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Trotz niedriger Zinsen : Riskante Immobilienfinanzierungen nehmen ab

Von einem Immobilienrausch der Deutschen und der damit verbundenen Gefahr einer spekulativen Überhitzung zeugen die verfügbaren Daten nicht Bild: dpa

Der kreditfinanzierte Kauf von Immobilien wirkt angesichts niedriger Zinsen derzeit verlockend. Dennoch ist ein Immobilienrausch nicht in Sicht.

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          Die Zinsen sind niedrig, und mittelfristig droht Inflation: Der kreditfinanzierte Kauf einer Immobilie wirkt schon seit geraumer Zeit verlockend. Denn das Haus oder die Wohnung versprechen einen stabilen Wert. Gleichzeitig sind die Gewinner einer Geldentwertung die Schuldner, weil der reale Wert ihrer Verbindlichkeit zurückgeht. Doch von einem Immobilienrausch der Deutschen und der damit verbundenen Gefahr einer spekulativen Überhitzung zeugen die verfügbaren Daten nicht, auch wenn in einzelnen Immobilienmärkten wie etwa in München erste Anzeichen zu erkennen sind.

          Markus Frühauf
          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seit dem Frühjahr 2008 ist das Kreditvolumen für den privaten Wohnungsbau um knapp 18 Milliarden Euro oder gut 2 Prozent auf nun 806 Milliarden Euro gestiegen. Zudem treten die Banken auf die Bremse. Denn Vollfinanzierungen - also von 100 Prozent des Kaufpreises oder des langfristigen Wertes der Immobilie - haben in diesem Zeitraum deutlich an Bedeutung verloren. Wie eine Sprecherin des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) erklärte, gibt es keine Indizien für eine Lockerung der Kreditvergabestandards. Die Pfandbriefbanken, die zu den wichtigsten Immobilienfinanzierern in Deutschland zählen, finanzieren nach Angaben der VDP-Sprecherin im Schnitt 74 Prozent des langfristigen Wertes der Immobilie.

          Nischenprodukt mit hohen Risikoaufschlägen

          Die Banken bezeichnen den Quotienten aus Darlehensbetrag und dem langfristigen Wert der Kreditsicherheit als Beleihungsauslauf. Der langfristige Wert der Immobilien heißt Beleihungswert und liegt in der Regel um rund 10 Prozent unter dem Kaufpreis. Er soll für einen möglichst langen Zeitraum gültig sein. Die Deutsche Bank ermittelt den Beleihungswert bei eigengenutzten Objekten anhand von Lage und Qualität der Immobilie. Die Qualität richtet sich laut Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, nach Bauausführung, Alter und Zustand. Für den Beleihungswert vermieteter Objekte sei der erzielbare Mietertrag entscheidend.

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          In vielen anderen Ländern, wo es zu einer Immobilienpreisblase gekommen ist wie etwa in Irland oder den Vereinigten Staaten, haben die Banken oft mehr als 100 Prozent der Immobilie finanziert. Verliert die Immobilie an Wert, steigt die Last der Verbindlichkeit rasch. Die VDP-Sprecherin bezeichnet die Finanzierungen zu 100 Prozent in Deutschland als Nischenprodukt mit entsprechend hohen Risikoaufschlägen. Der Eigenmitteleinsatz von aktuell 26 Prozent würde angesichts fehlender sicherer Alternativanlagen und der Unsicherheit an den Kapitalmärkten eher steigen, fügt sie hinzu. Nach Angaben des auf Immobilien spezialisierten Finanzdienstleisters Dr. Klein machen Finanzierungen von mehr als 100 Prozent nur noch 3,5 Prozent der Immobilienfinanzierungen aus. Vor der Krise waren es noch 15 Prozent.

          „Wir achten vor allem auf ein stabiles Haushaltseinkommen“

          „Einen generellen Trend zu höheren Beleihungsausläufen beobachten wir nicht“, bestätigt Grunwald. Ein Sprecher der Commerzbank verweist aber darauf, dass die Nachfrage nach Krediten, mit denen ein hoher Anteil des Immobilienwerts finanziert wird, tendenziell in Niedrigzinsphasen zunehme. Denn dann trauten sich die Kunden eine Finanzierung auch mit wenig oder ohne Eigenmitteleinsatz zu. Um aber eine Immobilie zu 80 Prozent oder mehr über ihren langfristigen Wert finanzieren zu können, muss der Kunde sowohl bei der Deutschen Bank als auch bei der Commerzbank eine entsprechende Bonität aufweisen. Auch für die ING-Diba hat die Kreditwürdigkeit Vorrang. „Wir achten vor allem auf ein ausreichend stabiles Haushaltseinkommen - unabhängig von der gewünschten Beleihungshöhe“, sagt Wolf-Dieter Roßbach, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung der ING-Diba.

          Beleihungswert und -auslauf haben für die deutschen Banken auch in ihrer Refinanzierung eine hohe Bedeutung. Denn sie können Pfandbriefe mit Hypothekenkrediten unterlegen. Doch das Pfandbriefgesetz erlaubt in den Deckungsstöcken der Hypothekenpfandbriefe nur 60 Prozent des Beleihungswertes.

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