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Anlage : Heiße Geschäfte mit Immobilien

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.

Büros und Wohnungen sind begehrter denn je, die große Nachfrage steigert die Preise. Immobilienaktien sind daher teuer, die Branche wittert gute Geschäfte und drängt an die Börse.

          Solche Geschäfte wünschen sich alle: Vor zweieinhalb Jahren kaufte MPC Capital aus Hamburg ein Bürogebäude in London für 160 Millionen Pfund. Dieser Preis entsprach dem 12,8fachen der Jahresmiete, die mit diesem Gebäude erzielbar war. Unter Immobilienspezialisten gilt das als eine vernünftige Bewertung. Vergangene Woche verkaufte MPC das Gebäude an einen internationalen Investor für 232,5 Millionen Pfund. Das macht einen Kaufpreisfaktor von 18,5.

          MPC-Anleger freuten sich über den schnellen Rückfluß des Kapitals und eine Durchschnittsrendite von 25 Prozent vor Steuern pro Jahr. Erträge, über die sich langjährige Beobachter des Immobilienmarktes nur verwundert die Augen reiben. Gilt dieser Markt doch von jeher als sehr solide, aber langweilig. Investoren durften bestenfalls mit Vorsteuerrenditen von sieben oder acht Prozent im Jahr rechnen.

          Wenn nach Steuern mehr als der Ertrag einer zehnjährigen Bundesanleihe herauskam, also derzeit gut vier Prozent, waren Anleger zufrieden. Mehr war nicht zu erwarten. Denn letztlich verdienen alle mit Büros und Wohnungen über die Mieten. Ein geschickter Ankauf und Gewinne beim Verkauf gelten als Bonus.

          Tal der Tränen scheint durchschritten

          Doch dieses solide und gut kalkulierbare Fundament des Immobilienmarktes gerät derzeit aus den Fugen. Der Grund: sehr viel Geld. „Allein im ersten Halbjahr 2006 lagen die Investment-Aktivitäten über dem jeweiligen Ganzjahresniveau der Jahre 2000 bis 2003“, stellt der Marktbeobachter Jones Lang Lasalle für Europa fest. Die starke Nachfrage der Investoren werde auch im zweiten Halbjahr anhalten. Bis Jahresende könnten daher in Europa Geschäfte im Volumen von bis zu 200 Milliarden Euro abgeschlossen werden. Das wäre knapp ein Drittel mehr als 2005.

          Anders als in früheren Jahren drängen die großen Investoren hierzulande nun in alle Segmente. Zuerst kauften sie nur Wohnungen, nun auch Büros und Läden: „Der Anlagemarkt für Gewerbeimmobilien erlebt derzeit einen Boom ohnegleichen“, urteilt Sal. Oppenheim. Noch mehr als in den Vorjahren hätten ausländische Investoren den deutschen Markt entdeckt und einen Strukturwandel ausgelöst. Heimische Akteure begnügten sich dagegen weiter mit den „Krümeln“ oder agierten hauptsächlich auf der Verkäuferseite.

          Die unerwartet hohe Nachfrage treibt die Preise. Während manche Akteure am Wohnungsmarkt die Zeit für schnelle Deals schon für beendet erklärten, geht es am deutschen Büromarkt anscheinend erst los. Die Kaufpreise - gemessen an den Vielfachen der Jahresmieten - steigen. Doch das Niveau liegt noch immer deutlich unter den Höchstständen zur Jahrtausendwende. „Das Tal der Tränen scheint durchschritten“, folgert DB Immobilien entsprechend. „Die Kaufpreise sind immer noch günstig.“

          Immobilienspezialisten drängen an die Börse

          Fragt sich nur, wie lange noch? Und was hilft es privaten Anlegern, wenn Großinvestoren gute Geschäfte machen. Sie hängen am Ende der Kette und erlebten bereits einen grandiosen Anstieg der deutschen Immobilienaktien. Mit Blick auf noch bessere Geschäfte in den kommenden Jahren wurden die Immobiliengesellschaften an der Börse hochgejubelt. Alle hoffen, daß im kommenden Jahr eine neue Form der steuerbegünstigten Immobilienaktie eingeführt wird: Reits. Insbesondere für Industrieunternehmen könnte es dann attraktiv sein, ihre Immobilien in andere Hände zu geben.

