https://www.faz.net/-gv6-qd66

Gagfah : Warten auf mehr Klarheit

Durchaus gefragt: Gagfah-Wohnungen in Berlin Bild: Gagfah

Die Aktie des Immobilienunternehmens Gagfah bot lange Zeit eine Spitzendividendenrendite. Beobachter zweifelten aber an der Nachhaltigkeit. Nach einer Kürzung im August sucht die Aktie weiter nach dem Trend. Auch die neuesten Quartalsergebnisse geben wenig Aufschluss.

          3 Min.

          Das Immobilienunternehmen Gagfah hat im dritten Quartal den operativen Gewinn gesteigert. Die Mieteinnahmen gingen indes entsprechend zurück. Wie das im MDax notierte Unternehmen mit Sitz in Luxemburg am Donnerstag mitteilte, sanken die Mieteinnahmen von 253,8 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 237,6 Millionen Euro.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Das Betriebsergebnis betrug 60,0 Millionen Euro, nach 56,6 Millionen Euro im Vorjahresquartal. Analysten hatten im Durchschnitt mit einem Betriebsergebnis von 92 Millionen Euro gerechnet.

          Gewinn steigt dank geringerer Abwertungen

          Das Gewinnplus ist zum einen einem höheren Gewinn von 3,8 Millionen Euro aus dem Verkauf von Vermögenswerten zu verdanken. Im Vorjahresquartal hatte die Gagfah nur 2,9 Millionen Euro Gewinn aus Verkäufen erzielt. Das allein hätte indes nicht genügt, um den Gewinn steigen zu lassen. Einen wesentlicheren Beitrag leisteten geringere Bewertungsverluste auf den Immobilienbestand, die mit 47 Millionen Euro immerhin 6,5 Millionen Euro niedriger waren als im Vorjahresquartal.

          Bild: F.A.Z.

          Die für die Immobilienbranche wichtige operative Kenngröße Funds from Operations (FFO), die die aus dem operativen Geschäft erzielten Finanzmittel abbildet und für die Dividende maßgeblich ist, sank allerdings auf 43,7 Millionen Euro von 46,2 Millionen Euro im Vorjahresquartal bzw. auf 0,19 Euro je Aktie 0,20 Euro. Das war immerhin mehr als im Vorquartal, als der FFO je Aktie 0,17 Euro betrug.

          Höhere Leerstandsquote

          Die Leerstandsquote betrug 5,3 Prozent, was das Unternehmen als erwartungsgemäß bezeichnet. Vor zwölf Monaten hatte die Quote noch 4,9 Prozent betragen, vor zwei Jahren 4,7 Prozent.

          Während sich der Leerstand in einer der Problemstädte, in Zwickau in diesem Zeitraum positiv entwickelt und von knapp 20 Prozent auf 16,8 Prozent sank, ist er in Duisburg im selben Zeitraum von 17,3 auf nun mehr 20,2 Prozent gestiegen. derweil hält er sich in Dresden, wo die Gagfah mehr als 20 Prozent ihrer Gesamtwohnfläche hält, liegt der Leerstand weiter über 6 Prozent. In Berlin mit 13,6 Prozent der Wohnfläche zweitgrößter Standort liegt dieser unter 3 Prozent, ist aber in den vergangenen zwei Jahren leicht gestiegen.

          Offenbar ausgewogene Verkaufspolitik

          Insgesamt hat die Gagfah ihren Kernwohnungsbestand seit September 2008 um 9,2 Prozent auf 158.806 Wohnungen verkleinert. Dabei sind die relativ größten Reduktionen in Städten mit unterdurchschnittlichem Leerstand erfolgt, allen voran Berlin, wobei sich in allen Städten gleichzeitig die Leerstandsquote erhöht hat, mit Ausnahme von Hamburg, wo es aber schon 2008 kaum Leerstand gab. Dagegen bleib der bestand in Zwickau fast unverändert.

