.

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          Die Krise am amerikanischen Immobilienmarkt sorgte in den vergangenen Wochen für Schlagzeilen. Sie bezogen sich vor allem auf den so genannten Subprime-Bereich, also auf jene Kredite, die an Anleger mit geringer Bonität vergeben wurden. Der Anteil dieser Art von Hypotheken am Gesamtmarkt hatte gerade in den letzten Jahren des inzwischen wohl vergangenen Kreditbooms dramatisch zugenommen.

          Entsprechend deutlich können die Auswirkungen der Tatsache sein, dass er nicht mehr weiterläuft. Denn nicht nur die Bauunternehmen und deren Zulieferer haben aufgrund der bestehenden Überhänge unverkaufter Häuser zu kämpfen, sondern auch Banken und Anleger, sie sich Hypotheken direkt oder indirekt über irgendwelche intransparente Derivate ins Depot gelegt haben.

          Zahlungsausfälle nehmen aufgrund steigender Zinsen zu

          Denn da in den vergangenen Jahren die Zinsen erhöht wurden, kommt es zu immer mehr Zahlungsausfällen - und entsprechenden Wertminderungen bei diesen Anlagen. Viele Anleger werden davon noch nichts wissen, da es für solche Produkte keinen fungiblen Markt gibt. So könnte das Repricing, das im Rahmen der jüngsten Hedge-Fonds-Krise um Bear Stearns und anderen stattfinden dürfte, für manche Überraschung sorgen.

          So geht beispielsweise Credit Suisse Asset Management bei den Subprime-Hypotheken in den Vereinigten Staaten von zunehmendem Zahlungsverzug und mehr Zahlungsausfällen aus, da Kreditnehmer, die ihre Darlehen unter niedrigen Kreditvergabestandards erhalten haben, ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, wenn die ursprünglich niedrigen Zinssätze auslaufen und die Kreditkonditionen nach zwei bis drei Jahren neu festgesetzt werden.

          Der Anteil der überfälligen amerikanische Hypothekenkredite von säumigen Schuldnern niedriger Bonität erreichte im ersten Quartal den höchsten Stand seit knapp fünf Jahren. „Es ist naiv, anzunehmen, am amerikanische Subprime-Markt sei das Schlimmste überstanden“, erklärte Robert Parker, Vize-Vorsitzender bei Credit Suisse Asset Management auf einer Anleihemarkt-Konferenz in Hongkong. „Zumindest im weiteren Jahresverlauf wird die Ausfallquote bei Subprime-Hypotheken steigen.“ So werden in diesem Jahr Hauseigentümer für variabel verzinste Hypothekenkredite im Volumen von etwa 515 Milliarden Dollar voraussichtlich mehr zahlen müssen. Nächstes Jahr wird es Hypotheken im Volumen von 680 Milliarden Dollar betreffen, schrieben Analysten von Bank of America vergangenen Monat. Über 70 Prozent davon wurden an Schuldner schwacher Bonität vergeben.

          Die meisten Analysten wollen jedoch nicht davon ausgehen, dass sich das Problem auf Kredite höherer Qualität oder gar auf die Gesamtwirtschaft auswirken wird. Es lässt sich allerdings fragen, wo sie ihren Optimismus hernehmen mögen. Denn der Immobilienboom und damit verbundene Exzesse war nicht nur auf die Vereinigten Staaten beschränkt, sondern zeigte sich auch in anderen angelsächsischen Staaten und in großen Teilen Europas.

          Situation in Teilen Europas noch ausgerprägter als in den Vereinigten Staaten

          So dürfte die Situation in Großbritannien der amerikanischen ähneln. Selbst mit Blick auf Irland und Spanien wirft die Frage auf, wie robust die Wirtschaft gegenüber steigenden Zinsen sein kann. Denn eine Analyse der Credit Suisse zeigt, dass das Wachstum der Kredite, die an Immobilien- und Bauunternehmen in den vergangenen Jahren vergeben wurden, in Irland, Spanien, Großbritannien, den Vereinigten Staaten, Portugal, Frankreich und Italien jährliche Raten von zehn bis 35 Prozent betragen hat.

          Das hat dazu geführt, dass zum Beispiel in Irland und Spanien sowohl Konsumenten als auch die Banken sehr stark verschuldet sind. Das Verhältnis von Schulden der Privathaushalte zu Bruttoinlandsprodukt liegt in Großbritannien bei 100 Prozent, in den Vereinigten Staaten bei 94 Prozent, in Irland bei 82 Prozent und in Spanien bei 79 Prozent. Das Verhältnis von Bankkrediten an Unternehmen zu Bruttoinlandsprodukt liegt in Irland bei 85 Prozent und in Spanien bei 81 Prozent. Damit sind in Irland und Spanien sowohl Privathaushalte als auch Unternehmen relativ stark verschuldet.

          Gleichzeitig werfen Bürogebäude in Großbritannien und Spanien weniger ab, als vergleichbare Staatsanleihen. Im Wohnungsbereich gilt das für Dublin, Madrid, Paris, London, Amsterdam, Mailand und nicht zuletzt auch in Berlin. Das heißt nicht nur, dass die relevanten Gebäude im Vergleich mit den Miteinnahmen nicht nur relativ teuer sind, sondern das Verhältnis wird sich bei steigenden Zinsen auch noch weiter verschlechtern. Aus diesem Grund dürfte man diese Märkte, vor allem auch ihre Wachstumsaussichten, kritisch betrachten müssen. Das dürfte vor allem für Spanien gelten, das außer Bau- und Immobilienwerte und den Versorgern kaum etwas zu bieten hat.

          Kritisch dürfte auch der Blick auf Bankaktien werden müssen. Denn die Analyse zeigt auch, dass die Korrelation ihrer Performance mit den Anleiherenditen in den vergangenen zehn Jahren in Hongkong, Irland, Großbritannien, den Vereinigten Staaten, den Niederlanden, Singapur, Spanien, Frankreich, der Schweiz und nicht zuletzt auch in den skandinavischen Staaten und Italien stark bis sehr stark negativ war. Das bedeutet, bei steigenden Zinsen muss man die Banken in diesen Märkten grundsätzlich - die Einzelbetrachtung mag ein anderes Bild ergeben - nicht haben. Dagegen scheinen die Papiere deutscher und japanischer Banken von steigenden Zinsen sogar profitieren zu können.

          Insgesamt dürfte man die heiß gelaufenen Immobilienmärkte und die mit ihnen verbundenen Volkswirtschaften darum herum, kritisch betrachten müssen.

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