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Kapitalmarkt : Immobilienaktien bleiben im Aufschwung zurück

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Die GSW-Zentrale in Berlin Bild: dapd

Vom Kursabsturz in der Finanzkrise erholen sich die börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften nur langsam. Der gelungene Börsengang der GSW könnte dem gebeutelten Marktsegment auf die Sprünge helfen.

          sfu. FRANKFURT, 22. April. Mit der erfolgreichen Erstnotiz des Berliner Wohnungsunternehmens GSW Immobilien AG vor einer Woche hat sich die Stimmung für deutsche Immobilienaktien spürbar aufgehellt. "Das steigert die Wahrnehmung dieses Marktsegments und ist eine Ermutigung für andere Immobilienunternehmen, einen Börsengang durchzuziehen", sagt Frank Neumann, Immobilienanalyst beim Bankhaus Lampe. Tatsächlich lauert im Hintergrund unter anderem seit Jahren schon die Deutsche Annington als Börsenkandidat. Der größte Wohnungsbestandshalter im Lande gehört dem britischen Finanzinvestor Terra Firma und könnte sogar in den Dax aufsteigen. Zum Börsenschluss am Donnerstag notierte die GSW-Aktie 14 Prozent über dem Ausgabekurs.

          Kaum eine andere Branche hat die Finanz- und Wirtschaftskrise so nachhaltig getroffen wie die Immobilienunternehmen. So wie die überschaubare Schar der deutschen Immobilienaktien den Gesamtmarkt vor 2008 locker hinter sich ließ, als die Kursphantasie mit einigen Börsianern durchging, so läuft sie nun schon seit drei Jahren hinterher (siehe Grafik). Wenigstens kam es nicht zu einer spektakulären Pleite, wie auf dem Höhepunkt der Finanzkrise zu befürchten war. Es ist die zwangsläufige Nähe zu den Banken, die sich mittlerweile als Fluch erweist. Finanzierungen sind ein entscheidender Teil des Immobiliengeschäfts. Konnten die Banken den Gesellschaften vor der Krise nicht genug Geld überlassen, was den Fremdkapitalanteil in für Deutschland ungeahnte Höhen trieb, so sorgt nun die Forderung nach mehr Eigenkapital und höheren Zinsmargen in den anstehenden Refinanzierungen für eine permanente Verunsicherung, die an der Börse gar nicht gut ankommt.

          In den Genuss einer Kaufempfehlungen von Analysten kommen derzeit vor allem die Immobiliengesellschaften, die ihre Finanzierungsprobleme inzwischen weitgehend in den Griff bekommen haben. Unter den auf Wohnobjekte spezialisierten Unternehmen sind dabei die Deutsche Wohnen AG, die im vergangenen Dezember in den M-Dax aufstieg, und die Patrizia Immobilien AG häufig genannte Favoriten. Die Deutsche Wohnen ist inzwischen wieder auf einen Wachstumskurs eingeschwenkt und tritt am Markt als Käufer auf. Die Patrizia wiederum wandelt sich allmählich von einem reinen Wohnungsprivatisierer zu einem breit aufgestellten Immobiliendienstleister.

          Einen Sonderfall stellt die Gagfah dar. Noch immer ist sie das Schwergewicht unter den börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften. Doch wird das Geschäftsmodell, auf der Basis von harten Kostenschnitten und dem Teilverkauf von Wohnungsbeständen eine überdurchschnittliche Ausschüttung zu gewährleisten, allmählich zum Risiko. Die Stadt Dresden will demnächst gegen die Gagfah klagen. Unter Marktbeobachtern ist von einer Forderung in Milliardenhöhe die Rede. Die Aktie verlor seit der Zuspitzung der Auseinandersetzung Anfang März mehr als ein Viertel ihres Wertes.

          Unternehmen mit einem Fokus auf Gewerbeimmobilien wie die IVG Immobilien AG und die DIC Asset AG haben es dagegen schwerer, das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen. Das Vermietungsgeschäft auf dem Büromarkt ist trotz des jüngsten wirtschaftlichen Aufschwungs kein Selbstläufer. Die Aktivitäten spielen sich in den besten Lagen ab. In den Randlagen ist der Leerstand auf wichtigen Märkten wie zum Beispiel Frankfurt besorgniserregend.

          Unangefochtener Favorit unter den Gewerbeimmobilienspezialisten ist die Deutsche Euroshop AG. Sie verdient ihr Geld mit Shoppingcentern und setzt dabei auf langfristige Mietverträge und Finanzierungen. Dadurch lassen sich Mittelzufluss und Überschuss gut prognostizieren. Vor der Krise galt dieses Geschäftsmodell als langweilig. In der Krise musste der Euroshop-Kurs den geringsten Abschlag auf den Substanzwert (Net Asset Value) des Unternehmens hinnehmen.

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