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Immobilien : Vivacon-Aktie hat trotz starker Kursgewinne noch Potential

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Der Chart zeigt den Kursverlauf der Aktie von Vivacon Bild:

Vivacon zählt seit Dezember zum SDax. In dem Kleinwertesegment hat die Notiz einen glänzenden Lauf, der den Titel auf Rekordniveau geführt hat. Trotz der starken Kursgewinne ist er noch recht attraktiv, aber mit Risiken behaftet.

          Viele Nebenwerte laufen seit zwei Jahren dem Großteil der Dax-Aktien mehr oder weniger weit voraus. Vivacon ist eine dieser Aktien, die gleichwwohl von vielen Anlegern übersehen werden. Im Frühjahr 2003 hat sich die Notiz etwas früher als der Gesamtmarkt aus dem Kursjammertal erhoben und sich seitdem um gut 500 Prozent verteuert. Nach einer strammen Korrektur von Anfang Juni bis Anfang August hat sich der Kurs verdoppelt. Im Dezember wurde die Aktie mit der Aufnahme in das Kleinwertesegment SDax belohnt.

          Dort setzt sie ihren glänzenden Lauf fort: Binnen Monatsfrist hat sie sich um 25,6 Prozent verbessert und ist mithin viermal so gut gelaufen wie der robuste Index, der seinerseits den Dax deutlich hinter sich gelassen hat. Trotz des starken Kursanstiegs dürfte die Aktie des Immobilien-Unternehmens noch Potential haben. Aus Sicht von Analysten ist sie um knapp sieben bis zehn Prozent unterbewertet. Unabhängig von den entsprechenden Kurszielen ist Vivacon gemessen am Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) günstiger als andere Immobilienaktien wie IVG, TAG Tegernsee oder Deutsche Wohnen.

          Mit Paketverkauf 90 Prozent des Jahresumsatzes 2003 erzielt

          Die Vivacon verdient ihr Geld mit dem An- und Verkauf von Wohnungen im Erbbaurecht. Dies führt zu langfristig kalkulierbaren Mittelzuflüssen. Zudem hat das Unternehmen einen Wohnungsprivatisierungs-Fonds aufgelegt und mithin mit einer Novität aufgewartet. In diesem Geschäftszweig hat Vivacon kurz vor Jahresschluß einen erheblichen Erfolg erzielt. Erst im Oktober erworbene 886 Wohnungen, die an einen von Vivacon initiierten Fonds verkauft worden waren, für 38,6 Millionen Euro an einen österreichischen Investor weitergereicht. Dadurch erreichte das Unternehmen auf einen Schlag 90 Prozent des 2003 erzielten Jahresumsatzes.

          Und: Da der Grund, auf dem die Wohnungen stehen, weiter der Vivacon gehört, erhält die Firma die nächsten 99 Jahre regelmäßig Erbauzinsen von den Eigentümern der Immobilien. Analysten der Hypo-Vereinsbank und des Bankhauses Lampe veranschlagen 50 Cent je Quadratmeter, was einem jährlichen Zufluß von etwa 350.000 Euro entspreche.

          Die bei Vivacon verbliebenen 637 Wohneinheiten sind ebenfalls in einem Fonds zusammengefaßt, der nach Angaben der Gesellschaft seit Jahresbeginn vertrieben wird, wie es in einer aktuellen Studie des Bankhauses Lampe heißt. 2006 sollen Vivacon aus diesen Immobilien erstmals 600.000 Euro Erbauzinsen zufließen.

          Risiko tragen bei Wohnungsfonds die Anteilekäufer

          Aufgrund des Paketverkaufs an den österreichischen Investoren gehen die Analysten davon aus, daß die Gesellschaft ihr Jahresziel, den Umsatz gegenüber 2003 um 20 Prozent auf knapp 52 Millionen Euro zu steigern und gut vier Millionen Euro Gewinn zu machen, „komfortabel“ (Lampe) erreicht hat. Angesichts dessen hat die HVB wie das Bankhaus Lampe jüngst das Kursziel für Vivacon auf von 7,40 Euro auf 8,75 Euro im ersten Fall und von 7,20 Euro auf glatt neun Euro angehoben. Für 2006 rechnen beide Häuser mit weiter steigenden Gewinnen auf im Mittel 88 Cent nach 42 Cent im ablaufenen Jahr und durchschnittlich 76,5 Cent in diesem Jahr.

          Dem neuen Standbein von Vivacon, dem Fondsgeschäft billigt Rüdiger Könen vom Bankhaus Lampe ein beachtliches Potential zu. Denn Firmen wie Kommunen seien weiter bemüht, Wohnungen zu privatisieren. Der Markt sei deshalb groß - und Nachfrage vor allem aus dem Ausland vorhanden. Der Knackpunkt für Vivacon wird deshalb sein, Immobilien so günstig zu erwerben, daß bei der Gesellschaft nach Renovierung und Vermarktung mehr hängen bleibt als nur der Erbbauzins.

          Während die Firma bei dem Weiterverkauf renovierter denkmalgeschützter Häuser eine schöne Geschichte vorweisen könne, müsse sie bei dem Fondsgeschäft erst noch zeigen, nachhaltig erfolgreich zu sein. Wenn der Vertrieb funktioniere, profitiere Vivacon. Ähnlich wie bei anderen Fonds verkaufe die Gesellschaft Anteile und verwalte das Anlagevermögen - doch wenn der Verkauf nicht wie gewünscht laufe oder die Mieteinnahmen hinter den Prognosen zurückblieben, trügen allein die Fondskäufer das Risiko. Insofern sie Vivacon mit MPC Capital, einem im MDax notierenden Vertreiber von Schiffsfonds, in etwa vergleichbar.

          Risiko durch fehlende Erfolgsgeschichte bei Fondsgeschäft

          Mit den Chancen des Fondsgeschäfts verbinden sich gleichsam Risiken. Aus diesem Grund hält Könen einen merklichen Abschlag von eigentlichen fairen Wert der Vivacon-Aktie, den er auf 9,50 Euro veranschlagt, für angebracht. Deshalb lautet das Kursziel neun Euro. Um diese Region zu erreichen, muß die Notiz um knapp zehn Prozent zulegen. Charttechnisch gibt es keine möglichen Bremsen, denn Vivacon war noch nie so teuer wie derzeit und hat deshalb keine technischen Hürden in Form früherer Spitzenkurse vor sich.

          Auch von der Bewertung her gibt es noch nichts zu meckern. Mit einem KGV von 10,3 für dieses Jahr nach etwa 14,5 für 2004 ist der Titel günstiger bewertet als IVG (21,2), TAG Tegernsee (12,4), MPC (13) oder Deutsche Wohnen (64). Um auf das KGV von 2004 zu kommen, könnte die Aktie gemessen an der Konsensschätzung für den Jahresgewinn je Aktie 2005 sogar bis auf 11,40 Euro steigen. Insofern wirkt der Titel weiter attraktiv. Allerdings müssen Anleger nach dem starken Kursanstieg mit Gewinnmitnahmen rechnen.

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