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Im Gespräch: Sam Zell : „Der amerikanische Apartmentmarkt ist stark“

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Sam Zell Bild: AP

Der amerikanische Immobilienmarkt wird sich nur langsam von der Krise erholen, bietet aber immer wieder Gelegenheiten, so Sam Zell. Der legendäre Immobilien-Tycoon zählt zu den reichsten Amerikanern und schwört auf die Flexibilität des Landes.

          Der amerikanische Immobilienmarkt wird sich nur langsam von der Krise erholen, bietet Investoren aber immer wieder günstige Gelegenheiten, so Sam Zell. Der legendäre Immobilien-Tycoon zählt zu den 100 reichsten Amerikanern, gilt als Übervater der REITs und schwört auf die Flexibilität des Landes.

          Die verkauften Immobilien im Wert von 39 Milliarden Dollar an Blackstone, kurz bevor die Finanzkrise ausbrach. Wieso?

          Wir ermittelten einmal im Quartal systematisch den Wert unserer Firma und wussten genau, wo wir standen. Als uns also jemand ein Kaufangebot unterbreitete, das unsere interne Vorstellungen deutlich übertraf, fiel die Entscheidung leicht.

          Sie haben die folgende Krise also nicht kommen sehen?

          Kauf oder Verkauf ist immer eine Frage des Preises. Tatsächlich war die Preisentwicklung außer Kontrolle geraten. Ich gebe zwar offen zu, die Finanzkrise in ihrer Dimension nicht erwartet zu haben. Die Immobilien waren aber vorher sehr teuer geworden und hatten mich bedenklich werden lassen. So war es meine Pflicht gegenüber den Aktionären, zu verkaufen.

          Was hätten Sie gemacht, wenn Blackstone nicht so viel geboten hätte?

          Das ist grundsätzlich schwer zu sagen. Allerdings hatten wir schon 24 Monate vorher begonnen, Immobilien aus dem Bestand des Equity Office Properties Trust zu verkaufen. Wir hatten schon drei bis vier Milliarden Dollar erlöst, weil wir nicht mehr an den Markt glaubten.

          Wie würden S ie den Markt im Moment beschreiben?

          Bei Gewerbeimmobilien ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage entscheidend. Wir befinden uns in einer Nachfragerezession. Im Gegensatz zu früheren schwierigen Perioden gibt es so gut wie kein Überangebot, vor allem was Qualitätsimmobilien anbelangt. Da seit Juli 2007 kaum neue Immobilien auf den Markt kamen wird sich die fundamentale Lage langsam verbessern, obwohl die Banken weiterhin Kredite unter Annahme falscher Werte verlängern. Allerdings 20 bis 30 Prozent unter dem Spitzenniveau.

          Wie sieht es bei Wohnimmobilien aus?

          Da muss man unterscheiden zwischen Verkauf und Vermietung. Der Apartmentmarkt, also der Mietbereich, entwickelt sich robust und wird stärker. Die Auslastung liegt landesweit bei etwa 95 Prozent und die Mieten beginnen zu steigen. Im Markt für Einfamilienhäuser muss man auf Verzerrungen achten. In einzelnen Regionen wie Las Vegas, Nordkalifornien oder Miami gibt es einen starken Angebotsüberschuss, während im restlichen Land das Angebot langsam absorbiert wird. Dort können sich die Preise zwar erholen, sie werden allerdings nicht mehr allzu bald die Spitzenniveaus wieder erreichen.

          Sie kauften kürzlich in New York einige Wohnimmobilien. Ist das ein Zeichen für eine Bodenbildung?

          Die Objekte in New York wurden von Equity Residential, unserer Investmentfirma für größere Wohngebäude, erworben. Es handelt sich zum Teil im Immobilien, die von Blackstone weiterverkauft worden waren und deren Käufer finanziell nicht damit zurecht kamen. Für uns dagegen stellten sie eine günstige Gelegenheit dar, da es sich um Qualitätsimmobilien zu einem vergleichsweise günstigen Preis handelt.

          Wie definieren sie eine Qualitätsimmobilie?

          Es geht in erster Linie um Standort, Standort, Standort. Interessant sind Objekte, die nur selten zu erwerben sind, die gut im Schuss sind und die sich durch eine solide Mieterstruktur auszeichnen. Das sind Kriterien, auf die man eine ökonomische Entscheidung aufbauen kann.

          Rechnen Sie mit weiteren Kaufgelegenheiten?

          Viele Immobilien, sie sich an institutionelle Anleger richten, haben in den vergangenen zehn Jahren ihre Besitzer gewechselt. Viele Eigentümer haben inzwischen zwar kein Eigenkapital mehr, aber sie tun alles, um einen Verkauf zu vermeiden, um das Aufdecken von Verlusten vermeiden zu können. Aus diesem Grund ist das Transaktionsvolumen sehr gering. Bei einzelnen Brokern ist es um bis zu 90 Prozent eingebrochen.

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