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Monatsbericht der Bundesbank : Immobilienpreise steigen nicht mehr ganz so stark

Fertigbau: Die Preise für Häuser steigen, aber nicht mehr ganz so stark. Bild: ddp

Gerade in den Großstädten lässt der Preisauftrieb für Häuser und Eigentumswohnungen etwas nach. Die Bundesbank nennt dafür vor allem zwei Gründe.

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          Der Immobilienboom in Deutschland könnte seinen Zenit überschritten haben. Die Deutsche Bundesbank schreibt in ihrem am Montag vorgelegten Monatsbericht für Februar, zwar habe sich der breite Preisauftrieb für Wohnimmobilien auch im vergangenen Jahr fortgesetzt – allerdings in abgeschwächter Form: „Vor allem die Preissteigerungsraten in den Städten gaben spürbar nach, wobei auch die Zuwachsrate für Deutschland insgesamt niedriger ausfiel.“

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Die Bundesbank macht für diese Entwicklung zum einen die Nachfrage nach Wohnraum verantwortlich, die sich etwas beruhigt habe, während die Ausweitung des Wohnraumangebots offenbar nicht an Tempo verloren habe.

          Die bislang äußerst kräftigen Zuwächse bei der Wohnungsnachfrage dürften sich im vergangenen Jahr ermäßigt haben, berichtet die Bundesbank. Hierfür hätten die im Vergleich zu den Vorjahren „etwas weniger vorteilhaften Einkommensaussichten“ und auch die „nachlassende Zuwanderung“ eine Rolle gespielt. Zusätzliche Nachfrageimpulse seien von den weiter günstigen Finanzierungskonditionen ausgegangen.

          Keine Entlastung

          Die schon zuvor historisch niedrigen durchschnittlichen Hypothekenzinsen hätten sich weiter verringert auf 1,6 Prozent. Unter dem Strich sei es jedoch zu keiner weiteren Entlastung der Haushalte beim Kauf von Wohneigentum gekommen, auch weil die Preise für Wohnimmobilien nach wie vor stärker gestiegen seien als die verfügbaren Haushaltseinkommen.

          Das zusätzliche Wohnraumangebot dürfte 2019 zumindest so hoch gewesen sein wie im Vorjahr, als knapp 290.000 zusätzliche Einheiten fertiggestellt wurden. Die Zahl der Baugenehmigungen pendele sich mit 350.000 Einheiten im Jahr auf hohem Niveau ein. Die Preise für Bauland seien im ersten Halbjahr 2019 mit einer im Vergleich zum Vorjahr „erheblich gedämpften“ Rate von 3,75 Prozent gestiegen: „Insgesamt deuten diese Angaben darauf hin, dass sich das Wohnraumangebot deutlich der erhöhten Nachfrage angenähert hat“, teilte die Bundesbank mit.

          Zumindest für ganz Deutschland betrachtet, beruhigte die Bundesbank hinsichtlich der Gefahr einer Immobilienblase: „Gesamtwirtschaftlich standen die Preise für Wohnimmobilien weiterhin im Großen und Ganzen im Einklang mit den angebots- und nachfrageseitigen Bestimmungsfaktoren.“ Anders sei es in den Städten. Dort lägen die Preise für Wohnimmobilien nach wie vor deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und soziodemographischen Faktoren gerechtfertigt erscheine. Die Bundesbank spricht von „markanten Preisübertreibungen“ auf den städtischen Wohnungsmärkten, dafür gebe es verschiedene Anzeichen.

          So habe das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete im vergangenen Jahr seinen langfristigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung in den Städten um rund 25 Prozent und in den sieben besonders begehrten Großstädten um mehr als 30 Prozent überschritten. Aktuellen Schätzergebnissen zufolge machten die Übertreibungen der Preise in den Städten zwischen 15 und 30 Prozent aus.

          Die Bundesbank sieht sich in ihrer Analyse im Einklang mit einigen Erhebungen, die zuletzt veröffentlicht wurden. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken stiegen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im vergangenen Jahr um 6,75 Prozent, nachdem sie im Vorjahr noch um 7,75 Prozent zugelegt hatten. Mit einem Plus von 5,25 Prozent weist auch der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes zumindest für die ersten drei Quartale 2019 eine niedrigere Steigerung als im Jahr zuvor aus. Lediglich der EPX-Häuserpreisindex der Hypoport AG kommt mit einer Preissteigerung für Wohnimmobilien um 9,5 Prozent im vergangenen Jahr auf eine höhere Steigerungsrate als im Vorjahr.

          Mieten steigen schwächer als im Vorjahr 

          In den Städten habe sich die Preisdynamik für Wohnimmobilien über alle Segmente hinweg spürbar verringert, schreibt die Bundesbank. Nach Berechnungen auf Basis von Daten des Beratungsunternehmens Bulwiengesa für 127 deutsche Städte seien die Preise im vergangenen Jahr dort um 6 Prozent gestiegen und damit um immerhin 2,75 Prozentpunkte weniger als im Mittel der vorangegangenen drei Jahre. Besonders deutlich habe sich der Preisauftrieb für Wohnimmobilien in den sieben wichtigsten Großstädten abgeschwächt. Dabei geht es um Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Diese wiesen im vergangenen Jahr einen Preisanstieg um 6,5 Prozent auf, im Vorjahr hatte der Anstieg dort noch mehr als 9 Prozent betragen.

          Während in Deutschland insgesamt vor allem die Preise für Häuser nicht mehr so stark gestiegen seien, habe in den Städten der Preisauftrieb auch bei den zuvor besonders stark nachgefragten Eigentumswohnungen nachgelassen.

          Die abgeschwächte Preisentwicklung für die Wohnimmobilien in den Städten spiegele auch den zurückgegangenen Anpassungsdruck auf die Mieten wider, schreibt die Bundesbank. Nach Berechnungen auf der Grundlage von Daten des Beratungsunternehmens Bulwiengesa kommt die Bundesbank auf einen Anstieg der Neuvertragsmieten in den Städten im vergangenen Jahr um 2,75 Prozent, was unter dem Anstieg des Vorjahres gelegen habe. In den sieben wichtigsten Großstädten seien die Mieten in Neuverträgen um 2,5 Prozent gestiegen, das sei ebenfalls „wesentlich moderater“ gewesen als zuvor. „Damit erhöhten sich die Mieten in den Städten mit der niedrigsten Rate seit dem Jahr 2010“, schreibt die Bundesbank.

          In Deutschland insgesamt hingegen kam es 2019 nach Zahlen des Pfandbriefbanken-Verbands bei Neuverträgen zu Mietanpassungen in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr. Die Mieten insgesamt lagen im Januar 2020 laut Statistischem Bundesamt um 1,4 Prozent über dem Vorjahreswert.

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