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Bröckelnde Immobilienpreise : Amerikas Hausbesitzer in Bedrängnis

  • -Aktualisiert am

Fallende Immobilienpreise belasten derzeit Amerika Bild: picture-alliance / dpa

In den Vereinigten Staaten belasten gestiegene Hypothekenzinsen und bröckelnde Preise den Immobilienmarkt. Immer mehr Hausbesitzer geraten nun in finanzielle Schwierigkeiten. Die Schuld tragen aber auch die Kreditinstitute.

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          Mehr und mehr Hausbesitzer in den Vereinigten Staaten geraten in finanzielle Bedrängnis. Zum Ende des dritten Quartals am 30. September waren 2,3 Prozent aller Schuldner von Hypothekendarlehen mit der Bedienung ihres Kredits in Verzug. Das ist das höchste Niveau seit rund drei Jahren. Gestiegene Hypothekenzinsen und bröckelnde Immobilienpreise belasten den Markt.

          Ungewöhnlich an dieser Entwicklung ist der Umstand, daß nicht etwa eine lahmende Konjunktur und steigende Arbeitslosigkeit zu den finanziellen Schwierigkeiten führen. Der Aufschwung auf dem amerikanischen Arbeitsmarkt dauert - wenngleich zuletzt etwas gebremst - noch an. Eine entscheidende Rolle spielen vielmehr die variabel verzinsten Darlehen, deren Zinsen während des vergangenen Jahres deutlich gestiegen sind, sowie die außergewöhnlich lockeren Bedingungen der Banken in der Kreditvergabe.

          Voraussetzungen für Darlehen „signifikant gelockert“

          Die Kreditinstitute hätten die Voraussetzungen für Hypothekendarlehen „signifikant gelockert“, berichtete kürzlich John Dugan, oberster Bankenaufseher im amerikanischen Finanzministerium. „Wir wollen nicht, daß die Kreditvergabeentscheidungen von heute die Zwangsvollstreckungen in die Höhe treiben und dazu führen, daß später weniger Kredite für Wohnungen und Häuser zur Verfügung stehen“, warnte Dugan in einer Rede vor dem amerikanischen Bankenverband.

          Nach Angaben seiner Behörde, des Office of Comptroller of the Currency, haben in den zwölf Monaten bis einschließlich März dieses Jahres 26 Prozent der Hypothekenfinanzierer ihre Kreditvergabebedingungen weiter gelockert. Grund dafür seien vor allem der große Konkurrenzdruck unter den Banken sowie das Bemühen, das Kreditvolumen trotz sinkender Hausverkäufe in die Höhe zu treiben.

          „Es wird einen lange dauernden Abschwung geben“

          Besonders beliebt waren sogenannte nichttraditionelle Darlehensprodukte: Kredite, die es dem Schuldner erlauben, über geraume Zeit nur Zinsen und keine Tilgung zu bezahlen. Oder auch Darlehen, in denen die monatliche Zinszahlung die Zinskosten gar nicht vollständig abdeckt. Der restliche Zins wird dann der Darlehenssumme zugerechnet. Sie erhöht sich somit fortlaufend. In Zeiten schnell steigender Immobilienpreise ging diese Rechnung für viele Hausbesitzer auf. Der Wertzuwachs innerhalb von einem, zwei oder drei Jahren reichte nicht nur aus, um die Hypothek zurückzuzahlen, es blieb sogar ein ansehnlicher Gewinn übrig. Darauf kann in der augenblicklichen Lage des Marktes, in der in vielen Regionen des Landes das Angebot von Häusern die Nachfrage weit übertrifft und die Preise sogar bröckeln, kaum noch jemand zählen.

          „Es wird einen steilen und lange dauernden Abschwung auf dem Immobilienmarkt geben. Die Zahl der Verkäufe und auch der Baubeginne wird von ihren Spitzenwerten um die Hälfte einbrechen“, sagt Ian Shepherdson, Amerika-Ökonom der unabhängigen Analysegesellschaft High Frequency Economics in New York, voraus. Im Kern gehe es um die reale Verzinsung der Hypothekendarlehen.

          Abkühlung auf Immobilienmarkt hat Folgen

          Die Berechnungsgrundlage für potentielle Hauskäufer habe sich grundlegend gewandelt, erläutert Shepherdson: „Auf dem Höhepunkt des Marktes im Sommer vergangenen Jahres konnte man ein Haus, dessen Preis während der vorangegangenen zwölf Monate 15 Prozent gestiegen war, mit einem Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit zu einem Festzins von weniger als 6 Prozent erwerben. Unter der Annahme, daß der Preis weiter so schnell steigen würde, wäre der implizite reale Hypothekenzins minus 9 Prozent. Und da sind die steuerlichen Vorteile noch nicht eingerechnet. Beim jetzigen Zinsniveau aber kommt unter denselben Annahmen ein realer Zins von 8 Prozent heraus, ein Umschwung von 1700 Basispunkten.“

          Die Abkühlung auf dem Immobilienmarkt werde die gesamte amerikanische Wirtschaft in den kommenden Monaten in Mitleidenschaft ziehen, sagt Shepherdson. Allein die sinkende Bautätigkeit werde das Wachstum bis Mitte kommenden Jahres um ein Prozent dämpfen. Für das erste Quartal rechnet der Ökonom mit einer Stagnation der Wirtschaft, auf das gesamte Jahr 2007 werde das Bruttoinlandsprodukt höchstens ein Prozent zulegen. Shepherdson zählt zu jenen Marktbeobachtern, die angesichts der konjunkturellen Abkühlung mit einer Lockerung der amerikanischen Geldpolitik kurz nach dem Jahreswechsel rechnen.

          „Anfang 2007 kommt die erste Zinssenkung“

          Der Leitzins werde von derzeit 5,25 Prozent auf 5 Prozent im März und auf 3,75 Prozent im September kommenden Jahres fallen, sagt er. Ähnlich sieht es auch Roger Kubarych, der die Federal Reserve von New York aus im Auftrag der HVB Group beobachtet. Die Leitzinsanhebungen der vergangenen beiden Jahre werden seiner Ansicht nach sowohl auf dem Immobilienmarkt als auch auf dem ebenfalls zinsempfindlichen Automobilmarkt noch weiter Wirkung zeigen. „Anfang 2007 kommt die erste Zinssenkung“, sagt Kubarych.

          Der geldpolitische Rat der Fed tagt in der kommenden Woche, am Dienstag und Mittwoch, und berät über die Zinspolitik. Eine Mehrheit von Marktstrategen rechnet mit einem unveränderten Leitzins.

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