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Amerikanische Immobilienkrise : Die Kreditkrise erfasst die Gewerbeimmobilien

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Bild: FAZ.NET

In den Vereinigten Staaten geraten die Käufer großer Gewerbeimmobilien in Zahlungsprobleme. Dies hat Folgen für die Deutsche Bank. Zwei ihrer Kreditnehmer sind in Refinanzierungsschwierigkeiten geraten.

          3 Min.

          Die amerikanische Immobilienkrise zieht weitere Kreise. Nach den hohen Ausfällen im Markt für private Baudarlehen geraten nun Teile des Gewerbeimmobilienmarktes unter Druck. In Las Vegas droht der Deutschen Bank der Ausfall eines 760 Millionen Dollar (520 Millionen Euro) schweren Großkredits für ein Kasinoprojekt des Immobilienentwicklers Ian Bruce Eichner. Der Investor Eichner könne den Kredit nicht mehr refinanzieren, berichtet das „Wall Street Journal“. Eichner ist kein Einzelfall: Rating-Agenturen befürchten, dass zahlreiche Investoren in Gewerbeimmobilien demnächst in Refinanzierungsschwierigkeiten geraten und die Ausfallraten nach oben schießen.

          In New York droht der Deutschen Bank weiteres Ungemach: Dort hat der Immobilienmogul Harry Macklowe Probleme, einen 5,8 Milliarden Dollar schweren Kredit für den Kauf von Bürogebäuden an die Deutsche Bank zurückzuzahlen. Macklowe hat in dieser Woche das als „Kronjuwel“ in seinem Portfolio geltende New Yorker General Motors Building zum Verkauf gestellt, um im Februar auslaufenden Kredit bedienen zu können. Insgesamt muss Macklowe der Deutschen Bank und Fortress 7 Milliarden Dollar für den Kauf von sieben Bürogebäuden von Blackstone im Jahr 2007 zurückbezahlen.

          „Die Anleger in CMBS sind zögerlicher geworden“

          Die Refinanzierungsschwierigkeiten von Macklowe und Eichner sind eine unmittelbare Folge der weltweiten Finanzkrise und des Konjunkturabschwungs in Amerika. Anfangs war die Krise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt zunächst auf zweitklassige private Hauskredite beschränkt, deren Ausfallraten drastisch stiegen. Doch nachdem die Immobilienkrise nun die gesamte amerikanische Wirtschaft erfasst, befürchten Fachleute, dass die zuletzt äußerst niedrigen Ausfallraten bei den Gewerbeimmobilien ebenfalls nach oben schießen. Analysten der Rating-Agentur Moody's rechnen damit, dass die Zahlungsausfälle im amerikanischen Bausektor 2008 von weniger als einem Prozent im Vorjahr auf 12 Prozent steigen; im Hotel- und Freizeitsektor könnten sie auf 6 Prozent klettern.

          Harry Macklowe muss an die Deutsche Bank einen milliardenschwerden Kredit zurückzahlen

          Die Folgen dieser Erwartungen sind für Immobilieninvestoren wie Macklowe und Eichner schon jetzt spürbar. Denn sie haben ihre Immobilienkäufe meist mit kurzfristigen Krediten bezahlt, für die sie nun Anschlussfinanzierung finden müssen. Üblicherweise gaben große Investmentbanken diese Großkredite und reichten sie anschließend - ähnlich wie im privaten Hypothekenmarkt - als verbriefte Wertpapiere an eine Vielzahl von Anlegern weiter. Der Markt für diese mit gewerblichen Immobilienkrediten unterlegten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities, CMBS) ist zuletzt aber förmlich ausgetrocknet. „Die Anleger in CMBS sind weitaus zögerlicher geworden“, schreibt Mary MacNeill, Analystin der Rating-Agentur Fitch, in einer Studie.

          Banken drohen auch Wertberichtigungen auf Gewerbeimmobilien-Kredite

          Huw Van Steenis von Morgan Stanley rechnet damit, dass der im Jahr 2007 mehr als 320 Milliarden Dollar schwere CMBS-Markt in diesem Jahr um 73 Prozent einbricht. „Das wird vor allem die Investmentbanken treffen, die bislang an diesen Transaktionen verdient haben.“ Davon seien besonders die amerikanischen Banken Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch und Wachovia sowie die europäischen Institute Deutsche Bank und Credit Suisse betroffen. Neben dem Wegfall von Erträgen drohen den großen Banken, die angesichts der Krise auf den Immobilienmärkten in den vergangenen Monaten weltweit fast 100 Milliarden Dollar abgeschrieben haben, nun auch Wertberichtigungen auf Gewerbeimmobilien-Kredite.

          Die enorm gestiegene Skepsis der Anleger für amerikanische Gewerbeimmobilien lässt sich auch am zuletzt kräftig gestiegenen CMBS-Index des Jahres 2006 abmessen. Der Index, der Risikoaufschläge für vor zwei Jahren begebene Wertpapiere misst, hat sich in den vergangenen Wochen selbst für Papiere mit der besten Bonitätsnote fast verdoppelt.

          Das Bauprojekt in Las Vegas läuft erstmal weiter

          Für das Kasinoprojekt in Las Vegas namens Cosmopolitan Resort & Casino, das ein Hotelkomplex mit fast 3000 Zimmern beinhaltet und nach der bisherigen Planung Ende 2009 eröffnen soll, suchen die involvierten Banken derzeit nach zusätzlichen Investoren. Ein Deutsche-Bank-Sprecher wollte sich zu diesem Engagement des Kreditinstituts nicht äußern. In Finanzkreisen wurde aber darauf verwiesen, dass derartige Kredite üblicherweise sehr gut besichert seien. Das im Oktober 2005 begonnene Bauprojekt in Las Vegas läuft derweil erst einmal weiter. Die meisten Zimmer des Kasinoprojekts sollen an Privatinvestoren verkauft werden, die die zukünftigen Einnahmen mit dem Management der Anlage teilen. Die Nachfrage der Anleger sei groß, teilte Eichners Unternehmen 3700 Associates mit.

          Sowohl Eichner als auch der in New York strauchelnde Investor Macklowe haben sich in der Vergangenheit schon einmal kräftig verspekuliert: In der amerikanischen Immobilienkrise Anfang der neunziger Jahre haben beide viel Geld mit New Yorker Hochhäusern in den Sand gesetzt.

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