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Schwarmfinanzierung : Eine „Crowd-Anleihe“ für ein Immobilienprojekt

Denn als Projektgesellschaft besitzt die Emittentin derzeit lediglich Vermögenswerte in Form geleisteter Anzahlungen und weist ein Eigenkapitaldefizit knapp 2 Prozent aus. Zudem soll mit dem Nettoerlös aus der Emission von maximal etwa 2,6 Millionen Euro zunächst ein Gesellschafterdarlehen abgelöst werden. Bei Vollplazierung würde dies rund eine Million Euro in Anspruch nehmen. Mit dem restlichen Erlös sollen zunächst die externen Projektentwicklungskosten und Kosten für die Bebauung gedeckt werden. „Eventuell“ soll der Emissionserlös auch zur Tilgung von Bankdarlehen verwendet werden.

Zum Jahresbeginn bestand die Finanzierung der Gesellschaft zu knapp 99 Prozent aus dem Gesellschafterdarlehen. Bei Vollplazierung und ohne mögliche weitere Bankdarlehen würde diese zu 85 Prozent auf die Anleihegläubiger übergehen.

Wenig Liquidität

Letztlich handelt es sich also um eine Risikokapitalfinanzierung mit geringen Sicherheiten. Erstens behält sich die Emittentin das Recht vor, ohne Zustimmung der Anleihegläubiger die Anleihe aufzustocken oder weitere Anleihen zu begeben. Zweitens sollen zwar keine Sicherheiten für Kapitalmarktverbindlichkeiten bestellt werden, das gilt aber nicht für Bankkredite sowie für unterjährige, nicht börsengehandelte Verbindlichkeiten. Immerhin haben sich die Gesellschafter verpflichtet, im Falle eines Verkaufs ausreichende finanzielle Mittel für die Bedienung der Anleihe zur Verfügung zu stellen.

Die Auflagen waren bei vielen Mittelstandsanleihen restriktiver. Zudem waren diese börsengehandelt. Das gilt zunächst nicht für den „Crowdbond“. Eine Einbeziehung in den Börsenhandel sei nicht beabsichtigt. Zwar sollen die Anleihen eingeschränkt über Mezzany handelbar sein, aber die Liquidität dürfte gegenüber einer Börse hier als ausgesprochen niedrig einzuschätzen sein.

Insofern handelt es sich bei dem Angebot um eine hochriskante Projektanleihe, auch wenn der Festzins von lediglich 4,5 Prozent etwas anderes suggerieren könnte. Die tatsächlich mögliche Rendite von mehr als 13 Prozent aber spiegelt auch die Risiken wieder. Kelber weist daraufhin, dass  im Gegensatz zu herkömmlichen Projektentwicklungsfinanzierungen Anleger sehr spät einstiegen und Planungs- und Finanzierungsrisiken schon weitestgehend ausgeräumt seien.

Andererseits heißt es im Prospekt, dass die die Erteilung von baurechtlichen Genehmigungen notwendige Voraussetzung für die Realisierung des Projektes seien. Dabei sei man teilweise auf die Ausübung von Ermessen einzelner Behörden angewiesen. Auch könnten Auseinandersetzungen mit Behörden, Be- und Anwohnern die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder sonst erheblich negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände könne dazu führen, dass das Projekt nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im angenommenen Zeitrahmen oder gar nicht durch geführt werden könne. Das könnte sich erheblich negativ auf die Finanzlage der Emittentin auswirken. Das bedeutet, dass die Baugenehmigungen noch nicht vorliegen, zumal ja auch ein Verkauf an einen anderen Projektentwickler nicht ausgeschlossen ist.

Nicht ohne Reiz

Schon in den Achtziger Jahren hatte die Weiterentwicklung des Projektes für Streit in der Kommunalpolitik gesorgt. Es steht zu hoffen, dass es dieses Mal nicht dazu kommt.

Das Projekt ist nicht ohne Charme und angesichts der aktuellen Trends in der Immobilienlandschaft auch nicht ohne Chancen. Verlockend ist auch die Aussicht auf eine kurze Kapitalbindung. Treten aber unverhoffte Schwierigkeiten auf, so dürfte es für Investoren schwer werden, aus dem Investment auszusteigen. Bislang gingen auf Mezzany Zeichnungsaufträge über 26.000 Euro ein - der Weg zu den 3 Millionen Euro ist in den kommenden 28 Tagen noch weit.

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