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Immobilien : Zwangsversteigerung trotz pünktlicher Tilgung

  • Aktualisiert am

Bild: Rainer Wohlfahrt

Gerüchte um undurchsichtige Zwangsversteigerungen von Wohneigentum verunsichern die Kunden vieler Banken. Das Geschäftsgebaren ist zwar fragwürdig, aber nach der heutigen Rechtslage durchaus möglich. Jetzt will die Politik einschreiten.

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          In den vergangenen Wochen ging in den Banken und Sparkassen eine Vielzahl von Anfragen verunsicherter Kunden ein, die ihr Wohneigentum über Kredit finanziert haben. Sie wollten wissen, ob ihre Hausbank überhaupt noch ihr Ansprechpartner ist oder ob ihr Darlehen in der Zwischenzeit möglicherweise an einen Finanzinvestor weiterverkauft wurde. Hintergrund dieser Verunsicherung sind regelmäßig kursierende Berichte über Zwangsversteigerungen, die von einzelnen Aufkäufern der Kredite in die Wege geleitet wurden, obwohl betroffene Darlehensnehmer zuvor ihre Schulden bei der Bank immer zuverlässig getilgt hatten.

          Dieses Geschäftsgebaren ist zwar fragwürdig, auf Basis der heutigen Rechtslage aber durchaus möglich. Denn an den Finanzinvestor wird die sogenannte Grundschuld verkauft, die während der gesamten Laufzeit des Kreditvertrages in voller Höhe bestehen bleibt. Die Tilgungen spiegeln sich wiederum in sogenannten Sicherungszweckerklärungen wider, die jedoch beim Verkauf nicht auf den Investor übergehen. „Da die Veräußerung oder die Abtretung von Darlehen mit den zugehörigen Grundschulden rechtlich problemlos möglich ist, jedoch die Sicherungszweckerklärung dadurch gegenüber dem Erwerber offensichtlich ungültig wird, sind dem legalen Missbrauch Tür und Tor geöffnet“, beschreibt Helmut Weigt vom Bundesverband Finanz-Planer den Mechanismus.

          „Nie daran gedacht, dass Banken so treulos sein können“

          Eigentlich schützt seiner Ansicht nach die Sicherungszweckerklärung den Darlehensnehmer davor, dass bei einer Zwangsversteigerung eine höhere als die berechtigte Forderung eingetrieben wird - solange Grundschuld und Erklärung in einer Hand liegen. Deshalb funktionierte das System über Jahrzehnte und löste die vergleichsweise umständliche Hypothek als klassisches Immobilienfinanzierungsinstrument im Privatkundengeschäft weitgehend ab - bis erstmals Finanzinvestoren als Dritte im Bunde auftraten und die Lücke im System offenbarten. „Man hat halt nie daran gedacht, dass Banken so treulos sein können“, sagt Udo Reifner vom Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (IFF).

          Derzeit ist nur schwer abschätzbar, wie hoch das Volumen an verkauften Privatkrediten ist, mit denen der legale Missbrauch betrieben werden kann. Bislang sind entsprechende Paketverkäufe durch die Hypo-Vereinsbank, die Aareal Bank und die Sparkasse Südholstein bekanntgeworden, bei denen unter anderem die amerikanische Gesellschaft Lone Star als Käufer auftrat. Andere Kreditinstitute versuchen unterdessen, ihre Kunden zu beruhigen.

          Man habe bislang noch keine vertragsgerecht bedienten Privatkredite an Finanzinvestoren verkauft, lautet beispielsweise die Antwort der Commerzbank auf entsprechende Kundenanfragen. Jedoch möchte sie sich als „modernes Kreditinstitut“ für die Zukunft die Option von Forderungsverkäufen grundsätzlich offenhalten. Ihr Versprechen lautet: „Wir werden insbesondere darauf achten, dass die bestehende Sicherungszweckerklärung vom Erwerber als rechtsverbindlich akzeptiert und eingehalten wird.“

          Dem Missbrauch einen Riegel vorschieben

          Der Gesetzgeber will dem möglichen Missbrauch mit verkauften Krediten schon in diesem Frühjahr einen Riegel vorschieben. In dem derzeit in der Beratung befindlichen „Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“, das ohnehin „gesamtwirtschaftlich unerwünschte Aktivitäten von Finanzinvestoren“ erschweren soll, könnte kurzfristig ein Passus zu Kreditverkäufen Eingang finden. „Es steht fest, dass das in irgendeiner Form aufgenommen wird“, sagt der SPD-Bundestagsabgeordnete Reinhard Schultz, der Mitglied im federführenden Finanzausschuss ist.

          Um „unanständiges Geschäftsgebaren“ künftig zu verhindern, tritt er für eine umfassende Information der Darlehensnehmer bei einem Verkauf ihres Kredites sowie ein Sonderkündigungsrecht für sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung ein. Die Union sieht eine erhöhte Transparenz als entscheidenden Hebel an, betrachtet ein Sonderkündigungsrecht allerdings kritisch, weil es Verkäufe von Kreditpaketen insgesamt erschweren würde.

          Übertragbarkeit von Kreditrisiken ein hohes Gut

          Eine Anhörung zu der Thematik findet am kommenden Mittwoch im Finanzausschuss statt. Im April könnte das Gesetz bereits verabschiedet sein. Gerade mit dem Sonderkündigungsrecht tun sich die Kreditinstitute aber schwer. „Mögliche einzelne Missbrauchsfälle dürfen nicht zum Anlass genommen werden, in die über Jahre gewachsenen und bewährten Strukturen des Darlehens- und Vollstreckungsrechts einzugreifen“, meldete sich in dieser Woche schon der Verband deutscher Pfandbriefbanken zu Wort. Die Übertragbarkeit von Kreditrisiken sei ein hohes Gut für den Finanzplatz Deutschland. „Ein Sonderkündigungsrecht für Darlehensnehmer würde diese internationale Wettbewerbsfähigkeit aufs Spiel setzen.“

          Ungemach droht den verkaufenden Kreditinstituten, die ihre Kunden im Stich ließen, aber schon nach der derzeit gültigen Rechtslage. Ein Kreditkäufer kann nach einer Stellungnahme des Bundesjustizministeriums nämlich nur dann die Grundschuld ohne Berücksichtigung der bisherigen Tilgung in der Sicherungszweckerklärung einfordern, wenn er den Sicherungszweck der Grundschuld und die Höhe der gesicherten Forderung nicht kennt.

          In der Praxis würden deshalb Kreditinstitute, die Grundschulden abtreten, genau darauf achten, dass der Erwerber diese Kenntnis erhält - „sonst können sie sich ihrem Kunden gegenüber schadensersatzpflichtig machen“. IFF-Direktor Reifner ermuntert betroffene Wohneigentümer ausdrücklich dazu, ihre Banken auf Schadensersatz zu verklagen. Die Betroffenen haben nur das Problem, dass eine Zwangsvollstreckung schneller abgeschlossen ist, als ein Gerichtsurteil auf Schadensersatz ergeht.

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