          Das ließe den Schluss zu, dass vor allem attraktive Wohnungen verkauft wurden, was ja auch eine gewisse Zwangsläufigkeit hätte. Dagegen spricht allerdings, dass der bestand in Bielefeld bei einer konstanten Leerstandsquote von 1,8 Prozent in etwa gleich blieb, ebenso in Iserlohn und Leverkusen, wo allerdings die Leerstände deutlich gestiegen sind. In Iserlohn liegen sie jetzt über dem Durchschnitt. Zudem sind die Quadratmetermieten im Durchschnitt gestiegen, was somit letztlich für eine Ausgewogenheit von Bestandsabbau und Bestandsbewirtschaftung spricht.

          Vorstandschef William Joseph Brennan will das Verkaufsprogramm fortführen. Mit einer Prognose hielt sich das Unternehmen weiter zurück, kündigte aber an, bis zum Jahresende Immobilien im Wert von 450 Millionen Euro verkaufen zu wollen. Bisher habe sich Gagfah in diesem Jahr von 4.195 Wohnungen im Wert von insgesamt 217 Millionen Euro getrennt.

          Fragen zur Bestandsbewertung

          Analyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe sieht in der Entwicklung der FFO positive Signale. Doch auch er sieht die Abwertungen auf den Immobilienbestand in den ersten neun Monaten von nur 57,3 Millionen Euro nach 145,8 Millionen im Vorjahreszeitraum mit einem wachsamen Auge: „Hier stellt sich die Frage, ob einzelne Bestände abgewertet wurden oder ob es eine flächendeckende Maßnahme war, und was in der Zukunft in dieser Hinsicht zu erwarten ist“, sagte Neumann. Das schränkt auch die Aussagekraft des Nettoinventarwerts ein, den die Gagfah auf 12,24 Euro und damit mehr als doppelt so hoch wie den aktuellen Kurs beziffert.

          Die Quartalsdividende bleibt auf stabilem Niveau. Die Aktionäre sollen 0,10 Euro je Aktie ausgeschüttet bekommen. Dies war von Analysten erwartet worden. Im August hatte das Unternehmen den bis dahin üblichen Wert von 0,20 Euro gekürzt.

          Diese Dividendenkürzung kam seinerzeit zwar nicht ganz unerwartet, bescherte der Aktie aber einen Kurseinbruch, von dem sie sich bis Anfang Oktober allerdings fast wieder erholt hatte, bevor es dann abermals wieder abwärts ging.

          Aktiennotiz fehlt die Richtung

          Attraktiv war diese seinerzeit just wegen der hohen Dividenden gewesen, die den Anteilsscheinen eine Rendite von mehr als 10 Prozent verleihen hätten, wenn die Quartalsdividende auf dem Niveau von 20 Cent geblieben wäre. Dennoch liegt die prognostizierte Rendite mit 6,6 Prozent immer noch recht hoch und es hat den Anschein, als ob sich die Aktionäre nicht auf weitere Kürzungen einstellen müssten.

          Dennoch scheinen sich die Anleger nicht allzu viel von der Aktie zu versprechen, weil auch die neuesten Quartalsergebnisse insgesamt wenig Überraschendes bieten. Mit einem Kursgewinn von knapp 1 Prozent läuft sie mit dem MDax mit. Seitdem die Notierung im Mai 2009 die Marke von 5 Euro wieder überschritt, ist sie oberhalb dieser geblieben und erscheint bei etwa 5,20 Euro gut unterstützt.

          Im laufenden Jahr pendelte sie zwischen 5,20 und etwa 7 Euro, wobei die Ausschläge zunehmend kleiner wurden. Das spricht für ein Zulaufen des Trendkanals und eine Neuorientierung. Insofern sollten Anleger wachsam bleiben und die Entwicklung verfolgen. Kommt es zu einem Ausbruch, so dürfte dieser mehr Aufschluss über die weitere Richtung der Notierung geben. Bis dahin dürfte sie sich weiter seitwärts entwickeln.

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Kanzlerkandidatin der Grünen: Annalena Baerbock am Montag in Berlin.

          Kanzlerkandidatin Baerbock : Die grüne Zauberin

          Noch ist die erste Kanzlerkandidatur der Grünen ein Anfang, dem ein Zauber innewohnt. Der könnte für Annalena Baerbock schnell zum bloßen Budenzauber werden.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.