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Immobilien : Wer bietet mehr fürs Haus?

  • -Aktualisiert am

Durch ein Bieterverfahren wird manche Eigentumswohnung doppelt so teuer wie vorher ausgewiesen. Bild: dpa

Der Boom am Immobilienmarkt wird immer wilder. Käufer treiben die Preise auf Auktionen in absurde Höhen. Das könnte auch Auswirkungen auf Mietpreise haben.

          Das Exposé klang gut, zu gut, jedenfalls bis zum vorletzten Satz. Die Zweizimmerwohnung, 55 Quadratmeter, Altbau in akzeptabler Lage, sollte 300 000 Euro kosten. Dann kam der entscheidende Hinweis: „Die Wohnung wird im Bieterverfahren angeboten. Zur Besichtigung erhalten Sie ein Formblatt zur Gebotsabgabe. Gebote ab 300 000 Euro haben die Chance auf Annahme durch den Verkäufer.“ Im Klartext: Der Kaufinteressent, der den besten Preis für diese Immobilie bieten würde, sollte sie bekommen.

          Das sei aber nicht zwingend so, beruhigte der Makler bei der Besichtigung. Der Eigentümer müsse nicht automatisch das beste Angebot annehmen, er könne sich auch für den sympathischsten Käufer entscheiden. Also bot Kathrin Bauer mit, 369 000 Euro waren ihr Gebot. Als sie es einreichte, machte der Makler sie dezent darauf aufmerksam, dass ein Interessent bereits 420 000 Euro geboten habe, ob sie sofort nachbessern wolle? Sie wollte nicht – und mehr konnte sie ehrlich gesagt auch nicht bieten. Am Ende wurde die Wohnung für 550 000 Euro verkauft. Viel Geld für einen renovierungsbedürftigen Altbau nahe einer Hauptverkehrsader, selbst in München. Sogar ein Gutachter hatte die Wohnung „nur“ auf maximal 400 000 Euro geschätzt.

          Bei einer anderen Wohnung teilte der Makler schon vor der offiziellen Besichtigung mit, ein Kaufinteressent biete bereits ungesehen 400 000 Euro für die 40-Quadratmeter-Wohnung. Daher mögen bitte nur diejenigen zum Termin erscheinen, die dieses Gebot toppen wollten. Danach schwor sich Kathrin Bauer, Annoncen mit Bieterverfahren künftig zu ignorieren. Der Wohnungsmarkt macht es ihr allerdings schwer.

          Mehr Bieterverfahren für Immobilien

          Inzwischen werden immer mehr Immobilien gegen Höchstgebot verkauft, nicht nur in München, auch in anderen deutschen Großstädten. „Bieterverfahren nehmen immer mehr zu, weil sie ein ideales Medium sind, eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot übereinander zu bringen“, findet Immobilienvermittler Rolf Ludwig Becker aus dem Raum Köln-Bonn. Bei Investitionsobjekten in Millionenhöhe oder seltenen Grundstücken sei das Verfahren schon immer gang und gäbe, sagt Thomas Aigner vom gleichnamigen Münchener Maklerunternehmen, bei öffentlichen Ausschreibungen sowieso, „also überall dort, wo Profis auf der Käuferseite stehen“. Nun aber sind es immer öfter Privatleute, die ganz normale Eigentumswohnungen gegen Gebot an andere Privatleute bringen.

          Das darf man schon erstaunlich finden, sagt Hartmut Schwarz, Immobilienexperte von der Verbraucherzentrale Bremen: „Früher wurden höchstens Top-Immobilien in 1A-Lage auf diese Weise verkauft.“ Die Jugendstilvilla an der Hamburger Elbchaussee etwa, von der niemand wirklich zu schätzen vermochte, was sie einem Liebhaber wohl wert sei. Zumal es nur wenige ernsthafte Nachfrager für sie gab.

          Die „Juwelen“ unter den Wohnimmobilien, so nennt es Makler Thomas Aigner, „im Kunstbereich landen ja auch nur die einzigartigen Dinge auf Auktionen“. Für solche schwer einschätzbaren oder schwer verkäuflichen Immobilien bündelte man üblicherweise die Kaufinteressenten mittels Auktionen. Inzwischen aber scheint in Metropolen jedes Einzimmerapartment Baujahr 1960 ein Juwel zu sein.

