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Immobilienfonds : Goldman-Sachs-Fonds macht Milliardenverlust

  • Aktualisiert am

Stuyvesant Town druften die Gläubiger behalten Bild: REUTERS

Die Krise bei Gewerbeimmobilien hat auch Goldman Sachs erwischt. Das Anlagevehikel Whitehall International zehrt fast das gesamte Eigenkapital auf. Auch in Deutschland werden Einbußen verzeichnet. Im vergangenen Jahr musste auch die Deutsche Bank restrukturieren.

          Ein großer internationaler Immobilienfonds der amerikanischen Bank Goldman Sachs hat aufgrund des Abschwungs im gewerblichen Immobilienmarkt hohe Verluste erlitten. Nach einem Bericht der „Financial Times“ hat der Fonds Whitehall Street International fast sein gesamtes Eigenkapital verloren.

          Das geht aus dem an Anleger verschickten Jahresbericht des Fonds hervor, der vor allem in den Vereinigten Staaten, Japan und Deutschland investiert hatte. Ende 2009 waren von den zunächst 1,8 Milliarden Dollar Eigenkapital nur noch 30 Millionen Dollar übrig. Goldman Sachs war mit einem Engagement von 436 Millionen Dollar selbst der größte Einzelinvestor des Fonds.

          Auch Deutsche Bank betroffen

          Damit häufen sich die Hiobsbotschaft aus der Branche in kurzer Zeit. Anfang der Woche war bekanntgeworden, dass einem Immobilienfonds der amerikanischen Bank Morgan Stanley ein Milliardenverlust droht. Medienberichten zufolge kalkuliert dieser Fonds, Msref VI International, aktuell mit einem Fehlbetrag von 5,4 Milliarden Dollar. Das entspräche fast zwei Drittel des gesamten Anlagevolumens von 8,8 Milliarden Dollar. Auch der Morgan-Stanley-Fonds war stark in Deutschland engagiert. Zu den Anlageobjekten gehört unter anderem der Eurotower in Frankfurt, der Sitz der Europäischen Zentralbank.

          Auch bei einem Fonds der Deutschen Bank soll es Probleme gegeben haben. Nach einem Bericht des Nachrichtenmagazins „Der Spiegel“ hat der „Rreef America Reit III“ seinen Investoren einen Verlust von mindestens 65 Prozent beschert. Die Deutsche Bank sei an dem 2,6-Milliarden-Dollar- Fonds mit knapp zehn Prozent beteiligt, die restlichen Gelder stammten von amerikanischen Pensionsfonds. Diese beklagten vereinzelt bis zu 82 Prozent Verlust. Allerdings wurde dieser Fonds nach Aussage der Deutschen Bank, schon im vergangenen Jahr restrukturiert, wobei Kreditgeber und Investoren einen Beitrag geleistet hätten. Privatinvestoren seien nicht betroffen.

          Degi bringt Goldman Sachs Verluste

          Die Schwierigkeiten der Investmentbanken sind eine Folge der weltweiten Konjunkturschwäche, die den Wert von Geschäftsimmobilien unter Druck gebracht hat. Der 2005 aufgelegte Whitehall-Fonds hatte mehr als die Hälfte des Kapitals in amerikanischen Objekten angelegt. Zu dem Deutsche-Bank-Fonds gehören Wolkenkratzer in Philadelphia und Büros im Silicon Valley.

          Die Verluste des Fonds sind nach Angaben von Goldman Sachs durch den hohen Kreditanteil bei der Finanzierung der Projekte verstärkt worden. „Viele Banken konnten oder wollten ohne starke Zugeständnisse oder zusätzliches Eigenkapital keine Kredite gewähren oder refinanzieren“, hieß es im Jahresbericht. Auch andere Investoren stehen durch die Kreditfinanzierung unter Druck. Im Januar musste die Investorengruppe Tishman Speyer Properties das Stadtviertel „Stuyvesant Town“ aufgeben, weil sie ihre Kredite nicht mehr begleichen konnten. Damit brach eines der größten Immobiliengeschäfte des Immobilienbooms zusammen. Auch Whitehall hatte ursprünglich eine Eigenkapitalverzinsung von 15 bis 25 Prozent angestrebt.

          In Deutschland hatte der Whitehall-Fonds auch in die Berliner Wohnimmobiliengesellschaft GSW investiert, die bald an die Börse gebracht werden soll. Bei der GSW ist zu gleichen Teilen die Beteiligungsgesellschaft Cerberus investiert. Verluste werden vor allem bei den überwiegend kreditfinanzierten 36 Immobilien vermutet, die Whitehall 2007 für 2,5 Milliarden Euro von einem Immobilienfonds der Gesellschaft Degi übernommen hatte. Das war damals eine der größten Transaktionen des Jahres.

          Hoffen auf die Erholung

          Der Goldman-Fonds hatte auch große Immobilienpakete vom Versicherer Allianz und der Münchener-Rück-Tochtergesellschaft Meag gekauft, die den Deutschland-Anteil in ihren Portfolios zurückschrauben wollen. Insgesamt umfasste das Immobilienimperium von Whitehall in Deutschland vor Ausbruch der Krise rund 15 Milliarden Euro.

          Damit übertraf Goldman den bisherigen Spitzenreiter Morgan Stanley, dessen Portfolio damals auf rund 10 Milliarden Euro beziffert wurde. Auch die Fondsmanager von Morgan Stanley spekulierten auf stetig steigende Mieten und Objektpreise und akzeptierten dafür hohe Einkaufspreise.

          Wie Goldman arbeitete Morgan Stanley in den Fonds mit einem hohen Kredithebel, also mit einem hohen Anteil von Fremdkapital. Inzwischen ist das Preisniveau deutscher Gewerbeobjekte jedoch gefallen statt gestiegen. Auch die Vermietung gestaltet sich angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Lage schwierig. Der Informationsdienst Investment Property Databank (IPD) bezifferte die Abwertung von deutschen Büroobjekten für das vergangene Jahr im Durchschnitt auf 2,9 Prozent.

          Einige Experten fürchten bereits, dass die nächste Welle der Finanzkrise droht. Nach Berechnungen des amerikanischen Kongresses schwebt fast jede Dritte der rund 8100 Banken des Landes in Gefahr, von platzenden Darlehen für Gewerbeimmobilien in den Abgrund gerissen zu werden. Auch viele Rentner wären betroffen: Ihre Pensionsfonds haben stark in Immobilien investiert. Sollten die Immobilienmärkte wieder an Kraft gewinnen, ist zwar eine Erholung möglich. Doch ob und wann das geschieht, steht in den Sternen.

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