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Schwarmfinanzierung : Eine „Crowd-Anleihe“ für ein Immobilienprojekt

Das ehemalige Fabrikgelände des Eisenwerks Franz Weeren Bild: Frank Schubert/Gemeinfrei [CC BY-SA 3.0 de]

Crowd-Funding ist eine Modefinanzierung mit positivem Flair. Mittelstandsanleihen sind eine herkömmliche Finanzierungsform mit negativem Flair. Bisweilen begegnet sich beides.

          Für eine neue Form der Schwarmfinanzierung wirbt derzeit die Plattform Mezzany. Diese ist ein Ableger der bekannten Crowdfunding-Plattform Seedmatch und will Wertpapier-Emissionen von jungen, etablierten Wachstumsunternehmen und Großprojekten anbieten. Ganz ohne Regulierung geht es dabei nicht zu, denn für die Begebung einer Anleihe ist ein Wertpapierprospekt nach dem Wertpapierhandelsgesetz Pflicht.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seit Montag bietet Mezzany die erste Anleihe an. Es geht um eine Immobilienprojektentwicklung der ehemaligen Glockengießerei Franz Weeren in Berlin-Neukölln. Die Mindestzeichnungssumme von 1000 Euro erscheint vertraut, anders sind Laufzeit und Verzinsung. Die Laufzeit ist mit zweieinhalb Jahren kurz gewählt. Als Vergütung gibt es einen jährlichen Zins von 4,5 Prozent sowie eine laufzeitabhängige Beteiligung am Projektüberschuss.

          Diese Konstruktion erinnert etwas an Genussrechte aus dem Graumarkt, die stets neben einem Festzins auch einen gewinnabhängigen Bonus bieten. Auch das Anleihevolumen ist damit vergleichbar: Geplant sind 3 Millionen Euro, wobei die Gesellschafter erklärt haben, eine etwaige Differenz zwischen geplantem und tatsächlichem Volumen beizusteuern. So sei die vollständige Projektfinanzierung gewährleistet.

          Neubebauung und Sanierung geplant

          Emittentin ist die in Heilbronn ansässige AK Immobilien Projektentwicklungs GmbH, hinter der Jürgen Kelber steht. Dieser war zwischen Dezember 2007 und 2012 Geschäftsführender Direktor der österreichischen Immobiliengesellschaft Conwert. Seinerzeit wurde der Vertrag im gegenseitigen Einvernehmen nicht verlängert. Kelber war damals auch Geschäftsführer der Immobiliengruppe Alt+Kelber, umn die es seinerzeit vor allem in der Lokalpresse von Hamm aufgrund von Beschwerden von Mietern viel Wirbel gab. Heute ist Kelber auch Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber. Die AK Holding ist außerdem Partner von Mezzany. Minderheitsgesellschafter der Emittentin ist der Berner Group aus Berlin, die in der Stadt vor allem durch Sanierungen im Köpenicker Märchenviertel bekannt und mancherorts auch umstritten ist.

          Die Anleihemittel sollen in die Finanzierung der Gebäudesanierung und Neuerrichtung von 74 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit auf dem Gelände der früheren Glockengießerei in Berlin-Neukölln fließen, die um die Jahrhundertwende entstanden ist. Der Betrieb wurde schon 1983 eingestellt. Auf dem Gelände befanden sich  zwischenzeitlich ein Supermarkt und eine Kegelbahn. In der Fabrikantenvilla befindet sich das Brauhaus Rixdorf.

          Mehr als 13 Prozent Rendite möglich

          Das Projekt soll schließlich veräußert werden. Je nach Tempo der Veräußerung sollen die Anleihegläubiger einen Bonus zum jährlichen Zins von 4,5 Prozent in Form einer Überschussbeteiligung erhalten. Je schneller das Projekt verkauft werden kann, desto höher kann die Rendite ausfallen. Im günstigsten Fall wäre das Investment schon im Oktober mit einer auf das Jahre gerechneten Rendite von 13,7 Prozent wieder beendet.

          Das setzt allerdings neben dem raschen Verkauf auch einen entsprechenden Gewinn voraus. Ohne diesen läge die jährliche Rendite in diesem Szenario bei 4,9 Prozent, was auch nicht schlecht wäre.

          Nicht unerhebliche Risiken

          Allerdings stecken längerfristig in dem Projekt nicht zu unterschätzende Risiken. So weist die Emittentin darauf hin, dass im Falle eines Globalverkaufs des vollständig errichteten oder sanierten Projekts zum einen zwar die fixe Vergütung steigt, das Projektergebnis und somit auch das Ergebnis für die Anleger aber fallen dürfte. Zudem könnte die Gesellschaft bei einer signifikant längeren Bauzeit oder Vertriebsdauer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Müssen die Gebäude gar einzeln abverkauft werden, so könnten sich je nach Dauer für die Gesellschaft existenzbedrohende finanzielle Schwierigkeiten ergeben.

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