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Im Gespräch: Sam Zell : „Der amerikanische Apartmentmarkt ist stark“

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Sam Zell Bild: AP

Der amerikanische Immobilienmarkt wird sich nur langsam von der Krise erholen, bietet aber immer wieder Gelegenheiten, so Sam Zell. Der legendäre Immobilien-Tycoon zählt zu den reichsten Amerikanern und schwört auf die Flexibilität des Landes.

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          Der amerikanische Immobilienmarkt wird sich nur langsam von der Krise erholen, bietet Investoren aber immer wieder günstige Gelegenheiten, so Sam Zell. Der legendäre Immobilien-Tycoon zählt zu den 100 reichsten Amerikanern, gilt als Übervater der REITs und schwört auf die Flexibilität des Landes.

          Die verkauften Immobilien im Wert von 39 Milliarden Dollar an Blackstone, kurz bevor die Finanzkrise ausbrach. Wieso?

          Wir ermittelten einmal im Quartal systematisch den Wert unserer Firma und wussten genau, wo wir standen. Als uns also jemand ein Kaufangebot unterbreitete, das unsere interne Vorstellungen deutlich übertraf, fiel die Entscheidung leicht.

          Sie haben die folgende Krise also nicht kommen sehen?

          Kauf oder Verkauf ist immer eine Frage des Preises. Tatsächlich war die Preisentwicklung außer Kontrolle geraten. Ich gebe zwar offen zu, die Finanzkrise in ihrer Dimension nicht erwartet zu haben. Die Immobilien waren aber vorher sehr teuer geworden und hatten mich bedenklich werden lassen. So war es meine Pflicht gegenüber den Aktionären, zu verkaufen.

          Was hätten Sie gemacht, wenn Blackstone nicht so viel geboten hätte?

          Das ist grundsätzlich schwer zu sagen. Allerdings hatten wir schon 24 Monate vorher begonnen, Immobilien aus dem Bestand des Equity Office Properties Trust zu verkaufen. Wir hatten schon drei bis vier Milliarden Dollar erlöst, weil wir nicht mehr an den Markt glaubten.

          Wie würden S ie den Markt im Moment beschreiben?

          Bei Gewerbeimmobilien ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage entscheidend. Wir befinden uns in einer Nachfragerezession. Im Gegensatz zu früheren schwierigen Perioden gibt es so gut wie kein Überangebot, vor allem was Qualitätsimmobilien anbelangt. Da seit Juli 2007 kaum neue Immobilien auf den Markt kamen wird sich die fundamentale Lage langsam verbessern, obwohl die Banken weiterhin Kredite unter Annahme falscher Werte verlängern. Allerdings 20 bis 30 Prozent unter dem Spitzenniveau.

          Wie sieht es bei Wohnimmobilien aus?

          Da muss man unterscheiden zwischen Verkauf und Vermietung. Der Apartmentmarkt, also der Mietbereich, entwickelt sich robust und wird stärker. Die Auslastung liegt landesweit bei etwa 95 Prozent und die Mieten beginnen zu steigen. Im Markt für Einfamilienhäuser muss man auf Verzerrungen achten. In einzelnen Regionen wie Las Vegas, Nordkalifornien oder Miami gibt es einen starken Angebotsüberschuss, während im restlichen Land das Angebot langsam absorbiert wird. Dort können sich die Preise zwar erholen, sie werden allerdings nicht mehr allzu bald die Spitzenniveaus wieder erreichen.

          Sie kauften kürzlich in New York einige Wohnimmobilien. Ist das ein Zeichen für eine Bodenbildung?

          Die Objekte in New York wurden von Equity Residential, unserer Investmentfirma für größere Wohngebäude, erworben. Es handelt sich zum Teil im Immobilien, die von Blackstone weiterverkauft worden waren und deren Käufer finanziell nicht damit zurecht kamen. Für uns dagegen stellten sie eine günstige Gelegenheit dar, da es sich um Qualitätsimmobilien zu einem vergleichsweise günstigen Preis handelt.

          Wie definieren sie eine Qualitätsimmobilie?

          Es geht in erster Linie um Standort, Standort, Standort. Interessant sind Objekte, die nur selten zu erwerben sind, die gut im Schuss sind und die sich durch eine solide Mieterstruktur auszeichnen. Das sind Kriterien, auf die man eine ökonomische Entscheidung aufbauen kann.

          Rechnen Sie mit weiteren Kaufgelegenheiten?

          Viele Immobilien, sie sich an institutionelle Anleger richten, haben in den vergangenen zehn Jahren ihre Besitzer gewechselt. Viele Eigentümer haben inzwischen zwar kein Eigenkapital mehr, aber sie tun alles, um einen Verkauf zu vermeiden, um das Aufdecken von Verlusten vermeiden zu können. Aus diesem Grund ist das Transaktionsvolumen sehr gering. Bei einzelnen Brokern ist es um bis zu 90 Prozent eingebrochen.

