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Immobilien : Zins für Baugeld fällt auf Rekordtief

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Bild: F.A.Z.

Baugeld ist so günstig wie seit dem Zweiten Weltkrieg nicht mehr. Banken empfehlen langfristige Finanzierungen, Verbraucherschützer raten, sich nicht zu hoch zu verschulden.

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          Baugeld ist derzeit so günstig wie seit dem Zweiten Weltkrieg nicht mehr. Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung kosten im Durchschnitt nur noch 4,31 Prozent. Bei vielen Kreditvermittlern sind Baufinanzierungen mittlerweile schon für weniger als vier Prozent zu haben.

          Verbraucherschützer und Banken raten angesichts des erreichten Niveaus zum Abschluß einer Baufinanzierung und empfehlen dabei auch durchaus eine sehr langfristige Zinsbindung. In der Tat werden auch Kredite mit einer Festschreibung auf 15 Jahre schon zu weniger als 4,3 Prozent angeboten.

          Sondertilgungen möglich

          Gleichgültig für welchen Zeitraum sich Baufinanzierer binden wollen, sollten sie aus Vorsichtsgründen in ihrem Finanzierungsplan auf jeden Fall berücksichtigen, daß die Anschlußfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung erheblich teurer sein könnte. So mußten Immobilienerwerber in der jüngeren Vergangenheit schon Zinssätze von 7 bis knapp 10 Prozent zahlen.

          Allerdings ist nicht ausgemacht, daß die Zinsen in diesem Zyklus nun ihren Tiefpunkt erreicht haben. In den vergangenen Jahren haben sich die Empfehlungen, die angeblich schon damals so günstigen Sätze langfristig zu sichern, als verfrüht herausgestellt. Sollte das Zinsniveau weiter sinken, könnten Baufinanzierer an der weiteren Abwärtsbewegung über variable Sätze teilhaben. Ein Verzicht auf die Zinssicherheit hat aber auch durchaus andere Vorteile: Nicht nur beim Zinssatz, auch bei vielen anderen Konditionen bleiben die Kreditnehmer flexibel. So sind Sondertilgungen ohne Schwierigkeiten möglich. Deshalb empfiehlt sich diese Variante vor allem, wenn der Eingang eines größeren Betrags bereits absehbar ist.

          Mehr Wettbewerb

          Einige Anbieter lockern allerdings auch bei Festzinsdarlehen ihre Konditionen auf. So läßt die ING Diba Kreditnehmern ein halbes Jahr Zeit, das Darlehen abzurufen, ohne dafür eine Gebühr zu berechnen. Vor allem räumt die Direktbank die Möglichkeit ein, jährlich bis zu 5 Prozent des Darlehensbetrags als Sondertilgung vorzeitig zurückzuzahlen. Offenbar achten Kreditnehmer allerdings nicht allein auf den Zinssatz. Obwohl die ING Diba merklich über dem Durchschnitt von 100 Banken liegt, sagt Sprecher Ulrich Ott: "Wir spüren eine sehr hohe Nachfrage." Dabei sind es nicht unbedingt Kunden, die gerade in ihr neues Eigenheim einziehen: "Jede dritte Finanzierung bei uns ist eine Anschlußfinanzierung", sagt Ott.

          Neben der allgemeinen Entwicklung an den Finanzmärkten drückt auch der Wettbewerb neuer Marktteilnehmer auf die Konditionen. So fürchtete man bei der ING Diba, als man sich zum Einstieg in das Baufinanzierungsgeschäft entschloß, von Immobilienerwerbern nur benutzt zu werden, um die Konditionen bei der Hausbank zu drücken. "Wir müssen so günstig sein, daß es sich für die örtliche Sparkasse oder Volksbank nicht rechnet mitzugehen", sagt Ott.

          Größere Anfangstilgung

          Trotz des niedrigen Zinsniveaus raten Verbraucherschützer, Augenmaß zu behalten und sich nicht zu hoch zu verschulden. Die günstigsten Zinssätze gewähren die Banken für erstrangige Baudarlehen. Dadurch haben diese im Fall einer Zahlungsstörung vor allen anderen Gläubigern Zugriff auf die besicherte Immobilie. Allerdings liegt die Höchstgrenze für diese Darlehen meist bei 60 Prozent des Immobilienwertes. Einen Teil der Finanzierung können Immobilienerwerber darüber hinaus durch Bausparkassen abdecken, die sich in der Regel mit einem zweiten Rang begnügen.

          Mindestens 20 Prozent, besser noch 40 Prozent, sollten Immobilienerwerber als eigenes Vermögen in eine Finanzierung einbringen können. Dadurch können die Kreditnehmer nämlich eine hohe Anfangstilgung wählen, was die Tilgungsdauer spürbar senkt. Verbraucherschützer raten von einer Anfangstilgung von einem Prozent, wie oft empfohlen, eher ab und empfehlen 2 Prozent, wenn nicht mehr. Das verschafft Spielraum. Erfahrungsgemäß können größere Reparaturen auch bei einem Neubau schon nach zehn Jahren notwendig werden.

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