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Warnung für Europa? : Schweden hat 42 Milliarden Euro Immobilienschulden

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Wie bei Astrid Lindgren? Von einem kleinen Häuschen in Schweden und einem vermeintlich sorglosen Leben wie in „Bullerbü“ träumen viele Menschen. Bild: Picture Alliance

Die Lage am Immobilienmarkt des skandinavischen Landes gilt als angespannt. Kurzfristige Verbindlichkeiten und variable Zinsen könnten nicht nur einige schwedische Unternehmen in Bedrängnis bringen.

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          Selbst in Schweden hat kaum jemand etwas über Castellum AB gewusst. Doch der überstürzte Verkauf von 40 Millionen Aktien des Immobilienunternehmens Anfang dieses Monats wird von einigen inzwischen als Vorbote für die Zukunft des europäischen Immobilienmarktes gesehen.

          Der Verkäufer, M2 Asset Management AB, begründete seine Entscheidung mit sinkenden Marktpreisen, die seine „Fähigkeit zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen” beeinträchtigt hätten. Der Rückzug eines Großaktionärs ist eine weitere Episode in einem turbulenten Jahr, in dem sich der Börsenwert der schwedischen Immobilienunternehmen halbiert hat.

          Mit einer Entspannung ist kaum zu rechnen. Nach Bloomberg zusammengestellten Daten muss der Sektor im kommenden Jahr Schulden in Höhe von umgerechnet gut 10 Milliarden Euro zurückzahlen. Bis Ende 2026 hat der Bereich einen Refinanzierungsbedarf von etwa 42 Milliarden Euro.

          Kurzfristige Verbindlichkeiten und variable Zinsen

          Die Finanzierungsengpässe der schwedischen Immobiliengesellschaften sind auf ihre variabel verzinsten Anleihen und kurzfristigen Fälligkeiten in einem Umfeld steigender Zinsen zurückzuführen. Obwohl dies den Immobilienmarkt des skandinavischen Landes anfälliger macht als andere in der Region, wird er als möglicher Lackmustest für den Rest des Sektors in Europa genau beobachtet.

          Einige Immobilienunternehmen könnten dabei keine andere Wahl haben, als sich über den Aktienmarkt zu finanzieren. „In einem ungünstigen Fall, wenn es auf den Kreditmärkten nicht zu einem Tauwetter kommt, könnte Schweden bei einer Reihe von Rettungs-Emissionen von börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa an erster Stelle stehen”, sagt Peter Papadakos, Managing Director bei Green Street: „Das hätte erhebliche Auswirkungen auf den börsennotierten Immobiliensektor in Europa.”

          Die schwedische Zentralbank und die schwedische Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt davor gewarnt, dass die Risiken, die sich aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ergeben, eine Gefahr für die Finanzstabilität des Landes darstellen. Die größte Sorge ist der „Spillover“-Effekt für die schwedischen Banken: Immobilienkredite machten im vergangenen Jahr etwa zwei Drittel des gesamten Kreditbestands in dem skandinavischen Land aus, verglichen mit weniger als einem Drittel in vielen größeren Volkswirtschaften des Euroraums.

          Hohe Verschuldung

          Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der schwedischen Aufsichtsbehörde FSA, sagt, die Aufsichtsbehörde warne seit mindestens vier Jahren vor der hohen Verschuldung von Gewerbeimmobilienunternehmen. „Sinkende Immobilienwerte könnten einen Dominoeffekt auslösen”, sagt Kvist: „Wenn die Immobilienwerte fallen, verringert sich die verfügbare Sicherheit für den Kredit. Dies kann dazu führen, dass mehr Sicherheiten verlangt werden, was wiederum Notverkäufe erzwingt.”

          Gewerbliche Vermieter wie Fastighets AB Balder, SBB und Castellum - das Unternehmen legt am Donnerstag seine Ergebnisse für das dritte Quartal vor - haben in den vergangenen zehn Jahren in Schweden eine Wachstumsstrategie verfolgt, die auf der Beschaffung von billigem Geld in Milliardenhöhe von renditehungrigen Anleiheinvestoren beruhte. Diese Strategie wurde von allen europäischen Märkten übernommen, die von den extrem niedrigen Zinssätzen und den boomenden Immobilienpreisen profitierten.

          Die steigende Inflation und die daraus resultierende aggressive Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken haben das Blatt gewendet. Die Auswirkungen auf Schwedens fremdfinanzierten Immobilienmarkt, der im vergangenen Jahr zu den florierendsten auf der Welt gehörte, waren schnell und brutal. Die SBB-Aktien sind im Jahr 2022 um rund Prozent im Kurs gefallen. Die Anleihen des gesamten Sektors sind in den Keller gerauscht. Die Ratingagentur Moody’s Investors Service hat am Mittwoch das Investment-Grade-Rating von Balder auf High Yield herabgestuft.

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