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Im Gespräch: Randall Zisler : Darwinismus am amerikanischen Immobilienmarkt

  • Aktualisiert am

Randall Zisler Bild: Privat

Die Lage am amerikanischen Immobilienmarkt scheint sich in Teilbereichen zu stabilisieren. Randall Zisler, von Zisler Capital Partners, sieht für Anleger interessante Chancen heraufziehen. Zum Beispiel den Kauf günstiger Kredite.

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          Nach dramatischem Preisverfall scheint sich die Lage am amerikanischen Immobilienmarkt zumindest in Teilbereichen zu stabilisieren. Randall Zisler, von Zisler Capital Partners in Los Angeles sieht nun langsam für Anleger interessante Chancen heraufziehen. Zum Beispiel der Kauf günstiger Kredite. Er hatte schon im Mai des Jahres 2006 in einer Studie vor dem Platze der damals entstehenden Immobilienblase gewarnt.

          Hat der amerikanische Häusermarkt seinen Boden gefunden?

          Wahrscheinlich schon. Der Markt ist dreigeteilt: Einfamilienhäuser, Appartements und Eigentumswohnungen. Bei Einfamilienhäusern hatten wir in den Vereinigten Staaten ein sehr großes Überangebot, das die Preise unter Druck setzte. Inzwischen sind sie so weit gefallen, dass die Verkäufe zwar wieder zunehmen. Allerdings auf einem sehr tiefen Niveau. Viele Häuser und Eigentumswohnungen stehen leer und werden vermietet. Das geht zu Lasten der Appartements, die normalerweise für den Mietmarkt gedacht sind. So wandern die Probleme von Häuser- zum Appartementmarkt.

          Zählen diese nicht zu gewerblichen Immobilien?

          Genau. Mit aus diesem Grund haben die Preise von Gewerbeimmobilien in Amerika bisher ihr Tief noch nicht gesehen. Wir gehen davon aus, dass das frühestens Mitte bis Ende des kommenden Jahres der Fall sein wird. Sie werden zunächst noch um weitere 20 bis 25 Prozent fallen. Das wird sich im kommenden Frühjahr zeigen, sobald immer mehr Eigentümer aufgeben, die bisher noch hartnäckig durchgehalten haben.

          Was bedeutet das?

          Die Preise sind schon jetzt so stark gefallen, dass Immobilienbesitzer, die mit hohem Fremdkapitalanteil gearbeitet haben, ihr Eigenkapital verloren haben. Ich fürchte, dass die Banken bei jedem Immobiliengeschäft dieser Art, welches nach dem Jahr 2005 getätigt wurde, Geld verlieren.

          Welche Dimension hat das Problem?

          Die ausstehenden Kredite für gewerbliche Immobilien betragen etwa drei Billionen Dollar. Zwei Billionen müssen in den kommenden drei bis vier Jahren refinanziert werden. Das ist beinahe unmöglich. Immerhin sind in Amerika in den vergangenen Monaten mit Lehman, Bear Stearns und anderen zwischen 35 und 40 Prozent der Kreditevergabekapazitäten aus dem Markt verschwunden. Der Markt für Wertpapiere, die mit Hypotheken unterlegt sind, ist im Moment nur ein Schatten seiner selbst.

          Können Sie die Schwierigkeiten näher erläutern?

          Es ist physisch beinahe unmöglich, die Kredite zu refinanzieren. Viele der Schuldner sind zwar noch nicht unbedingt zahlungsunfähig. Wegen der Entwicklung an den Kapitalmärkten und der schwachen Konjunktur sind die Barwerte dieser Kredite jedoch sehr gering. So sind die Banken gezwungen, bei Neuverhandlungen entweder die bezogenen Immobilien und die damit verbundenen Probleme zu übernehmen oder sie müssen Zugeständnisse machen und die Kredite verlängern. Wir nennen das „extend and pretend“ - verlängern und täuschen. Sie werden von den Regulatoren förmlich zu Verhandlungslösungen genötigt, die noch vor zwei Jahren undenkbar gewesen wären. Andernfalls wären viele der Banken selbst insolvent.

          Die Banken verstecken also viele große Verluste in ihren Bilanzen?

          Genau so ist es. Das Unvermeidliche wird zunächst nur aufgeschoben. Allerdings wird vermieden, dass die Immobilien auf den Markt geworfen werden und weiterer Druck auf die Preise entsteht. Das könnte zu einer Deflation führen. Eine deflationäre Entwicklung würde in die Depression führen. Genau das versuchen Zentralbank und die Obama-Regierung zu vermeiden. Sie sollten nach meiner Meinung eine weiteres Stimulationsprogramm in die Wege leiten.

          Was bedeutet das für Anleger. Denken Sie, die Entwicklung ist so positiv, wie die Börsianer das offensichtlich unterstellen?

          Ich denke, an der Börse können wir schon wieder so etwas wie eine Kursblase ausmachen. Unter den REITs, den Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, haben sich jene besonders gut entwickelt, die Kapital aufnehmen und Liquiditätspolster aufbauen konnten. Ich denke, sie werden diejenigen sein, die bald als Immobilienkäufer auftreten werden. Sie können den Gewerbeimmobiliemarkt mittelfristig gesunden lassen.

          Würden Sie jetzt amerikanische Immobilien kaufen?

          Ja, wir haben Kunden, welchen wir dabei helfen. Der einzige Bereich jedoch, für den es problemlos Kredite gibt, sind Appartements. Sie kommen von Fannie Mae und Freddie Mac. Das führt dazu, dass es in wachstumsträchtigen Städten wie Phoenix, Arizona sogar zu Bietwettstreiten kommt. Viele Appartements werden von vermögenden Privatanlegern gekauft, die von Preisen unter den Gestehungskosten angezogen werden. Sie rechnen mit einer Normalisierung der Preise und mit entsprechenden Renditen. Allerdings sind diese nur dann interessant, wenn der Rückkehrprozess schnell geht. Daran jedoch kann man auch zweifeln.

          Was würden Sie tun?

          Wenn ich mit Deflation rechnete, würde ich als Kreditgeber auftreten. Fürchtete ich mich jedoch vor Inflation, so nähme ich Kredite auf. Es wäre eine clevere Strategie, statt Aktien auf Kredit, selektive Verbindlichkeiten mit einem Abschlag zu kaufen. Auf diese Weise ließen sich aktienähnliche Renditen in Verbindung mit juristisch vergleichsweise sicheren Forderungen erzielen.

          Wie würden Sie insgesamt die Lage am amerikanischen Immobilienmarkt beschreiben?

          Es findet ein darwinistischer Auslesprozess statt.

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