          Manche Vermittler und Online-Makler ermuntern Wohnungsverkäufer geradezu, ihre Immobilien per Gebot an den Mann zu bringen. Wenn die Besitzer oder auch die Vermittler den örtlichen Markt nicht gut kennen, weil sie aus einer anderen Stadt kommen, dann bietet sich das auch tatsächlich an. Oder wenn Erbengemeinschaften eine Wohnung schnell zu Geld machen wollen. Oder wenn es um extrem sanierungsbedürftige Wohnungen geht, bei denen etliche Interessenten nach der Besichtigung wieder abspringen oder mit dem Preisdrücken beginnen, wenn zum Festpreis angeboten wird.

          Bieten über ortsübliche Preise

          Oft hört und liest man jedoch: Das Bieterverfahren sei generell die beste Art, um „in kürzester Zeit ohne langwierige Verhandlungen“ den wirklich maximalen Preis für eine Immobilie zu erzielen. Denn es garantiere, dass ein Objekt nicht unter Wert verkauft werde. „Das ist ganz einfach das Gesetz von Angebot und Nachfrage“, sagt Immobilienvermittler Becker, „das ist absolut fair.“ Dem Verkäufer gebe es ein gutes Gefühl. „Und der Käufer hat es bis zuletzt in der Hand, ob er ein Objekt bekommt oder nicht.“

          Das sieht Kathrin Bauer anders. Sie kennt die Preise in ihrer Heimatstadt und hat mehrmals mitgeboten, um an eine Wohnung zu kommen, so weit, wie es ihre Bank mitfinanziert – und es die Preistabellen rechtfertigten. Einmal bot sie sogar über ihrem Budget mit, das ist ihr etwas peinlich, deswegen möchte sie lieber nicht mit richtigem Namen in der Zeitung stehen. Zuletzt bot sie auf ein älteres 30-Quadratmeter-Apartment, das mit 220 000 Euro inseriert war, aber angeblich nach der ersten Gebotsrunde schon bei 360 000 Euro lag. Das fand sie absurd.

          Am Ende hörte sie immer: Es gebe einen Interessenten, der weit mehr zahlte als die ortsüblichen Preise. Meist hatten diese Bieter bereits Kontoauszüge geschickt, um zu belegen, dass sie das Geld auf dem Konto haben – und dass es auf ein paar Euro mehr oder weniger nicht ankam. Und irgendjemand hatte immer mehr Geld als sie. Makler wie Thomas Aigner kennen solche Geschichten. Er befürwortet Bieterprozesse für „normale Wohnungen“ deshalb nicht: „Wir wollen ja nicht preistreiberisch wirken.“ Oft entwickle sich aber neuerdings sogar bei Festpreisangeboten ein nachträglicher Bieterprozess, beobachtet er. Wenn betuchte Käufer ihr Geld partout in Steinen unterbringen wollen, dann legen sie freiwillig 50 000 Euro obendrauf.

          Auswirkung auf Mietpreise

          Je normaler all das wird, desto schneller dreht sich künftig die Preisspirale. Nur dass es dabei nicht bloß um reine Liebhaberobjekte geht. Sondern es geht um Wohnraum, den sich auch künftig noch Millionen Metropolenbewohner leisten können sollten. Die gestiegenen Kaufpreise führen schließlich ebenso zu höheren Mietpreisen für alle anderen. Auktionsähnliche Bieterverfahren beschleunigen den Aufwärtstrend, denn sie führen oft zu Verkaufspreisen, die weit über den bisherigen Preisen liegen. Das sagen selbst Makler wie Rolf Ludwig Becker, die Bieterverfahren verteidigen. Laut Maklerplattform Maklaro, die explizit für Höchstgebotsverkäufe wirbt, liegt der Aufpreis, den Käufer bei Bieterverfahren zahlen, bei rund 15 Prozent.

