https://www.faz.net/-gv6-8grki

Anlagemöglichkeiten : Crowd-Investing in Immobilien bleibt eine Nische

Per Mausklick finanziert Bild: Daniel Pilar

Es klingt verlockend: Mit wenig Kapitaleinsatz in eine Boombranche investieren und hohe Zinsen kassieren. Doch welche Risiken birgt der Einstieg in ein Crowd-Investing dieser Art?

          Immobilien sind als Geldanlage gefragt. Nachteilig ist der oft hohe Kapitaleinsatz. Hier verspricht das Crowd-Investing Abhilfe. Ursprünglich vor allem mit Wachstumsunternehmen in Verbindung gebracht, hat es sich längst auch in der Immobilienfinanzierung breitgemacht.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Angeboten wird in der Regel die Beteiligung an der nachrangigen Finanzierung einer Bestandsimmobilie oder eines Immobilienprojektes. Mit meist nur 250 Euro ist die Einstiegshürde gering. Geboten werden je nach Projekt meist 4,5 bis 7,5 Prozent für Laufzeiten zwischen anderthalb und vier Jahren.

          Trotz hoher Zinsen für Initiatoren interessant

          Bei solch hohen Renditen im Vergleich etwa zu minus 0,5 Prozent für eine zweijährige Bundesschatzanweisung liegt es auf der Hand, dass sie mit größeren Risiken verbunden ist. Als nachrangige Darlehen stehen Crowd-Investments in der Rangfolge zwischen Eigen- und Fremdkapital. „Im Grunde ist das Crowd-Financing die neue Mezzanine-Finanzierung“, sagt Michael Stephan, Geschäftsführer der Plattform iFunded. Das bedeutet, dass die Crowd-Investoren erst nach den Banken bedient werden. Scheitert ein Projekt, ist davon auszugehen, dass das gesamte Kapital verlorengeht.

          Deutsche Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen
          Mindestanlage Akt. Zinsen Akt. Laufzeiten Projekte
          Bergfürst 10 Euro 6,5 – 7% 32 – 36 Monate 2-0-4
          Exporo 500 Euro 5,50% 16 Monate 1-1-15
          Home Rocket 250 Euro 6% 3 – 4 Jahre 1-1-3
          Rendity 1000 Euro 7,50% 30 Monate 1-0-3
          Zinsland 500 Euro 7% 18 Monate 1-0-7
          iFunded K.A. 5% 18 Monate 0-12-0
          Companisto 0 n.v. n.v. 0-0-1
          Fundernation k.a. n.v. n.v. 0-0-2
          Immofolio 250 Euro n.v. n.v. 0-0-1
          Kapitalfreunde 250 Euro n.v. n.v. 0-0-2
          Mezzany k.A n.v. n.v. 0-0-1
          Renditefokus 500 Euro n.v. n.v. 0-1-1
          Quelle: Eigene Erhebungen; [1] Aktuell-Angekündigt-Beendet. Einige Anbieter kündigen keine Projekte an.; Zinsen: Derzeitge Angebote; K.A.-Keine Angaben; n.v.-nicht verfügbar

          Das erklärt die Höhe der gezahlten Zinsen. „Ein Crowd-Investing in Immobilien ist eine gute Beimischung zur Vermögensanlage“, sagt Carl von Stechow, Mitgründer der Plattform Zinsland. „Wir raten davon ab, ausschließlich oder mehrheitlich eine Altersvorsorge darauf aufbauen zu wollen.“Auf verschiedene Weise versuchen die Plattformen mehr Sicherheit der Investments zu gewährleisten, die sie allerdings nicht inhaltlich prüfen. Zinsland, iFunded oder Exporo etwa bedienen sich eines Treuhänders, der die Interessen der Crowd-Anleger vertreten soll. Bisweilen haben die Projektträger Gewinne abgetreten, oder es wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen. Exporo und iFunded ordnen ihre Projekte in selbstentworfene Risikoklassen ein. All dies ist bei der Projekteinschätzung hilfreich, das Risiko eines Totalverlustes bleibt grundsätzlich bestehen.

          Trotz der hohen Zinsen ist das Geschäft für die Initiatoren interessant. „Bei steigenden Immobilienpreisen wird mehr Eigenkapital benötigt. Das Crowd-Kapital ist eigenkapitalähnlich und immer noch billiger als klassisches Mezzanine-Kapital“, erklärt Stephan. Auch die geringe Regulierung macht das Crowd-Investing für Immobilienunternehmen interessant. Es werden gemäß Verbraucherschutzgesetz Anlagekenntnisse abgefragt, es gibt auch ein Vermögensinformationsblatt, einen regelrechten Prospekt aber gibt es nicht. Für Stephan ist dies ein Manko: „Auch bei Nachrangdarlehen muss eine Prospektpflicht gelten. Hier sollte der Gesetzgeber nachbessern. Für uns ist es selbstverständlich, einen Verkaufsprospekt nach dem Vorbild bei geschlossenen Fonds zu erstellen.“

