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Überteuerter Wohnungsmarkt : Bundesbank sieht übertrieben hohe Immobilienpreise

In Frankfurt entsteht der Grand Tower, das größte Wohnhochhaus Deutschlands. Bild: GSP/Magnus Kaminiarz & Cie.

Um 15 bis 30 Prozent seien Wohnimmobilien in Großstädten überteuert. Von einer Blase spricht die Bundesbank aber nicht. Risiken für die Finanzstabilität sieht sie eher anderswo.

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          Die Deutsche Bundesbank spricht mit Blick auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland von einem „gemischten Bild“. Der starke Preisanstieg hat vielerorts schon den Charakter eines bedenklich heißen Booms. Im vergangenen Jahr kletterten die Preise durchschnittlich um 6,1 Prozent. Seit 2011 sind die Immobilienpreise in den sieben größten deutschen Städten um mehr als die Hälfte gestiegen. Ein Großteil des Preisanstiegs sei durch Fundamentaldaten wie die gute wirtschaftliche Lage, höhere Einkommen oder eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum zu erklären, sagen die Bundesbank-Ökonomen. Aber es gebe auch einen unerklärlichen Teil.

          Philip Plickert

          Wirtschaftskorrespondent mit Sitz in London.

          Inzwischen geht die Bundesbank von einer Übertreibung der Preise in den Städten um 15 bis 30 Prozent aus, sagte Vizepräsidentin Claudia Buch am Mittwoch bei der Vorlage des Finanzstabilitätsberichts in Frankfurt. Die Übertreibung nimmt zu. 2015 habe sie erst bei 10 bis 20 Prozent gelegen. Und der Immobilienpreisanstieg erreiche mehr und mehr Städte, das Umland und sogar fernere Regionen. Kaum einen Landkreis gebe es ohne gewisse Preisübertreibungen, die nicht mehr mit Fundamentaldaten zu erklären sind, heißt es aus der Notenbank.

          Von einer Blase spricht die Bundesbank aber nicht. Risiken für die Finanzstabilität sieht sie vom Immobilienmarkt keine ausgehen. Der Grund dafür ist, dass die Kredite für Wohnimmobilien nur moderat zunehmen – trotz rekordgünstiger Zinsen. Aktuell beträgt das Kreditwachstum nur 3,9 Prozent im Jahresvergleich. Wenn die Deutschen Häuser oder Wohnungen kaufen, dann mit einem hohen Eigenmittelanteil. Und die Banken haben die Standards für Kredite auch nicht in riskanter Weise gelockert. „Insgesamt sind die Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung also weiterhin eher begrenzt“, sagte Buch.

          Verschuldung der Privathaushalte ist moderat

          Gefahren für die Finanzstabilität sieht sie eher durch eine zu lange andauernde Niedrigzinsphase und das Risiko eines abrupten Zinsanstiegs. Zwar beurteilt die Bundesbank die Stabilität des deutschen Bankensektors insgesamt als hoch. Die Finanzinstitute haben seit der Krise erheblich mehr Eigenkapital als Verlustpuffer aufgebaut, und die Quote fauler Kredite liegt mit rund 2 Prozent in Deutschland sehr niedrig. Die Verschuldung der Unternehmen und Privathaushalte sei moderat, die Zahl der Unternehmensinsolvenzen gering. Doch solle man sich nicht in falscher Sicherheit wiegen – auch angesichts der hohen Bewertungen an den Finanzmärkten müsse man wachsam sein.

          Bild: F.A.Z.

          „Risiken aus Neubewertungen, Zinsänderungen und Kreditausfällen können gleichzeitig eintreten und sich gegenseitig verstärken“, warnte Buch. Wie hoch sie die Wahrscheinlichkeit für eine solche Krise schätze, wollte sie nicht sagen. Zur Schwierigkeit für die Banken könnte werden, dass die von ihnen vergebenen Kredite eine zunehmend lange Zinsbindung haben. Der Anteil der Baukredite mit Zinsbindung von mehr als zehn Jahren ist auf fast 45 Prozent gestiegen. Im Fall einer abrupten Zinswende könnten die Finanzierungskosten der Banken die Erträge übersteigen.

          Banken verwundbar durch makroökonomische Schocks

          „Die Banken müssen sich vor allem gegen den Fall eines Zinsanstiegs rechtzeitig wappnen“, betonte auch Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret. Die Banken seien verwundbar durch makroökonomische Schocks. Sorgen bereitet ihm die niedrige Ertragskraft der deutschen Banken und Sparkassen. „Mit einer Eigenkapitalrendite von 2,1 Prozent lagen sie 2016 im europäischen Vergleich am unteren Ende.“ Weil die Banken im Niedrigzinsumfeld nur schwer Geld verdienen, könnten sie versucht sein, vermehrt Risiken einzugehen. Nach acht Jahren guter Konjunktur in Deutschland könnte aber das Risiko eines Rückschlags zunehmen.

          Auch die Europäische Zentralbank hat am Mittwoch einen Finanzstabilitätsbericht vorgelegt. Ihrer umfasst die gesamte Eurozone. EZB-Vizepräsident Vítor Constâncio lobte einerseits, der Euroraum sei inzwischen viel robuster gegen Schocks. Die Wirtschaft wachse, die Eurostaaten hätten ihre Haushaltsdefizite reduziert. „Die Hauptrisiken könnten jetzt von außerhalb, von der Weltwirtschaft kommen“, sagte Constâncio und verwies vage auf geopolitische Risiken. Konkreter wollte er nicht werden. Die EZB nennt in ihrem Bericht mehrere potentielle Systemrisiken: Als Erstes betont sie – wie auch die Bundesbank – die Gefahr eines abrupten Zinsanstiegs, die durch höhere Risikoprämien ausgelöst werden könnte.

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          Doch gibt es zwischen EZB und Bundesbank einen Unterschied. Während die EZB die Märkte beruhigen möchte, dass die Zinsen noch sehr lange sehr niedrig sein werden, warnt die Bundesbank davor, die Straffung der Geldpolitik zu lange hinauszuzögern. Als weitere Risiken nennt die EZB die geringe Profitabilität der Banken. Aus den eher mageren Gewinnen und in einigen Ländern hohen Beständen an faulen Krediten resultiert eine schwache Marktbewertung. Es gibt zu viele Banken in Europa, und diese haben zu hohe Kosten. Die Aktienkurse der europäischen Banken sind im Vergleich zum Buchwert niedrig. Weiterhin ist im Euroraum die hohe Verschuldung ein Hauptproblem. Nicht nur die Staaten, auch die privaten Haushalte und die Unternehmen sind in vielen europäischen Ländern hoch verschuldet. Constâncio warnte davor, sich wegen der geringen Volatilität an den Märkten zu sehr in Sicherheit zu wiegen. „Die Risiken sind da“, mahnte er.

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