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Liquiditätskrise : Die Krise weitet sich auf Gewerbeimmobilien aus

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.

Die Krise auf den Finanzmärkten hat die mit Gewerbeimmobilien besicherten Wertpapiere erfasst. Das könnte weitere Verluste bei verschiedensten Banken und Anlegern auslösen.

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          Die Finanzkrise erfasst weitere Segmente des Kreditmarktes. Nach den auf privaten Immobiliendarlehen basierenden Wertpapieren fassen die Anleger nun auch die gewerblichen Hypothekenkredite nur noch mit der Kneifzange an. „Die Milliardenabschreibungen der amerikanischen Investmentbanken drücken auf die Stimmung“, sagt Analyst Markus Beck von der Landesbank Baden-Württemberg. Sollten sich die Risikoaufschläge nicht wieder einengen, könnten einigen Banken weitere Abschreibungen ins Haus stehen und manche Zweckgesellschaften zu Notverkäufen gezwungen sein.

          Die zunehmende Skepsis der Anleger lässt sich am zuletzt kräftig gestiegenen CMBX-Index des Jahres 2006 abmessen. Dieser misst die Risikoaufschläge für im vergangenen Jahr aufgelegte Wertpapiere, die mit gewerblichen Immobilienkrediten unterlegt sind (“Commercial Mortgage Backed Securities“). Dieser Teil des riesigen Marktes für forderungsbesicherte Wertpapiere war anfangs unbehelligt geblieben.

          Anleger ziehen sich aus weiteren Marktsegmenten zurück

          Denn die Krise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt ist zuvorderst auf drastisch steigende Ausfallraten bei privaten Hauskrediten niedriger Bonität zurückzuführen. Gewerbliche Immobilienkredite in Amerika kamen dagegen im September auf eine Ausfallrate von nur 0,4 Prozent. Doch die hohen Abschreibungen großer Banken wie Merrill Lynch und Citigroup haben die Anleger weiter verunsichert - sie ziehen sich aus weiteren Marktsegmenten zurück.

          Der Markt für die aus Gewerbehypotheken abgeleiteten Wertpapiere ist deutlich kleiner als der für private Häuserkredite: Im bisherigen Jahresverlauf stehen diese CMBS-Papiere in Europa mit einem Neuemissionsvolumen von gut 31 Milliarden Euro für ein Zehntel des gesamten Marktes für forderungsbesicherte Wertpapiere; private Immobilienkredite (RMBS) kommen auf 56 Prozent. In Amerika wurden im vergangenen Jahr CMBS-Papiere im Wert von 200 Milliarden Dollar ausgegeben. Die Gefahr: Wenn die Nachfrage der Anleger niedrig bleibt hoch, stehen insbesondere den Investmentbanken hohe Abschreibungen ins Haus. Zu den auf diesem Markt besonders aktiven Banken zählen Morgan Stanley, Bank of America, Lehman Brother und Credit Suisse. „Credit Suisse war ob dieses Themas auf der letzten Analystenkonferenz recht nervös“, berichtet ein Analyst.

          Ein Damoklesschwert über den „SIV“: CMBS sind eine der beliebtesten Anlageklassen

          Dagegen sind die klassischen deutschen Hypothekenbanken wie Eurohypo, Aareal und Hypo Real Estate von den Problemen weitgehend unbehelligt, zumal sie die problematischen Verbriefungen kaum besitzen und für die Refinanzierung auch nicht benötigen. Sie haben sich zumeist schon vor der Krise mit ausreichend Liquidität eingedeckt - überwiegend über die Emission von Pfandbriefen. Diese Banken sind nun sogar offen für Neugeschäft und können in Einzelfällen von den gestiegenen Margen profitieren. „Ich fühle mich derzeit wie der Rattenfänger von Hameln: Ich muss nur mit dem Geldschein wedeln, und alle sind sofort hinter mir her“, sagt der Chef eines großen deutschen Immobilienfinanzierers. Im Vorfeld ihrer demnächst anstehenden Quartalszahlen schickten die besorgten Anleger deren Aktienkurse dennoch auf Talfahrt: Sowohl die Kurse der Aareal Bank als auch die der Hypo Real Estate fielen am Montag um mehrere Prozent.

          Ein Damoklesschwert bedeuten die höheren Risikoaufschläge der CMBS-Wertpapiere dagegen für die außerbilanziellen Zweckgesellschaften (“SIV“) von Banken und Hedge-Fonds. „CMBS sind eine der beliebtesten Anlageklassen für diese Zweckgesellschaften“, sagt Patrick Clerkin von der Ratingagentur Fitch. Das Problem: Die Zweckgesellschaften müssen diese Papiere stets zu aktuellen Marktpreisen bewerten. Fallen diese Preise unter ein bestimmtes Niveau, dann sind diese Anlagegesellschaften zu Verkäufen gezwungen. „Wenn die anfangen zu verkaufen, kann davon ausgegangen werden, dass sie die liquideren Produkte zuerst abstoßen“, sagt Beck. Das wiederum würde die Marktpreise weiter drücken und die Spirale nach unten beschleunigen. Zwei dieser Zweckgesellschaften - die zur IKB gehörende, mittlerweile insolvente Rhinebridge und die zu einem Hedge-Fonds gehörende Axon Financial - mussten schon im größeren Stil Wertpapiere verkaufen.

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