          „Wir müssen die Produkte anpassen und emotionalisieren“

          Von Stechow sieht die fehlende Regulierung mit gemischten Gefühlen. Einerseits genießt er die Flexibilität der Finanzierungsform. Andererseits fürchtet er, dass ein Boom des Marktsegments vermehrt schwarze Schafe anlocken könnte, was zu einer Überregulierung führen könnte. „Gegen etwas mehr Regulierung ist nichts einzuwenden, aber ich hoffe, dass man das junge Marktsegment in diesem Fall nicht abwürgt.“

          Für Investoren bietet die geringe Regulierung auch einen Vorteil. Ein Crowd-Investment ist mit wenigen Klicks und ohne umständliche Identifikation abzuschließen und kostet weder Agio noch Gebühren. Aufgrund der geringen Mindestanlagen lässt sich zudem auch mit geringem Kapitaleinsatz eine Streuung erreichen.Nichtsdestoweniger fristet die Anlageform immer noch ein Nischendasein. Mindestens 13 deutschsprachige Anbieter vermitteln derzeit Beteiligungen. Doch nur fünf haben aktuell Projekte im Angebot. Das ist angesichts des derzeit so regen Immobilienmarktes etwas überraschend.

          Konzentration auf Technologie und Innovation

          Kapitalfreunde etwa hat das bisher letzte Projekt schon Ende 2013 abgeschlossen. Künftig will man in stärker regulierte Bereiche vordringen. Die Regulierung sei zwar lästig, doch müsse man sie als vertrauensbildend begreifen, sagt Gründer Michael Ullmann, der noch größere Pläne hat. „Wir müssen die Produkte anpassen und emotionalisieren, weil das im Internet sehr wichtig ist“, sagt er und denkt weiter: Immobilien-Investments als Teil der Share-Economy in Verbindung mit neuen Währungen. Konkret seien zurzeit zwei Projekte in Vorbereitung.

          Mezzany etwa hat sein bisher einziges Projekt vor gut einem Jahr umgesetzt. Da man die Projekte in Form von Anleihen vertreibe, dauere die Umsetzung aufgrund der stärkeren Regulierung aber länger, heißt es vom Unternehmen.Companisto hält sich dagegen bei Immobilienprojekten zurück. Das sei derzeit nicht der Fokus, man konzentriere sich auf Technologie und Innovation, weil hier zurzeit „viel Spannendes“ laufe. „Wir sind dem Thema Immobilienfinanzierung aber weiter aufgeschlossen“, sagt der Pressesprecher.Ganz anders dagegen sieht es bei Zinsland aus. „Wir kommen gar nicht hinterher mit den Projekten, weil sie so schnell gezeichnet sind“, sagt von Stechow. Zinsland hat aber offenkundig einen Vorteil. Entstanden ist die Plattform aus dem Private-Equity-Fonds Civum, der Immobilienprojekte finanziert hat. Aus dessen und aus neuen Netzwerken kämen die aktuellen Projekte.

          Eigenkapitalbeteiligungen mit entsprechend hohem Risiko

          iFunded kann aus dem Fundus der Immobiliengesellschaft Skjerven Group schöpfen, die die Plattform mitgegründet hat, ist aber noch nicht am Start. „Es hat uns unerwartet eine technische Hürde bei der Zahlungsabwicklung überrascht, die wir dabei sind zu nehmen“, sagt Stephan. Das Interesse sei aber sehr groß.

          Im Grunde können zwei Arten von Immobilien-Crowd-Investing-Plattformen unterschieden werden: Fintechs und Immobilien-Unternehmen. Erstere bieten eine Vertriebsplattform für Projekte Dritter an, Letztere nutzen dies als zusätzliche Finanzierungsquelle. Dazu gehören etwa iFunded, aber auch Renditefokus, das letztlich ein Vertriebskanal für die Münchener Bauträgergesellschaft IBS ist.

          Eine Sonderstellung nimmt Group Estate ein. Die Plattform führt Kauf- und Bauinteressenten zusammen, die sich für gemeinsame Projekte zusammenschließen. So etwa sucht das „Wohnprojekt Ro70“ aus Weimar noch weitere 42 Mitglieder, die das ehemalige städtische Klinikum entwickeln, sanieren und bewohnen möchten. Die meisten Projekte haben jedoch den Charakter von „Blind Pools“. Hier werden Mitglieder gesucht, die eine Immobilie in einer Stadt kaufen möchten. Es handelt sich daher um Eigenkapitalbeteiligungen mit entsprechend hohem Risiko und unbekannter Rendite.

          Weitere Themen

          Volksbank sperrt Zahlungen an N26

          Nach Betrugsfällen : Volksbank sperrt Zahlungen an N26

          Nutzen Betrüger Sicherheitslücken bei Finanz-Start-ups aus, um Geld von Bankkonten zu ergaunern? Einige Volksbanken haben dazu eine klare Meinung – und gehen lieber auf Nummer sicher.

          Topmeldungen

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.