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Schwarmfinanzierung : Eine „Crowd-Anleihe“ für ein Immobilienprojekt

Das ehemalige Fabrikgelände des Eisenwerks Franz Weeren Bild: Frank Schubert/Gemeinfrei [CC BY-SA 3.0 de]

Crowd-Funding ist eine Modefinanzierung mit positivem Flair. Mittelstandsanleihen sind eine herkömmliche Finanzierungsform mit negativem Flair. Bisweilen begegnet sich beides.

          Für eine neue Form der Schwarmfinanzierung wirbt derzeit die Plattform Mezzany. Diese ist ein Ableger der bekannten Crowdfunding-Plattform Seedmatch und will Wertpapier-Emissionen von jungen, etablierten Wachstumsunternehmen und Großprojekten anbieten. Ganz ohne Regulierung geht es dabei nicht zu, denn für die Begebung einer Anleihe ist ein Wertpapierprospekt nach dem Wertpapierhandelsgesetz Pflicht.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seit Montag bietet Mezzany die erste Anleihe an. Es geht um eine Immobilienprojektentwicklung der ehemaligen Glockengießerei Franz Weeren in Berlin-Neukölln. Die Mindestzeichnungssumme von 1000 Euro erscheint vertraut, anders sind Laufzeit und Verzinsung. Die Laufzeit ist mit zweieinhalb Jahren kurz gewählt. Als Vergütung gibt es einen jährlichen Zins von 4,5 Prozent sowie eine laufzeitabhängige Beteiligung am Projektüberschuss.

          Diese Konstruktion erinnert etwas an Genussrechte aus dem Graumarkt, die stets neben einem Festzins auch einen gewinnabhängigen Bonus bieten. Auch das Anleihevolumen ist damit vergleichbar: Geplant sind 3 Millionen Euro, wobei die Gesellschafter erklärt haben, eine etwaige Differenz zwischen geplantem und tatsächlichem Volumen beizusteuern. So sei die vollständige Projektfinanzierung gewährleistet.

          Neubebauung und Sanierung geplant

          Emittentin ist die in Heilbronn ansässige AK Immobilien Projektentwicklungs GmbH, hinter der Jürgen Kelber steht. Dieser war zwischen Dezember 2007 und 2012 Geschäftsführender Direktor der österreichischen Immobiliengesellschaft Conwert. Seinerzeit wurde der Vertrag im gegenseitigen Einvernehmen nicht verlängert. Kelber war damals auch Geschäftsführer der Immobiliengruppe Alt+Kelber, umn die es seinerzeit vor allem in der Lokalpresse von Hamm aufgrund von Beschwerden von Mietern viel Wirbel gab. Heute ist Kelber auch Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber. Die AK Holding ist außerdem Partner von Mezzany. Minderheitsgesellschafter der Emittentin ist der Berner Group aus Berlin, die in der Stadt vor allem durch Sanierungen im Köpenicker Märchenviertel bekannt und mancherorts auch umstritten ist.

          Die Anleihemittel sollen in die Finanzierung der Gebäudesanierung und Neuerrichtung von 74 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit auf dem Gelände der früheren Glockengießerei in Berlin-Neukölln fließen, die um die Jahrhundertwende entstanden ist. Der Betrieb wurde schon 1983 eingestellt. Auf dem Gelände befanden sich  zwischenzeitlich ein Supermarkt und eine Kegelbahn. In der Fabrikantenvilla befindet sich das Brauhaus Rixdorf.

          Mehr als 13 Prozent Rendite möglich

          Das Projekt soll schließlich veräußert werden. Je nach Tempo der Veräußerung sollen die Anleihegläubiger einen Bonus zum jährlichen Zins von 4,5 Prozent in Form einer Überschussbeteiligung erhalten. Je schneller das Projekt verkauft werden kann, desto höher kann die Rendite ausfallen. Im günstigsten Fall wäre das Investment schon im Oktober mit einer auf das Jahre gerechneten Rendite von 13,7 Prozent wieder beendet.

          Das setzt allerdings neben dem raschen Verkauf auch einen entsprechenden Gewinn voraus. Ohne diesen läge die jährliche Rendite in diesem Szenario bei 4,9 Prozent, was auch nicht schlecht wäre.

          Nicht unerhebliche Risiken

          Allerdings stecken längerfristig in dem Projekt nicht zu unterschätzende Risiken. So weist die Emittentin darauf hin, dass im Falle eines Globalverkaufs des vollständig errichteten oder sanierten Projekts zum einen zwar die fixe Vergütung steigt, das Projektergebnis und somit auch das Ergebnis für die Anleger aber fallen dürfte. Zudem könnte die Gesellschaft bei einer signifikant längeren Bauzeit oder Vertriebsdauer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Müssen die Gebäude gar einzeln abverkauft werden, so könnten sich je nach Dauer für die Gesellschaft existenzbedrohende finanzielle Schwierigkeiten ergeben.

