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Amerikanische Immobilienkrise : Immobilienbeleihung - das wackelnde Kartenhaus

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Subprime-Hypotheken trugen maßgeblich zu den jüngsten Milliardenverlusten von Banken bei. Doch unter der Oberfläche brodelt bereits ein weiteres Problem: das Geschäft mit nachrangig besicherten Immobiliendarlehen.

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          Subprime-Hypotheken trugen maßgeblich zu den jüngsten Milliardenverlusten von Banken bei. Doch unter der Oberfläche brodelt bereits ein weiteres Problem: das Geschäft mit nachrangig besicherten Immobiliendarlehen.

          Ermuntert durch den Anstieg der Häuserpreise haben Kreditnehmer immer stärker das in ihren Wohnimmobilien gebundene Kapital angezapft, um damit beispielsweise ein neues Auto, eine Renovierung oder sogar eine Anzahlung zu finanzieren. Auf diese Weise bildete die Beleihung von Immobilienvermögen das Fundament der amerikanischen Konsumstärke. Doch angesichts der Häusermarktkrise und stetig sinkender Eigenheimpreise sind die Probleme dieses Kreditgeschäfts programmiert. Ende September waren bereits Darlehen und Kreditlinien im Volumen von mindestens 14,7 Milliarden Dollar überfällig - der höchste Wert seit zehn Jahren. „Nach Subprime-Hypothekenkrediten sind diese nachrangig besicherten Immobiliendarlehen das momentan größte Problem der Branche“, sagt Analyst Frederick Cannon vom Investmenthaus Keefe, Bruyette & Woods.

          Probleme im Geschäft mit nachrangig besicherten Immobiliendarlehen sind vorprogrammiert

          Hinzu kommt, dass nur wenig getan werden kann, um die negativen Auswirkungen einer Verschlechterung dieses 850 Millionen Dollar schweren Marktes abzuwenden. Der Gläubiger eines Hypothekenkredits besitzt einen erstrangigen Anspruch auf die zugrunde liegende Immobilie. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann er die Immobilie verkaufen, um seine Geldforderungen zu befriedigen. Sollte der hierdurch erzielte Erlös jedoch nicht ausreichen, um die Restschuldsumme des Gläubigers zu decken, geht eine Bank mit nachrangig besichertem Immobiliendarlehen leer aus. „Der Kreditgeber dieser Immobiliendarlehen muss die Suppe auslöffeln“, sagt Amy Crews Cutts, stellvertretende Chefvolkswirtin des Hypothekenfinanzierers Freddie Mac.

          Hiervon werden JPMorgan Chase, Washington Mutual, IndyMac, Countrywide Financial und andere Finanzierer betroffen sein. Am 16. Januar berichtete JPMorgan, dass im letzten Quartal zusätzliche Abschreibungen für problematische Immobilienkreditprodukte in Höhe von 395 Millionen Dollar vorgenommen werden mussten (gegenüber lediglich 125 Millionen Dollar für Subprime-Hypothekenkredite). Washington Mutual meldete im letzten Quartal, dass sein Bestand an uneinbringlichen Immobiliendarlehen und Kreditlinien seit Ende 2006 um 130 Prozent gestiegen ist und zu Verlusten von 976 Millionen Dollar führte. Selbst konservative Darlehensgeber, die von den schlimmsten Auswirkungen der Subprime-Krise bislang weitgehend verschont blieben, geraten nun in Schwierigkeiten. So musste etwa Wells Fargo in Verbindung mit Immobiliendarlehen unlängst Rückstellungen in Höhe von 1,4 Milliarden Dollar bilden.

          Bis vor kurzem bestand diese Form des Kreditgeschäfts vorwiegend in der Vergabe von Kreditlinien. Sie gestatteten Kreditnehmern, ihr Immobilienvermögen in Bargeld zu verwandeln, um beispielsweise Kreditkartenschulden zu begleichen. Doch als sich der Boom fortsetzte und die Häuserpreise in ungeahnte Höhen stiegen, begannen Banken damit, nachrangig besicherte oder „Piggyback“-Darlehen anzubieten (Kredite, die zusätzlich zu einer erstrangigen Hypothek aufgenommen werden, in der Regel, um dem Käufer die Leistung der Anzahlung zu erleichtern). Diese Praxis ermöglichte vor allem bonitätsschwachen Käufern den Erwerb von noch größeren Häusern, die sie sich nie hätten leisten können. Traditionelle Kreditvergabestandards wurden über Bord geworfen und so überstieg die Kreditaufnahme der Käufer zusehends den Wert ihrer Eigenheime. Nach Angaben der Branchenpublikation „Inside Mortgage Finance“ erhöhte sich infolgedessen der Anteil dieses Segments am gesamten Immobilienkreditmarkt auf 14,4 Prozent.

          Eigenheimbesitzer versilberten Schritt für Schritt das gesamte in ihren Häusern gebundene Kapital

          Der Boom führte dazu, dass Eigenheimbesitzer das System für ihre Zwecke ausnutzten und Schritt für Schritt das gesamte in ihren Häusern gebundene Kapital versilberten - eine Situation, die zum Teil auch dadurch erleichtert wurde, dass Banken nicht nachforschten, ob Kreditnehmer Folgedarlehen bei Wettbewerbern aufnahmen. Eine weitere tückische Praxis bestand in der Vergabe von nachrangigen Immobiliendarlehen zusätzlich zu einer mit Zahlungsoptionen versehenen variabel verzinslichen Hypothek. Diese Form der Hypothek ermöglicht Kreditnehmern unter anderem, einen geringeren Betrag als die üblichen monatlichen Zinszahlungen zu leisten. Die fehlenden Zahlungen werden dem ausstehenden Darlehensbetrag hinzuaddiert, dessen Zuwachs nach und nach das Immobilienvermögen aufzehrt. Hierdurch entsteht ein riskantes Immobiliendarlehen zusätzlich zu der bereits riskanten Hypothek.

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