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Hochzinsanleihen : Euroboden zum dritten

Im zweiten Schritt geht es darum, die Projekte als Bauträger auch umzusetzen. Hier versteht man sich als Architekturmarke: „Euroboden Architekturkultur“ und hat den Anspruch, „städtebaulich und architektonisch anspruchsvolle Immobilien“ zu entwickeln. Von Luxuswohnungen will Moll nicht sprechen. „Sie bekommen in München keine Neubauwohnung unter 10.000 Euro den Quadratmeter allein für den Grundstücksanteil. Bei einem Wohnungspreis von 20.000 Euro pro Quadratmeter machen die Baukosten nur 5 Prozent des Verkaufspreises aus.“ Und das sei es eben besser, wenn man keine Architektur von der Stange liefere. Das bringe mehr für Wohnwert und Städtebau, als es letztlich koste. 

Volatiles Geschäft

In den Umsatzzahlen wird sich das indes etwas bescheidener ausnehmen. Das liegt daran, dass die Projekte Laufzeiten von fünf Jahren haben und die Einnahmen peut-a-peut verbucht werden. Die von der Emissionsbank MWB mit einer Analyse beauftragte Solventis Research rechnet bis zum Geschäftsjahr 2019/2020 mit einem auf 110 Millionen Euro ansteigenden Umsatz. Dies wäre gegenüber 2017 schon mehr als das Dreifache.

Dass der Umsatz danach deutlich geringer ausfallen und der Betriebsgewinn gegenüber dem Geschäftsjahr 2018/2019 merklich zurückgehen soll, erklärt Moll vornehmlich mit dem volatilen Projektgeschäft. Der Ankauf neuer Projekte werde das Ergebnis belasten, meinen die Analysten von Solventis. Diese dürften sich erst nach 2023 positiv im Gewinn niederschlagen. Zudem rechnen die Analysten mit höheren Zinsen und einer steigenden Steuerquote.

Anfang August bestätigte die Rating-Agentur Scope ihre Einschätzung der Kreditwürdigkeit mit „B+“. Dies ist zwar eine eher schwache Note, doch zum einen ist dies eine Stufe besser als noch vor etwa einem Jahr. Zudem wird die Anleihe mit „BB“ besser bewertet. Grund der eher verhaltenen Bewertung sind die geringe Größe des Unternehmens, die geschäftstypisch volatilen Mittelflüsse eine Abhängigkeit vom zyklischen Immobilienmarkt sowie die Abhängigkeit von externen Finanzierungsquellen.

Positiv werten die Analysten dagegen neben dem profunden Know-How und einer vergleichsweise hohen Profitabilität auch die Konzentration auf die Kernmärkte München und Berlin. Gerade in Berlin ist Euroboden seit 2017 stark gewachsen. Hatte man damals gerade einmal drei Mitarbeiter dort, sind es heute schon 15. In der aktuellen Wohnungsbaupolitik des Senats sieht Moll für Euroboden kein grundsätzliches Probleme: „Hilfreich ist die Senatspolitik für Immobilienunternehmen nicht. Der Wunsch, die Mieter zu schützen, ist allerdings nachvollziehbar. Aber unser Geschäft ist der Neubau und da sind die rechtlichen Rahmenbedingungen unverändert. Die Nachfrage nach Grundstücken ist jedenfalls bisher nicht abgeebbt.“

Euroboden ist bemüht, Anleger mit einem besonderen Angebot zu locken. So will das Unternehmen einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten zahlen, wenn es gegen freiwillige Transparenzkriterien verstößt. Dazu gehören unter anderem die rechtzeitige Veröffentlichung von Abschlüssen, aber auch jährliche Analysten- oder Investorenveranstaltungen.

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