          Denn als Projektgesellschaft besitzt die Emittentin derzeit lediglich Vermögenswerte in Form geleisteter Anzahlungen und weist ein Eigenkapitaldefizit knapp 2 Prozent aus. Zudem soll mit dem Nettoerlös aus der Emission von maximal etwa 2,6 Millionen Euro zunächst ein Gesellschafterdarlehen abgelöst werden. Bei Vollplazierung würde dies rund eine Million Euro in Anspruch nehmen. Mit dem restlichen Erlös sollen zunächst die externen Projektentwicklungskosten und Kosten für die Bebauung gedeckt werden. „Eventuell“ soll der Emissionserlös auch zur Tilgung von Bankdarlehen verwendet werden.

          Zum Jahresbeginn bestand die Finanzierung der Gesellschaft zu knapp 99 Prozent aus dem Gesellschafterdarlehen. Bei Vollplazierung und ohne mögliche weitere Bankdarlehen würde diese zu 85 Prozent auf die Anleihegläubiger übergehen.

          Wenig Liquidität

          Letztlich handelt es sich also um eine Risikokapitalfinanzierung mit geringen Sicherheiten. Erstens behält sich die Emittentin das Recht vor, ohne Zustimmung der Anleihegläubiger die Anleihe aufzustocken oder weitere Anleihen zu begeben. Zweitens sollen zwar keine Sicherheiten für Kapitalmarktverbindlichkeiten bestellt werden, das gilt aber nicht für Bankkredite sowie für unterjährige, nicht börsengehandelte Verbindlichkeiten. Immerhin haben sich die Gesellschafter verpflichtet, im Falle eines Verkaufs ausreichende finanzielle Mittel für die Bedienung der Anleihe zur Verfügung zu stellen.

          Die Auflagen waren bei vielen Mittelstandsanleihen restriktiver. Zudem waren diese börsengehandelt. Das gilt zunächst nicht für den „Crowdbond“. Eine Einbeziehung in den Börsenhandel sei nicht beabsichtigt. Zwar sollen die Anleihen eingeschränkt über Mezzany handelbar sein, aber die Liquidität dürfte gegenüber einer Börse hier als ausgesprochen niedrig einzuschätzen sein.

          Insofern handelt es sich bei dem Angebot um eine hochriskante Projektanleihe, auch wenn der Festzins von lediglich 4,5 Prozent etwas anderes suggerieren könnte. Die tatsächlich mögliche Rendite von mehr als 13 Prozent aber spiegelt auch die Risiken wieder. Kelber weist daraufhin, dass  im Gegensatz zu herkömmlichen Projektentwicklungsfinanzierungen Anleger sehr spät einstiegen und Planungs- und Finanzierungsrisiken schon weitestgehend ausgeräumt seien.

          Andererseits heißt es im Prospekt, dass die die Erteilung von baurechtlichen Genehmigungen notwendige Voraussetzung für die Realisierung des Projektes seien. Dabei sei man teilweise auf die Ausübung von Ermessen einzelner Behörden angewiesen. Auch könnten Auseinandersetzungen mit Behörden, Be- und Anwohnern die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder sonst erheblich negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände könne dazu führen, dass das Projekt nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im angenommenen Zeitrahmen oder gar nicht durch geführt werden könne. Das könnte sich erheblich negativ auf die Finanzlage der Emittentin auswirken. Das bedeutet, dass die Baugenehmigungen noch nicht vorliegen, zumal ja auch ein Verkauf an einen anderen Projektentwickler nicht ausgeschlossen ist.

          Nicht ohne Reiz

          Schon in den Achtziger Jahren hatte die Weiterentwicklung des Projektes für Streit in der Kommunalpolitik gesorgt. Es steht zu hoffen, dass es dieses Mal nicht dazu kommt.

          Das Projekt ist nicht ohne Charme und angesichts der aktuellen Trends in der Immobilienlandschaft auch nicht ohne Chancen. Verlockend ist auch die Aussicht auf eine kurze Kapitalbindung. Treten aber unverhoffte Schwierigkeiten auf, so dürfte es für Investoren schwer werden, aus dem Investment auszusteigen. Bislang gingen auf Mezzany Zeichnungsaufträge über 26.000 Euro ein - der Weg zu den 3 Millionen Euro ist in den kommenden 28 Tagen noch weit.

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