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Immobilienfonds von Morgan Stanley : Anlegern droht Milliardenverlust mit Büroimmobilien

  • -Aktualisiert am

Auch mit dem Eurotower lag Morgan Stanley offenbar gewaltig daneben Bild: Eilmes, Wolfgang

Die amerikanische Bank Morgan Stanley hat sich stark in internationalen Gewerbeimmobilien engagiert. Das schlägt jetzt gewaltig ins Kontor. Auch in Deutschland waren die Manager wohl zu blauäugig.

          Der amerikanischen Bank Morgan Stanley droht ein Milliardenverlust bei einem großen Fonds, der weltweit in Geschäftsimmobilien investiert. Zu den Anlageobjekten des Fonds gehört auch der Eurotower in Frankfurt, der Sitz der Europäischen Zentralbank.

          Nach Berichten angelsächsischer Medien kalkuliert der Fonds, MSRef (Morgan Stanley Real Estate Funds) VI International, aktuell mit einem Verlust von 5,4 Milliarden Dollar. Das entspräche fast zwei Dritteln des gesamten Anlagevolumens von 8,8 Milliarden Dollar. Es dürfte der höchste Dollarverlust in der Branche sein, da der Fonds als einer der größten seiner Art gilt.

          Fehlgriff Eurotower

          Die Schwierigkeiten von Morgan Stanley sind eine Folge der weltweiten Konjunkturschwäche, die den Wert von Geschäftsimmobilien unter Druck gebracht hatte. Neben dem Frankfurter Eurotower treffen den Fonds auch Verluste bei einem großen Entwicklungsprojekt in Tokio und bei Intercontinental-Hotels in Europa.

          Beim Eurotower, in den der Fonds 77 Millionen Dollar investiert hatte, rechnet Morgan Stanley mit einer Abschreibung von 90 Prozent. In Südkorea erwartet Morgan Stanley einen Verlust von 350 Millionen Dollar bei der Investition in das Bürohochhaus Seoul Square. Der 2007 von einem Beteiligungskonsortium gezahlte Kaufpreis von 1 Milliarde Dollar war ein Rekord für Bürogebäude in Seoul.

          Rückgaben gestalten sich schwierig

          Morgan Stanley versucht sich nun in vielen Fällen aus den Anlagen zurückzuziehen. Das gestaltet sich allerdings als schwierig, weil der Fonds bei den oft komplexen Transaktionen Garantieleistungen etwa für Renovierung oder für Zinszahlungen an Gläubiger vereinbart hat.

          Ein 800-Millionen-Dollar-Portfolio europäischer Hotels, zu denen Hilton-Hotels in Straßburg, Barcelona und Dresden gehören, gibt Morgan Stanley allerdings an den Kreditgeber Barclays Capital zurück. In angelsächsischen Ländern ist die Übergabe von Immobilien an finanzierende Banken ein durchaus üblicher Vorgang.

          Optimistisch bis blauäugig

          Die Verluste haben inzwischen einige der traditionellen Investoren von Morgan Stanley verschreckt, zu denen Pensionskassen, Stiftungsvermögen von Universitäten sowie ausländische Investoren gehören. Viele Manager von Msref haben die Bank in den vergangenen zwei Jahren verlassen. Msref wird nun wieder von Owen Thomas geführt, der den Bereich mit aufgebaut hatte.

          Auf dem deutschen Immobilienmarkt kaufte Morgan Stanley vor Ausbruch der Finanzkrise für seine Fonds für rund 10 Milliarden Euro ein. Das Fondsmanagement spekulierte damals auf stetig steigende Mieten und Objektpreise. Dafür wurden Einkaufspreise akzeptiert, über die alteingesessene Marktakteure den Kopf schüttelten.

          Rückzug von deutschem Boden

          Zudem arbeitete Morgan Stanley in den Fonds mit einem hohen Kredithebel, also mit einem hohen Anteil von Fremdkapital. Inzwischen ist das Preisniveau deutscher Gewerbeobjekte jedoch gefallen statt gestiegen. Auch die Vermietung gestaltet sich angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Lage schwierig.

          Der Informationsdienst Investment Property Databank (IPD) bezifferte die Abwertung von deutschen Büroobjekten für 2009 im Durchschnitt auf 2,9 Prozent. In den Morgan-Stanley-Fonds dürften sie angesichts hoher Einstiegspreise jedoch höher ausgefallen sein, so dass das Eigenkapital inzwischen teilweise aufgezehrt ist.

          Inzwischen hat Morgan Stanley den Rückzug vom deutschen Markt eingeläutet. Der bisherige Chef-Einkäufer in Deutschland, James Lapushner, hat Morgan Stanley Ende des ersten Quartals verlassen.

          Raus mit aller Gewalt

          Im vergangenen Jahr beklagten sich einzelne deutsche Projektentwickler über das Geschäftsgebaren von Morgan Stanley, mit allen Mitteln einen Ausstieg zu finden. Anfang des Jahres wurde bekannt, dass sich Morgan Stanley vom sogenannten Pegasus-Portfolio getrennt hat, das die Bank im Mai 2007 von der Fondsgesellschaft Union Investment für rund 2,1 Milliarden Euro erworben hatte.

          Größtes Objekt in dem Paket ist das Bürohaus Frankfurter Welle, auf das damals allein 703 Millionen Euro entfielen. Besitzer ist nun die finanzierende Royal Bank of Scotland.

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