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Sinkende Kurse : Schweizer Immobilienaktien verlieren ihren Reiz

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Die Idylle trügt: In Andermatt hat sich Orascom böse verspekuliert Bild: INTERFOTO

Jahrelang galten Schweizer Immobilienaktien als sicherer Hafen. Dieser Status ging verloren, seit einem halben Jahr geht es abwärts. Schuld ist eine Blase, die gerade im Entstehen ist.

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          Der befreundete Architekt in Zürich erzählt, erstmals seit Jahren habe ein Kunde ein Projekt abgeblasen. Immobilienmakler berichten über längere Vermarktungszeiten für teure Wohnobjekte. Unternehmen ziehen aus hochpreisigen Innenstadtlagen in die zahlreichen neuen Büros im Umland. Einkaufszentren in Grenznähe leiden unter dem Einkaufstourismus zu den Euronachbarn. Kein Zweifel: Der Schweizer Immobilienboom hat seine Höhe erreicht, wenn nicht gar überschritten. Dies spüren auch die Aktien der Immobilienunternehmen. Von 2009 bis Ende vergangenen Jahres stiegen die Kurse der zwölf börsennotierten Branchenvertreter nach Angaben der Nachrichtenagentur Reuters um 55 Prozent und damit doppelt so stark wie der Markt. Im laufenden Jahr befinden sich die wichtigsten Unternehmen jedoch bisher im Rückwärtsgang. Die Einbußen stehen in einem klaren Gegensatz zur Entwicklung des Gesamtmarkts. Er setzte seinen Aufwärtstrend fort mit einem Zugewinn von rund 14 Prozent seit Anfang 2012.

          An Warnzeichen auf dem Schweizer Immobilienmarkt fehlt es wahrlich nicht. Der UBS-Immobilienblasenindex rückte im November in die Risikozone vor. Noch folgenreicher war die Mitteilung der Regierung im Februar, auf Antrag der Notenbank (SNB) aktiviere sie den neu geschaffenen „antizyklischen Kapitalpuffer“. Konkret heißt dies, dass die Geschäftsbanken für Wohn-Hypotheken bis Ende September eine zusätzliche Eigenkapitalreserve von einem Prozent bilden müssen. Der Puffer ist zunächst eher eine Warnung, da er sichtbar hinter dem Maximalwert von 2,5 Prozent zurückbleibt. Dessen ungeachtet bewegen sich die Schuldzinsen leicht nach oben. Dies geschieht aber auf einer sehr niedrigen Basis. So gibt es fünfjährige Hypotheken immer noch zu gut 1,6 Prozent im Jahr.

          Zu Verkäufen sehen Analysten keinen Anlass

          Auf ein Jahr gesehen schwanken die Kursveränderungen der wichtigsten börsennotierten Immobilienunternehmen zwischen plus fünf Prozent für PSP Swiss Property und minus 4 Prozent für Mobimo. Überschattet wird das Branchenbild vom mehr als fünfunddreißigprozentigen Kurseinbruch der Orascom Development. Das Immobilienunternehmen des ägyptischen Investors Samih Sawiris spürt insbesondere die Entwicklung in seinem Heimatland. Aber auch die Verkäufe der Ferienwohnungen im schweizerischen Andermatt, dem aktuell größten Tourismusprojekt Europas, kommen nur schlecht voran.

          Aktienkurse in Schweizer Franken Bilderstrecke
          Aktienkurse in Schweizer Franken :

          Als „Sicherheitspapiere“ gerieten die Immobilienaktien zuletzt wegen der wieder erhöhten Risikobereitschaft der Anleger ins Hintertreffen. Ob sich dies im Zug einer wieder aufgeflammten Euroschuldenkrise ändert, bleibt abzuwarten. Hinzu kommt eine systembedingte Besonderheit. Kein Immobilienwert schafft es in den Schweizer Blue-Chip-Index SMI und damit in den breiten Interessenkreis internationaler Anleger. Zugleich stehen die Aktien in Konkurrenz zu den offenen Immobilienfonds, die in der Schweiz an der Börse rege gehandelt werden.

          Für das Branchenbild wird mit Spannung auf die nächste Einschätzung etwa der Immobilienbewertungsexperten von Wüest & Partner gewartet. Sie hatten zuletzt im Oktober für das laufende Jahr eine „entschleunigte Marktdynamik“ prognostiziert. Analysten würden es vor diesem Hintergrund schon als Erfolg betrachten, wenn sich die Immobilienaktien dieses Jahr parallel zum Gesamtmarkt entwickelten. Zu Verkäufen sehen sie allerdings keinen Anlass. „Fundamental gesehen bestehen hierfür keine Gründe“, sagt zum Beispiel Markus Wäber von der Zürcher Kantonalbank. Dies ist verständlich, winken doch als Absicherung dieser Papiere überdurchschnittliche Dividendenrenditen von aktuell rund vier Prozent.

          Eine stabile Dividende als Minimalziel

          PSP Swiss Property hat für 2012 sogar eine leichte Dividendenerhöhung angekündigt. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass im laufenden Jahr das Betriebsergebnis weiter steigen soll. Dies unterstellt einen konstanten Immobilienbestand. Als Warnzeichen mag dienen, dass PSP für das Jahresende einen Leerstand von rund zehn Prozent erwartet, allerdings zum Teil bedingt durch Renovierungen. Mobimo, die sich mit dem Verkauf der Luxuswohnungen im Trendquartier Zürich-West schwertut, sowie Swiss Prime Site wollen ihre Ausschüttungssätze halten.

          Für Mobimo-Chef Christoph Caviezel ist eine stabile Dividende zugleich das „Minimalziel“ für 2013. Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment liefen weiterhin sehr gut. Auch mit der Vermietung neuer Büros ist Caviezel immer noch zufrieden. Swiss Prime Site begnügt sich für dieses Jahr mit dem Ziel eines Gewinns auf dem rund ein Fünftel tieferen Niveau von 2012. Den Rückgang erklärt Vorstandsvorsitzender Markus Graf mit einer hohen Vergleichsbasis im Vorjahr. Damals sei das Hochhaus Prime Tower in Zürich eröffnet und darüber hinaus das Einkaufszentrum Volki-Land mit 77 Millionen Franken Gewinn verkauft worden.

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