Anlagemöglichkeiten : Crowd-Investing in Immobilien bleibt eine Nische
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Per Mausklick finanziert Bild: Daniel Pilar
Es klingt verlockend: Mit wenig Kapitaleinsatz in eine Boombranche investieren und hohe Zinsen kassieren. Doch welche Risiken birgt der Einstieg in ein Crowd-Investing dieser Art?
Immobilien sind als Geldanlage gefragt. Nachteilig ist der oft hohe Kapitaleinsatz. Hier verspricht das Crowd-Investing Abhilfe. Ursprünglich vor allem mit Wachstumsunternehmen in Verbindung gebracht, hat es sich längst auch in der Immobilienfinanzierung breitgemacht.
Angeboten wird in der Regel die Beteiligung an der nachrangigen Finanzierung einer Bestandsimmobilie oder eines Immobilienprojektes. Mit meist nur 250 Euro ist die Einstiegshürde gering. Geboten werden je nach Projekt meist 4,5 bis 7,5 Prozent für Laufzeiten zwischen anderthalb und vier Jahren.
Trotz hoher Zinsen für Initiatoren interessant
Bei solch hohen Renditen im Vergleich etwa zu minus 0,5 Prozent für eine zweijährige Bundesschatzanweisung liegt es auf der Hand, dass sie mit größeren Risiken verbunden ist. Als nachrangige Darlehen stehen Crowd-Investments in der Rangfolge zwischen Eigen- und Fremdkapital. „Im Grunde ist das Crowd-Financing die neue Mezzanine-Finanzierung“, sagt Michael Stephan, Geschäftsführer der Plattform iFunded. Das bedeutet, dass die Crowd-Investoren erst nach den Banken bedient werden. Scheitert ein Projekt, ist davon auszugehen, dass das gesamte Kapital verlorengeht.
Das erklärt die Höhe der gezahlten Zinsen. „Ein Crowd-Investing in Immobilien ist eine gute Beimischung zur Vermögensanlage“, sagt Carl von Stechow, Mitgründer der Plattform Zinsland. „Wir raten davon ab, ausschließlich oder mehrheitlich eine Altersvorsorge darauf aufbauen zu wollen.“Auf verschiedene Weise versuchen die Plattformen mehr Sicherheit der Investments zu gewährleisten, die sie allerdings nicht inhaltlich prüfen. Zinsland, iFunded oder Exporo etwa bedienen sich eines Treuhänders, der die Interessen der Crowd-Anleger vertreten soll. Bisweilen haben die Projektträger Gewinne abgetreten, oder es wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen. Exporo und iFunded ordnen ihre Projekte in selbstentworfene Risikoklassen ein. All dies ist bei der Projekteinschätzung hilfreich, das Risiko eines Totalverlustes bleibt grundsätzlich bestehen.
Trotz der hohen Zinsen ist das Geschäft für die Initiatoren interessant. „Bei steigenden Immobilienpreisen wird mehr Eigenkapital benötigt. Das Crowd-Kapital ist eigenkapitalähnlich und immer noch billiger als klassisches Mezzanine-Kapital“, erklärt Stephan. Auch die geringe Regulierung macht das Crowd-Investing für Immobilienunternehmen interessant. Es werden gemäß Verbraucherschutzgesetz Anlagekenntnisse abgefragt, es gibt auch ein Vermögensinformationsblatt, einen regelrechten Prospekt aber gibt es nicht. Für Stephan ist dies ein Manko: „Auch bei Nachrangdarlehen muss eine Prospektpflicht gelten. Hier sollte der Gesetzgeber nachbessern. Für uns ist es selbstverständlich, einen Verkaufsprospekt nach dem Vorbild bei geschlossenen Fonds zu erstellen.“
„Wir müssen die Produkte anpassen und emotionalisieren“
Von Stechow sieht die fehlende Regulierung mit gemischten Gefühlen. Einerseits genießt er die Flexibilität der Finanzierungsform. Andererseits fürchtet er, dass ein Boom des Marktsegments vermehrt schwarze Schafe anlocken könnte, was zu einer Überregulierung führen könnte. „Gegen etwas mehr Regulierung ist nichts einzuwenden, aber ich hoffe, dass man das junge Marktsegment in diesem Fall nicht abwürgt.“