          Warum wird hier ein höherer Preis bezahlt, als auf dem Markt bisher üblich ist? In Auktionen gelten andere Regeln als rein rationale, so wissen Verhaltensökonomen längst. Sie deckten längst auf, dass Menschen mehr für Güter bezahlen, wenn sie Gewinne wittern und Verluste fürchten. Niederlagen in Auktionen lösten zudem weitaus stärkere Emotionen aus als eine Pechsträhne im Lotto, fanden Forscher der New York University jüngst heraus. Dementsprechend versuchten alle Teilnehmer, diese negativen Gefühle zu verhindern – indem sie möglichst viel bieten. Es ist auch die Angst vor dem Ansehensverlust, die sie dabei treibt. Den erleidet schließlich jeder Bieter, der finanziell nicht mithalten kann.

          Zudem zeigten Laborexperimente, „dass einige Bieter bei manchen Auktionsverfahren dazu neigen, aggressiver zu bieten“, sagt Marion Ott, Professorin für Spieltheorie und Verhaltensökonomik an der RWTH Aachen. Das trifft offenbar auch für Immobilienbieter zu. Dabei ist den Wettbewerbern klar, dass sie nur dann als Sieger aus der Auktion hervorgehen, wenn sie den Wert einer Immobilie besonders optimistisch und hoch einschätzen – und in der Regel will ja jeder die Immobilie bekommen.

          Auktionen treiben zum höheren Bieten

          Das könne „zu überhöhten Preisen führen“. Je mehr Mitbieter es gibt, desto stärker falle dieser Effekt aus. Wenn die Gebote einmalig verdeckt abgegeben werden – wie bei den Gebotszetteln bei der Besichtigung – dann sei „vielen Bietern eine hohe Zuschlagswahrscheinlichkeit wichtiger als ein geringerer Preis. Sie bieten relativ aggressiv.“

          Das nutzen viele Makler geschickt aus, warnt Verbraucherschützer Hubert Schwarz: Sie setzen die Preise in den Anzeigen bewusst tief an, um viele Käufer anzulocken. Eine Wohnung, die auf 400 000 Euro taxiert wird, wird zum Beispiel für 350 000 Euro angeboten. Selbstverständlich erscheinen dann viele Interessenten zur Besichtigung. Werden an Ort und Stelle die Gebots-Zettel oder, noch schlimmer, die Gebote per Handzeichen eingefordert, was ebenfalls häufig passiert, – wird so mancher verleitet, mehr zu bieten, als angemessen wäre oder als er sich leisten kann.

          Das hört Schwarz in seiner Beratungsarbeit oft. Noch schlimmer wird es, wenn es mehrere Bieterrunden gibt und die Preise über Tage offen einsehbar sind. Da bessert so mancher Kaufwillige noch einmal nach, und das nur, um sich nicht überbieten zu lassen. Und wirklich fix ist der Preis erst, wenn Käufer und Verkäufer beim Notar sitzen und unterschreiben. Bis dahin kann jedes höhere Gebot noch in letzter Sekunde den Zuschlag bekommen – trotz Handschlag und Kaufzusage.

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          Das Fatale dabei ist außerdem: Alles, was bei der Beispielwohnung über den 400 000 Euro liegt, die laut Wertermittlung gerechtfertigt wären, muss der Käufer später aus Eigenkapital aufbringen. Das finanziert nämlich keine Bank. „Deswegen sind bei solchen Verfahren naturgegeben diejenigen begünstigt, die keine Finanzierung benötigen und das Geld bar auf dem Konto haben“, sagt Schwarz, „der Normalkäufer kommt dabei kaum zum Zuge.“ Er sagt deshalb: „Von Bieterverfahren kann man nur abraten.“

          Zumal die Verkäufe zum Höchstgebot bezeichnenderweise gehäuft in den Ballungsräumen auftreten, in denen zuletzt die Preise geradezu explodiert sind, was extreme Begehrlichkeiten bei den Immobilienverkäufern geweckt hat. Allmählich zeichnet sich aber sogar hier ab, dass der Auftrieb in dieser Form nicht weitergehen wird und sich der Preisanstieg wohl demnächst abschwächen wird. „Deswegen versuchen einige Verkäufer mit Bieterverfahren jetzt noch herauszuholen, was gerade noch geht“, sagt Schwarz. Bei einem kann sich der Käufer daher sicher sein: Um Sympathiewerte geht es den Verkäufern solcher Immobilien sicherlich nicht.

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