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Übernahmefieber : Konsolidierungswelle bewegt Wohnimmobilienaktien

Ein Objekt der Deutsche Wohnen AG im Osten Frankfurts Bild: dpa

Der Wohnungskonzern Vonovia will die Deutsche Wohnen übernehmen. Die Konsolidierungswelle in der Branche rollt. Die einfachen Gewinne sind längst gemacht, jetzt geht es um die Selbstbehauptung.

          Mit dem Ansinnen des neu im Dax notierten Wohnimmobilienkonzerns Vonovia, den Wettbewerber Deutsche Wohnen zu übernehmen, liegt das nächste Übernahmeansinnen aus der Branche auf dem Tisch.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Das Tempo, mit dem Übernahmen und Fusionen derzeit im Immobiliensektor ablaufen, erscheint atemberaubend. Erst im Frühjahr hatte der Vonovia-Vorgänger Deutsche Annington die Gagfah übernommen. Die Deutsche Wohnen hatte 2013 die GSW Immobilien gekauft und so ihre Position in Berlin ausgebaut. Auch andere waren nicht untätig. So übernahm Adler Real Estate 2014 Estavis und in diesem Jahr Westgrund.

          Solche Konsolidierungswellen sind meistens ein Zeichen für eine zu Ende gehende Hochkonjunktur in einer Branche. Weil die organischen Wachstumspotentiale ausgereizt sind, versuchen die Unternehmen, sich durch Zusammenschlüsse und Übernahmen zu behaupten.

          Das ist auch in der Wohnimmobilienbranche nicht anders. Die Möglichkeiten, durch die Erhöhungen unterdurchschnittlicher Mieten die Ertragslage zu verbessern, sind weitgehend realisiert, sagt Thomas Martin, Analyst bei HSBC. Die Mieten lägen nahe am Mietpreisspiegel und in einigen Regionen tue auch die Mietpreisbremse ihr übriges.

          Insofern sind Ertragsverbesserungen vorwiegend nur durch Investitionen möglich, so dass externes Wachstum und die Hebung von Synergien eine interessante Option darstellen. So gliederte die Deutsche Wohnen die GSW innerhalb weniger Monate ein und baute fast die Hälfte der Stellen ab.

          Dass sich die Übernahmen weitgehend an der Börse abspielen, hat mehrere Gründe. Zuallererst gebe es außerhalb von börsennotierten Gesellschaften keine großen Wohnungsportfolios mehr, sagt Martin. Zum anderen sind die Finanzierungskonditionen aktuell äußerst günstig. Und aufgrund der Tatsache, dass Immobilieninvestments sich in der Niedrigzinsphase großer Beliebtheit erfreuen, sind auch Kapitalerhöhungen möglich, mit deren Hilfe der Verschuldungsgrad im Rahmen gehalten wird. In den vergangenen Jahren hat es unzählige dieser Kapitalbeschaffungsmaßnahmen von Immobiliengesellschaften gegeben.

          Vonovia liegt derweil ein Angebot für die Deutsche Wohnen vorliegt. Derweil ist diese noch bestrebt, mit der LEG Immobilien zu fusionieren. Es ist ein Fressen und Gefressenwerden.

          Der Fusionsplan sei bei den Investoren nicht gut angekommen, heißt es. Tatsächlich sind auch die Synergien zwischen der weitgehend in Berlin tätigen Deutsche Wohnen und der auf Nordrhein-Westfalen spezialisierten LEG nicht wirklich groß. Überschneidungen gibt es letztlich nur im Raum Köln-Düsseldorf. Das sei bei der bundesweit tätigen Vonovia anders.

          Alle drei Gesellschaften haben aber Überschneidungen bei ihren Großaktionären. Die weltgrößte Fondsgesellschaft Blackrock ist an allen drei beteiligt, vor allem mit 17 Prozent an der LEG. Der Versicherer Sun Life, die Norges Bank und auch die Investmentgesellschaft MFS halten an zwei der Unternehmen Anteile.

          Insofern kommt das Übernahmeangebot für Kenner der Materie nicht überraschend, denn da die Großaktionäre sich vor allem große und liquide Aktien wünschen, strebten sie letztlich einen einzigen deutschen börsennotierten Wohnimmobilienkonzern an.

          Insofern lassen sich Immobilienaktien weiter auch als Übernahmespekulation ansehen. Am Mittwoch sind Vonovia mit einem Minus von mehr als 4 und LEG mit mehr als 2 Prozent die logischen Verlierer der Entwicklung, während der Kurs der Deutsche Wohnen um 2,5 Prozent steigt.

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