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Immobiliengesellschaft : LEG will mit Börsengang 1,4 Milliarden Euro erlösen

90.000 Wohnungen in Deutschland gehören zur LEG Bild: dpa

Die heiße Phase hat begonnen: Ein Großteil des Erlöses des LEG-Börsengangs dürfte an britische Fondsgesellschaften gehen. Zudem wird die Aufnahme in den M-Dax im zweiten Quartal erwartet.

          LEG Immobilien hat die heiße Phase seines für 1.Februar geplanten Börsenganges begonnen. Das hinter Gagfah mit 90.000 Wohnungen zweitgrößte deutsche Wohnungsunternehmen werde seit Montag zu einem Preisabschlag zu Wettbewerbern wie Deutsche Wohnen und GSW angeboten, sagte Thomas Schweppe von Goldman Sachs auf einer Pressekonferenz in Frankfurt. Die Deutsche Bank erwartet, dass LEG nach erfolgreichem Börsengang spätestens im zweiten Quartal in den M-Dax aufgenommen wird.

          Hanno Mußler

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Goldman Sachs führt gemeinsam mit der Deutschen Bank das bei der Aktienplazierung behilfliche Bankenkonsortium an, das 40 Millionen Euro Provision erhält. Zudem ist Goldman Sachs ein Verkäufer von LEG. Zusammen mit Perry Capital will sich Goldman Sachs zunächst von 57,5 Prozent trennen und dafür möglichst 1,4 Milliarden Euro erlösen. Damit wäre LEG nach Deutsche Telefónica die größte deutsche Aktienneuemission seit Sommer 2007. Weitere LEG-Aktien können Goldman Sachs und Perry Capital, die sich mittelfristig vollständig aus LEG zurück ziehen wollen, 180 Tage nach dem Börsengang verkaufen.

          Auftakt einer Wachstumsphase

          Goldman Sachs und Perry Capital hatten LEG im Jahr 2008 zum Unternehmenswert von 3,4 Milliarden Euro inklusive 2,6 Milliarden Euro Schulden vom Land Nordrhein-Westfalen erworben. Die neuen Eigner hätten in LEG 120 Millionen Euro investiert, sagte Vorstandsvorsitzender Thomas Hegel. Allerdings haben sie sich auch jedes Jahr eine durchschnittliche Ausschüttung von 90 Millionen Euro genehmigt. Die Mieten in den im Durchschnitt 64 Quadratmeter großen Wohnungen seien seit 2008 um 2,3 Prozent jährlich gestiegen.

          Der Kauf von 1200 Wohnungen in Bocholt von Gagfah durch LEG im vergangenen Jahr sei der Auftakt einer Wachstumsphase. „Neue Wohnungsportfolien können wir dank der zuvor getätigten Investitionen zu geringen Mehrkosten integrieren“, sagte Hegel. Weitere 10.000 Wohnungen in den kommenden zwei Jahren zu kaufen, sei realistisch. Obwohl LEG keine Kapitalerhöhung mit dem Börsengang durchführt, sei auch dafür keine Kapitalerhöhung nötig, betonte Finanzvorstand Eckhard Schulz und fügte hinzu: „Wir haben 170 Millionen Euro für Akquisitionen zur Verfügung, bevor wir die Kapitalmärkte anzapfen müssen.“

          LEGs Wettbewerber, etwa die schon im M-Dax enthaltenen Deutsche Wohnen und GSW, expandieren derzeit noch kräftiger. Deutsche Wohnen mit 70.000 Wohnungen noch etwas kleiner als LEG, ist in der vergangenen Woche schon die dritte Kapitalerhöhung seit November 2011 gelungen. Deutsche Wohnen verwendete die insgesamt erlösten 800 Millionen Euro unter anderem zum Kauf von 24.000 Wohnungen der Baubecon-Gruppe. Gemessen daran sind die zunächst weiterhin auf Nordrhein-Westfalen beschränkten Wachstumspläne von LEG bescheiden.

          Deutsche Wohnimmobilienaktien haben im Jahr 2011 ein hervorragendes Jahr an der Börse erlebt. Der Kurs von GSW kletterte um 46 Prozent, der von Deutsche Wohnen um 41 Prozent. Dieses günstige Kapitalmarktumfeld will LEG nutzen und tritt zu einem ungewöhnlich frühen Zeitpunkt im Jahr an die Börse. Gemessen an den inzwischen hohen Bewertungen der Konkurrenten ermittelt Goldman Sachs für LEG einen Preisabschlag zum Börsengang. 30,5 Millionen LEG-Aktien werden pro Stück in einer von 41 bis 47 Euro reichenden Preisspanne angeboten. Auch am oberen Ende dieser Spanne sei LEG gemessen an einer Art Eigenkapitalrendite (FFO-I-Rendite) um 5 Prozent günstiger als Deutsche Wohnen und um 15 Prozent günstiger als GSW. Von 2014 an lockt LEG mit einer Dividendenrendite von 3,7 Prozent. Im Jahr 2013 will LEG ein Viertel der üblichen Dividende von 65 Prozent des FFO I zahlen. Falls der Börsengang von LEG gelingt, dürfte mit Deutsche Annington im zweiten Halbjahr ein weiteres Wohnimmobilienunternehmen den Gang an die Börse antreten.

          Vorliebe für hohen Streubesitz

          Die konsortialführenden Banken gehen davon aus, dass 40 bis 45 Prozent der angebotenen LEG-Aktien von britischen Großanlegern gekauft werden und 25 bis 30 Prozent von Amerikanern. Deutsche Fonds dürften rund 15 Prozent kaufen. Den Bedürfnissen der angelsächsischen Anleger sei man insofern nachgekommen, als ein größeres Aktienpaket als erwartet auf den Markt komme. Die Anleger hätten im Vorfeld des Börsenganges eine Vorliebe für einen hohen Streubesitz gezeigt, da der Handel in der Aktie nach Börsengang dann liquider sei.

          Als Risiko nennt der Verkaufsprospekt, dass die Fremdkapitalzinsen der LEG von derzeit 3,3 Prozent steigen könnten. So könne bei staatlich subventionierten Krediten der Zins einseitig vom Kreditgeber auf 6 Prozent erhöht werden. Hegel bezifferte den Anteil dieser staatlich subventionierten Kredite am Fremdkapital auf 23 Prozent. Der Verkaufsprospekt nennt darüber hinaus als Risiko, „es bestehen Unklarheiten bezüglich der steuerlichen Verlustvorträge“. Dem widersprach Finanzvorstand Schulz. 130 Millionen Euro körperschaftsteuerlicher und 90 Millionen Euro gewerbesteuerlicher Verlustvortrag seien vom Fiskus anerkannt.

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