          Die ganze Immobilienbranche macht sich daher gerade fit für den Kapitalmarkt. Kleine wie große Immobilienspezialisten drängen noch in diesem Jahr an die Börse, um nächstes Jahr schnell mitzumischen - durch Umwandlung in einen Reit. Wer da als privater Anleger mitmischen will, bezahlt womöglich hohe Preise, weil die neuen Aktien sich an den Bewertungen für die alten orientieren.

          „Viele Werte sind hochgepuscht worden“, warnt Heiko Bienek von Lupus Alpha bereits. „Der Markt unterscheidet mir zuwenig.“ Anleger sollten deshalb künftig genau hinschauen, was sie kaufen. Das heißt: Welche Immobilien sind zu welchen Preisen im Bestand? Welche Erfahrung hat das Management? Wie ist die Strategie, und wie lang ist der Investitionshorizont? „Man sollte sich lösen von der Vorstellung, schnell 50 bis 100 Prozent Gewinn zu machen“, sagt Analyst Bienek. „Das funktioniert im Immobilienmarkt nicht.“

          Das sehen auch andere Akteure so. „Wenn etwas Neues kommt wie Reits, ergeben sich viele Chancen“, sagt Andreas Ibel, Finanzvorstand von TAG Tegernsee. „Aber erst nach Jahren stellt sich heraus, wie nachhaltig das ist.“

          Fazit: Spekulanten hoffen, daß Immobilienaktien mit Reits noch einmal abheben - wie in Frankreich. Vorsichtige Anleger kaufen nur noch, wenn sie langfristig an ein Konzept glauben.

          Immobilien an die Börse: Gagfah soll das Eis brechen

          Immobiliengesellschaften sind Spezialisten. Grundsätzlich gibt es drei Ausrichtungen: Wohnungen, Büros und Läden . In allen Bereichen positionieren sich gerade neue Gesellschaften. Bei den Gewerbeimmobilien gibt es noch viele kleine Gesellschaften. Im Wohnungsmarkt haben sich dagegen schon einige neue Riesen gebildet.

          Einer der größten Akteure ist der amerikanische Finanzinvestor Fortress , der mehr als 150.000 Wohnungen besitzt. Deren Wert schätzen Banker auf mehr als sechs Milliarden Euro. Wenn davon im Oktober 20 bis 25 Prozent in Form von Aktien plaziert werden, wäre dies einer der größten Börsengänge des Jahres.

          Für den Immobilienmarkt hätte diese Neuemission eine besondere Bedeutung: Gagfah könnte das Eis brechen für andere Wohnungsunternehmen, die in den Startlöchern stehen. Das größte davon ist Deutsche Annington mit Sitz in Bochum. Das Unternehmen verwaltet mehr als 230.000 Wohnungen und gehört dem Finanzinvestor Terra Firma. Im Schatten der Großen laufen womöglich die Börsengänge von Corpus aus Düsseldorf und DGAG aus Kiel.

          Wenn die neuen Aktien der Wohnungsunternehmen von den Investoren gut nachgefragt werden, würde dies auch einen weiteren Vertrauensvorschuß für Reits in Deutschland bedeuten. Diese neue Form der steuerbegünstigten Immobilienaktie wird wahrscheinlich im kommenden Jahr eingeführt, wenn der Gesetzgeber nicht noch im letzten Moment umschwenkt. Alle Immobilienunternehmen überlegen, sich schnell in einen Reit umzuwandeln. Denn allgemein geht die Branche davon aus, daß diese künftig viele Transaktionen auf sich ziehen werden.

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