          Wie würden Sie das finanzielle Umfeld beschreiben? Sind bald wieder Transaktionen mit hohem Fremdkapitalanteil zu erwarten?

          Ich fürchte, der so genannte „Heilungsprozess“ wird langsam und schwierig werden. Statt zu Transaktionen wird es wohl zunehmend zu Verwässerungen kommen. Institutionelle Anleger kaufen sich in Qualitätsimmobilien ein, deren Besitzer sich finanziell übernommen haben, übernehmen die Mehrheit am Kapital, zahlen die Banken aus und bringen so das Verhältnis zwischen Wert und Verbindlichkeiten wieder in Balance.

          Im amerikanischen Bankensektor kam es zu einer Konzentration. Hat das Einfluss auf Geschäftsleute wie Sie?

          Ja, denn das reduziert per Definition den Wettbewerb macht die Finanzierung von Transaktionen künftig zur Herausforderung.

          Spüren Sie das?

          Wir haben es in den vergangenen eineinhalb Jahren gespürt. Allerdings fühlt sich die Lage heute besser an als vor einem Jahr und wir befinden uns auf dem Pfad der Besserung.

          Wie beurteilen Sie die Lage der Banken?

          Die Institute waren zu stark verschuldet, die Stabilisierungsmaßnahmen der Zentralbank und des Finanzministeriums waren sehr positiv und wirken stabilisierend und ich glaube nicht, dass schon alle Verluste offen gelegt wurden. Auf der anderen Seite scheinen sie nach und nach ans Tageslicht zu kommen, während hohe Zinsspreads gleichzeitig zu einer Rekapitalisierung des Bankensystems führen.

          Sind sie genauso wirtschaftsoptimistisch, wie es die Finanzmärkte sind?

          Ich bin nicht sicher, ob die Märkte wirklich zu optimistisch sind, wie Sie zu unterstellen scheinen. Die Anleger gingen vor einem Jahr von einer wirtschaftlichen Depression aus. Da die immer unwahrscheinlicher wird, kehren sie zurück zur Normalität. Ich denke, die Börsen sind im Moment weder besonders teuer noch besonders günstig bewertet. Die Weltwirtschaft dürfte sich weiter erholen, nachdem sich vor allem die Schwellenländer besser geschlagen haben als anzunehmen war. Hier in den Vereinigten Staaten sorgen allerdings politische Entscheidung für eine gewisse Unsicherheit. Es gibt zu viele Diskussionen über grundlegende Änderungen, im Krankenversicherungssystem und in der Energieversorgung beispielsweise. Vielleicht sollten wir einfach eine Auszeit nehmen, um sich wirtschaftlich weiter zu erholen, bevor solche Projekte in Angriff genommen werden.

          Wir haben unterdurchschnittliches Lohnwachstum, 18 Millionen Beschäftigungslose, stark verschuldete Konsumenten und rasant zunehmende Verbindlichkeiten im Öffentlichen Sektor Amerikas. Ist Wachstum auf dieser Basis nicht unmöglich?

          Wetten gegen Amerika haben sich noch nie gelohnt. Ich denke, die Welt unterschätzt die Fähigkeiten und Möglichkeiten der Vereinigten Staaten, sich wirtschaftlich zu erholen. Ich möchte nur daran erinnern, dass wir in den 90er Jahren sogar ein ausgeglichenes Budget hatten. Das Umfeld verändert sich stark. Die amerikanische Wirtschaft ist flexibler, sich daran anzupassen als es viele europäische Staaten sind.

          Was fürchten Sie mehr: Inflation oder Deflation?

          Die verschiedenen Stimulierungsmaßnahmen wirken in meinen Augen inflationär. Letztlich hängt die Inflationsentwicklung aber von der Geldumlaufgeschwindigkeit ab, die bisher gering war. Sie wird jedoch mit dem Wachstum zunehmen.

          Wie verhalten Sie sich als Anleger, kaufen Sie Aktien, Anleihen, Rohstoffe?

          Wir kaufen im Binnenmarkt vor allem Problemkredite, statt Aktien. Im Ausland investieren wir in den Schwellenländern, vor allem in Brasilien. Ich denke, wir sind der größte ausländische Immobilieninvestor in Brasilien. Ich bin sehr optimistisch für das Land. Es hat einen Linken zum Präsidenten gewählt - wir mögen das -, es kann sich selbst versorgen, es hat eine gut ausgebildete Führungsschicht und Größe. Brasilien kann sich besser entwickeln als alle anderen so genannten Bric-Staaten.

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