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Internet-Immobilieninvestments : Warnung vor Deregulierung

Typisches Crowdinvesting-Projekt: Kardinal-Wendel-Gärten in Homburg, teilweise finanziert über Reacapital Bild: Reacapital

Immobilieninvestments ab 10 Euro gibt es über Internet-Plattformen. Der Erfolg des Nischenprodukts ist groß, die Bilanz bisher gut. Daher wollen manche Anbieter ein noch größeres Rad drehen. Eine Privatbank warnt.

          3 Min.

          Immobilien-Investments mit kleinen Beträgen über das Internet erfreut sich in Deutschland weiter einer gewissen Beliebtheit. Fast 75 Millionen Euro wurden allein schon im Jahr 2018 bisher auf diese Weise angelegt, so dass in diesem Jahr ein neues Rekordvolumen möglich ist. Seit 2013 ist es mittlerweile mehr als eine Viertelmilliarde Euro. Ludger Wibbeke, Leiter der Abteilung für Vermögensdienstleistungen bei der Privatbank Hauck & Aufhäuser, sieht diese Entwicklung nicht ganz ohne Sorge.

          Martin Hock
          Redakteur in der Wirtschaft.

          „So wie die Rahmenbedingungen jetzt sind, passt es ganz gut zusammen. Aber es gibt Begehrlichkeiten, Grenzen in Frage zu stellen und dadurch das Regulierungsniveau zu verringern. Das würde aber zu massiver Unausgewogenheit im Verhältnis zu Immobilienfonds führen.“ Derzeit sind die Märkte für Immobilienfonds und dem sogenannten Immobilien-Crowdinvesting deutlich getrennt.

          Denn die Anlagen unterscheiden sich deutlich voneinander. Investments in geschlossene Fonds haben üblicherweise eine Laufzeit von mehreren Jahren. Bei offenen Fonds ist seit dem Jahr 2013 eine Mindestdauer von zwei Jahren für eine Anlage vorgeschrieben, die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Das ist häufig länger, als ein Crowdinvesting-Projekt überhaupt geplant ist. Diese sind vergleichsweise früh, zumeist nach weniger als zwei Jahren, wieder beendet. Fonds investieren zudem meist in mehrere Großprojekte. Angebote für Crowd-Anleger sind mehrheitlich überschaubare Einzelvorhaben.

          In der Nische bleiben

          Vor allem aber unterscheidet das Geld die Investoren voneinander. Das Kleinanlegerschutzgesetz beschränkt Crowd-Investments regelmäßig auf 1000, allerhöchstens 10.000 Euro in einem Projekt. Dafür muss ein Interessent Auskunft über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse geben. Dagegen sind 10.000 Euro bei geschlossenen Immobilienfonds oft genug das, was man mindestens anlegen muss. Kleinere Summen sind bei offenen Immobilienfonds möglich, lohnen sich aufgrund der Kosten aber in der Regel nicht. Crowdinvestments sind dagegen schon ab zehn Euro verfügbar und es gibt keine Nebenkosten.

          Im kommenden Jahr steht eine Neubeurteilung der Rahmenbedingungen für das Crowdinvesting an. Und die mit Immobilien so erfolgreichen Plattformen möchten über ihre Grenzen hinaus wachsen, sagt Wibbeke. Sein Haus ist seit mehr als einem Jahr auch assoziiertes Mitglied des Bundesverbandes Crowdfunding. Besonders die Mindestanlagesummen sähen einige Initiatoren gern fallen, nicht zuletzt, um für großes Geld von institutionellen Anlegern attraktiv zu werden.

          Doch das passt für Wibbeke nicht mehr. „Die ,weiße Welt‘ der Fonds unterliegt einer wesentlich schärferen Regulierung als die ,graue Welt‘ des Crowdinvestings. Diese Regulierung bietet den Anlegern Schutz, kostet aber auch Rendite. Wenn beide Welten auf Augenhöhe konkurrieren wollen, ist der aktuelle Renditeabstand von zwei, drei Prozentpunkten nicht mehr angemessen.“

          Besserer Schutz im Fonds

          Dabei kommt es Wibbeke gar nicht so sehr darauf an, dass Fonds aufwendige, umfangreiche Prospekte erstellen müssen, die nicht nur das Vorhaben darstellen, sondern alle möglichen Risiken darstellen und juristische Fragen beantworten müssen. Für Crowd-Investments ist das nicht erforderlich. „Seien wir ehrlich“, sagt Wibbelke. „Ein Prospekt ist aufwendig, aber nutzlos, weil ihn am Ende niemand wirklich liest. Das gilt generell und nicht spezifisch für die weiße oder graue Fondswelt.“

          Für den Anwalt ist vielmehr entscheidend, dass Die Internet-Anleger einen viel geringeren Schutz genießen. Zum einen sind Crowdinvestments derzeit immer nachrangige Kredite. Und wie das Wort schon sagt, bekommen sie im Ernstfall nur dann etwas zurück, wenn alle anderen Kreditgeber ihr Geld haben. Im Ernstfall heißt das dann regelmäßig: Es bleibt nichts mehr übrig. Zumal diese nachrangigen Darlehen an der Finanzierung in der Regel nur einen kleinen Teil ausmachen.

          Fonds-Investments sind dagegen Eigenkapitalbeteiligungen, das heißt die Fondsanleger sind Eigentümer und so stünden sie mit den Darlehensgebern auf Augenhöhe, argumentiert Wibbeke. Dank der schärferen Regulierung seien stets  mehr Beteiligte an Bord mit mehr Expertise, als bei einer Internet-Plattform.

          Crowdinvestor nur Kreditgeber

          Besonders die Rolle der Verwahrstelle, über die alle Ein- und Auszahlungen laufen und die zu einer der wesentlichen Dienstleistungen von Hauck & Aufhäuser gehört, sei seit der jüngsten Gesetzesreform gewachsen. „Die Verwahrstelle ist nicht nur Dienstleister, sondern auch in der Haftung. Zwar nicht für wirtschaftliche, aber für juristische Fehler. Dieser Aspekt wird quasi nicht berücksichtigt.“

          Wibbeke gesteht den Plattformen zu, dass auch sie viel für ihren Ruf tun. So gebe es Überlegungen, freiwillig Verwahrstellen als Kontrollinstanz ins Leben zu rufen. Und es müsse ja auch Möglichkeiten für Wagniskapital im Immobilienbereich geben. „Solange sich das Crowdinvesting in dem aktuellen Rahmen bewegt wie jetzt, sehe ich keine zwingende Änderungsnotwendigkeit bei Regulierungsthemen. Erst wenn dieses ungleiche Set-up verändert wird, benötigen die Investoren gleiches Regulierungsniveau in beiden Produktwelten.“

          Derzeit konkurrieren die Produkte nicht wirklich miteinander, werden auch ganz unterschiedlich und dabei ein wenig paradox assoziiert. Crowdinvesting verströmt den Charme einer unmittelbaren Beteiligung an einem konkreten Gebäude – obwohl der Crowdinvestor nur Kreditgeber ist und meist nur einen kleinen Teil beisteuert. Fonds-Investments dagegen vermitteln das Gefühl eines professionellen Finanz-Investments, weit weg von Stein und Schubkarre – obwohl der Fonds-Investor sogar Miteigentümer ist.

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