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Hochzinsanleihen : Euroboden zum dritten

Auch aus dem ehemaligen Hochbunker in München-Schwabing hat Euroboden ein Wohn- und Geschäftshaus gemacht. Bild: Euroboden

Der im gehobenen Wohnsegment aktive Projektentwickler und Bauträger Euroboden kommt am Montag mit einer neuen Anleihe auf den Markt. Allem Anschein nach ist die Nachfrage gut.

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          Wer erinnert sich noch an den Wirbel um „Mittelstandsanleihen“? Schon bald zehn Jahre ist es her, da machten hoch verzinsliche Anleihen deutscher Mittelständler kurze Zeit Furore. Nach kaum einem Jahr gab es die ersten Zahlungsausfälle, die sich alsbald häuften, bis die Ernüchterung die Begeisterung auslöschte. Das heißt aber nicht, dass es keine Emissionen derartiger geringvolumiger Anleihen, deswegen auch als „Mini-Bonds“ bezeichnet, mehr gäbe. Fünf Anleihen mit einem Volumen von insgesamt 210 Millionen Euro, stehen aktuell zur Begebung an, zwei davon sind in der Zeichnung.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Eine davon stammt von Euroboden, die an diesem Montag in die Zeichnung geht. Es ist die dritte Anleihe des Münchener Immobilienprojektentwicklers und Bauträgers, wieder mit einer für Privatanleger attraktiven Laufzeit von fünf Jahren und diesmal einem Zinskupon von 5,5 Prozent. Das ist wieder etwas weniger als die Vorgängeranleihen, die mit Kupons von 7,375 Prozent (2013) und 6 Prozent (2017) aufgelegt wurden, doch in etwa der gleiche Abstand zu dem, was eine fünfjährige Bundesanleihe abwirft oder seinerzeit abgeworfen hat

          Die Nachfrage ist allem Anschein nach schon jetzt groß. Mitte August hatte Euroboden ein Volumen von 30 Millionen Euro angekündigt, mit einer Möglichkeit, um weitere zehn Millionen Euro aufzustocken. Diese Option zog das Unternehmen nun schon Anfang des Monats. Eine Erklärung hat Geschäftsführer und Teilhaber Martin Moll dafür. „Die Mittel aus der Anleihe geben uns die Möglichkeit, Projekte unkompliziert anzukaufen. Das trägt zu unserem sehr guten Ruf bei. Nicht wenige unserer Verkäufer äußern daher Interesse, einen Teil des Erlöses bei uns zu investieren und kaufen daher unsere Anleihen.“

          EUROBODEN GMBH IHS 17/22

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          Aber die Rückwirkung auf die Re-Finanzierung ist für Euroboden eher ein durchaus nicht unwillkommener Sekundäreffekt. In erster Linie sei die Möglichkeit, Käufe aus eigener Liquidität ein klarer Wettbewerbsvorteil, auch mit Blick auf eine ergänzende Bankfinanzierung. Die von der Holding aufgenommen Anleihemittel werden auf Projektebene zu Eigenkapital und das sei für die Banken ausschlaggebend. Es sei diesen sogar eher recht, wenn keine weiteren Eigenkapitalgeber vorhanden seien. Und nicht nur den Banken. „Co-Investoren sind so eine Sache“, sagt Moll. „Unter Umständen stellen sie den einheitlichen Markenauftritt in Frage, weil die Interessenlage nicht immer gleich ist. Deswegen sollen Euroboden-Projekte in der Hand der Geschäftsführung bleiben.“

          Das sei auch für die Anleger eine Vorteil, denn das gewähre eine gewisse Risikostreuung – für den Fall, dass einmal ein Projekt schieflaufen sollte. „Das ist bei uns aber in 20 Jahren noch nicht vorgekommen“, sagt Moll.

