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Mittelstandsanleihe : Eyemaxx erscheint attraktiv

DM gehört zu den Stammmietern von Eyemaxx Bild: ddp

Immobilienanleihen sind bisher nicht auf überaus große Akzeptanz gestoßen. Mit einem attraktiv erscheinenden Angebot versucht die österreichische Eyemaxx/Amictus Anleger zu überzeugen.

          5 Min.

          Mittelstandsanleihen kommen derzeit vorwiegend aus zwei Bereichen: den Erneuerbaren Energien und der Autozulieferindustrie. Daneben finden sich einige Markenartikler aus dem Konsumgüterbereich (wie Underberg) und Immobilienunternehmen.

          Martin Hock
          Redakteur in der Wirtschaft.

          Gerade letztere erfreuen sich indes vergleichsweise geringer Beliebtheit. Das Handelsvolumen der im Frankfurter Entry Standard notierten Anleihen des Gewerbeimmobilienspezialisten DIC Asset und des Gesundheitsimmobilien-Spezialisten Golden Gate liegt unter dem Durchschnitt, die Kurse unter pari. Praktisch nicht gehandelt werden die Freiverkehrsemissionen der Ariston Real Estate und der AVW Grund, die beide zudem nicht vollständig plaziert werden konnten. Ein Grund könnte dafür noch in der Finanzkrise liegen, die der Verbindung aus Anleihen und Immobilien nicht eben den besten Ruf verschaffte.

          Fachmarktzentren in Schwellenländern

          Insofern sind dies weniger gute Vorzeichen für die am Dienstag begonnene Emission des österreichischen Gewerbeimmobilienentwicklers Amictus, der in Kürze in Eyemaxx Real Estate AG umbenannt werden soll. Das Unternehmen, das vorwiegend in Polen, Tschechien und der Slowakei Projekte entwickelt und realisiert, hat sich deshalb bemüht, die Emission so attraktiv wie möglich auszugestalten.

          Bild: F.A.Z.

          Trotz eines Creditreform-Ratings von „BBB+“ ist der Kupon mit 7,5 Prozent einen vollen Prozentpunkt höher als etwa bei der praktisch zeitgleich laufenden Anleihe des Windparkbauers Windreich. Zudem bezieht sich das „BBB+“ bei Eyemaxx auf die Anleihe, während die gleich lautende Note bei Windreich ein Unternehmens-Rating ist, das nicht ohne weiters auf die Emission übertragen werden kann.

          Zudem ist die Anleihe mit treuhänderisch verwalteten Grundpfandrechten besichert, und zwar nicht aus dem Bestand der Eyemaxx. Denn Eyemaxx ist kein Bestandshalter, sondern erstellt entweder auftragsgebunden Immobilienprojekte wie Baumärkte oder Logisitikzentren oder aber sogenannte Fachmarktzentren. Diese sind in kleineren und mittleren Städten angesiedelt und beherbergen beispielsweise Läden von Takko, DM oder Deichmann. Letztere Projekte nimmt Eyemaxx erst bei einer Vormietung von 50 bis 60 Prozent in Angriff. Neuerdings baut man auch Niederlassungen preiswerter Hotelketten (Budgethotels), dort wie bei den anderen Projekten sind diese in der Regel voll vermietet.

          Starke Besicherung

          Die Sicherungsimmobilien stammen aus dem Privateigentum von Unternehmensgründer und -vorstand Michael Müller. Ihr Verkehrswert beträgt laut Gutachten 34,95 Millionen Euro, belastet werden sie durch die Emission mit insgesamt 26,045 Millionen, davon 20,095 Millionen im ersten Rang. Den zweitrangigen Grundpfandrechten gehen erstrangige Grundpfandrechte in Höhe von 7,416 Millionen vor. Zudem sind aus den Immobilien Mieteinnahmen in Höhe von 800.000 Euro für Zinszahlungen abgetreten.

          Es handelt sich dabei um verschiedenartige Immobilien: Logistikzentren in Aachen und Wuppertal sind ebenso dabei wie Eigentumswohnungen in Graz oder Doppelhaushälften in Wien. Bei einem Anleihevolumen von insgesamt bis zu 25 Millionen Euro ist die Besicherung damit sehr umfassend. Die Verkehrswertgutachten sind auf den Internet-Seiten der Eyemaxx einsehbar, was einen guten Eindruck hinsichtlich der Kommunikation macht. Allerdings können die Sicherheiten durch wert- und rangmäßig gleichwertige Objekte oder durch Barmittel ersetzt werden.

          Aus dem Anleiheerlös sollen zunächst je nach Erfolg 10,9 Millionen Euro an erstrangigen Schulden auf die zur Besicherung dienenden Objekte abgelöst werden. Trotz allem rechnet sich das Konzept, sagt Müller. Denn bislang habe man viele Projekte im Wege des „Forward Sale“ unter Beteiligung eines Finanzinvestors finanziert. Das teure Mezzanine-Kapital habe die Erträge deutlich gemindert, im Wege der Anleihefinanzierung könnten diese verdoppelt werden.

          Daher soll der Löwenanteil der verbleibenden Mittel von bis zu 11 Millionen Euro für die Finanzierung von Fachmarktzentren in Tschechien und Polen und und Budgethotels in Deutschland verwendet werden. Bis zu 2,6 Millionen Euro sollen der Liquiditätssicherung dienen.

          Finanzkrise schlägt sich mit Verzögerung nieder

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