          Baukosten machen am Preis wenig aus

          Euroboden setzt darauf, Grundstücke zu erwerben, auf denen „Baurecht geschaffen werden kann“, etwa in zweiter Reihe. Durch diese Baurechtschaffung entstehen erhebliche stille Reserven, die das Unternehmen derzeit auf mehr als 100 Millionen Euro oder mehr als 100 Prozent der Kaufpreise beziffert. Das klingt einfacher als es ist: Rund 5000 Grundstücke schaut man sich im Jahr an. Nur fünf bis zehn werden dann auch gekauft.

          Im zweiten Schritt geht es darum, die Projekte als Bauträger auch umzusetzen. Hier versteht man sich als Architekturmarke: „Euroboden Architekturkultur“ und hat den Anspruch, „städtebaulich und architektonisch anspruchsvolle Immobilien“ zu entwickeln. Von Luxuswohnungen will Moll nicht sprechen. „Sie bekommen in München keine Neubauwohnung unter 10.000 Euro den Quadratmeter allein für den Grundstücksanteil. Bei einem Wohnungspreis von 20.000 Euro pro Quadratmeter machen die Baukosten nur 5 Prozent des Verkaufspreises aus.“ Und das sei es eben besser, wenn man keine Architektur von der Stange liefere. Das bringe mehr für Wohnwert und Städtebau, als es letztlich koste. 

          Volatiles Geschäft

          In den Umsatzzahlen wird sich das indes etwas bescheidener ausnehmen. Das liegt daran, dass die Projekte Laufzeiten von fünf Jahren haben und die Einnahmen peut-a-peut verbucht werden. Die von der Emissionsbank MWB mit einer Analyse beauftragte Solventis Research rechnet bis zum Geschäftsjahr 2019/2020 mit einem auf 110 Millionen Euro ansteigenden Umsatz. Dies wäre gegenüber 2017 schon mehr als das Dreifache.

          Dass der Umsatz danach deutlich geringer ausfallen und der Betriebsgewinn gegenüber dem Geschäftsjahr 2018/2019 merklich zurückgehen soll, erklärt Moll vornehmlich mit dem volatilen Projektgeschäft. Der Ankauf neuer Projekte werde das Ergebnis belasten, meinen die Analysten von Solventis. Diese dürften sich erst nach 2023 positiv im Gewinn niederschlagen. Zudem rechnen die Analysten mit höheren Zinsen und einer steigenden Steuerquote.

          Anfang August bestätigte die Rating-Agentur Scope ihre Einschätzung der Kreditwürdigkeit mit „B+“. Dies ist zwar eine eher schwache Note, doch zum einen ist dies eine Stufe besser als noch vor etwa einem Jahr. Zudem wird die Anleihe mit „BB“ besser bewertet. Grund der eher verhaltenen Bewertung sind die geringe Größe des Unternehmens, die geschäftstypisch volatilen Mittelflüsse eine Abhängigkeit vom zyklischen Immobilienmarkt sowie die Abhängigkeit von externen Finanzierungsquellen.

          Positiv werten die Analysten dagegen neben dem profunden Know-How und einer vergleichsweise hohen Profitabilität auch die Konzentration auf die Kernmärkte München und Berlin. Gerade in Berlin ist Euroboden seit 2017 stark gewachsen. Hatte man damals gerade einmal drei Mitarbeiter dort, sind es heute schon 15. In der aktuellen Wohnungsbaupolitik des Senats sieht Moll für Euroboden kein grundsätzliches Probleme: „Hilfreich ist die Senatspolitik für Immobilienunternehmen nicht. Der Wunsch, die Mieter zu schützen, ist allerdings nachvollziehbar. Aber unser Geschäft ist der Neubau und da sind die rechtlichen Rahmenbedingungen unverändert. Die Nachfrage nach Grundstücken ist jedenfalls bisher nicht abgeebbt.“

          Euroboden ist bemüht, Anleger mit einem besonderen Angebot zu locken. So will das Unternehmen einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten zahlen, wenn es gegen freiwillige Transparenzkriterien verstößt. Dazu gehören unter anderem die rechtzeitige Veröffentlichung von Abschlüssen, aber auch jährliche Analysten- oder Investorenveranstaltungen.

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