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Branchen-Analyse : Nicht jede Immobilien-AG will gleich ein REIT werden

  • Aktualisiert am

Deutsche Immobilien-Aktien haussieren. Phantasie um die Einführung steuerbegünstiger Real Estate Investment Trusts (REIT) treibt sie an. Doch nicht jede Immobilien-AG will gleich ein REIT werden. Das hat mit der Dividende zu tun.

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          Wie sich ein laues Image doch ändern kann: Deutsche Immobilien-Aktie galten lange Zeit als langweilig. Doch damit ist es seit mehreren Wochen vorbei. Das ist an Kursbildern abzulesen: Die Charts zeigen aufwärts. So hat die im SDax notierende Vivacon-Aktie seit Jahresbeginn um 21,5 Prozent zugelegt, die IVG-Aktie im MDax um gut 18,5 Prozent. Die Euroshop-Aktie bewegt sich im selben Index auf Rekordnivau, und die abseits der namhafteren Indizes gelisteten Papiere von Deutsche Wohnen und Hamborner haben sich um gut 14 Prozent und 16 Prozent verbessert.

          Der Grund für den Aufschwung liegt der seit Monaten geführten Diskussion um die Einführung des Real Estate Investment Trust-Status, kurz REIT genannt. In den Vereinigten Staaten und in Frankreich etwa gibt es schon solche börsennotierten Immobilien-AGs. Diese Unternehmen sind, so sie bestimmte Vorgaben erfüllen, deutlich steuerbegünstigt. Unter anderem müssen sie den Großteil ihrer Erträge tatsächlich mit dem Geschäft mit Liegenschaften erzielen statt mit Beteiligungen und den überwiegenden Teil des Gewinns an die Aktionäre ausschütten.

          2006 könnte der REIT-Status in Deutschland eingeführt werden

          Welche Vorgaben der deutsche Gesetzgeber im einzelnen machen wird, muß sich weisen. Die REIT-Phantasie ist aber auf jeden Fall berechtigt: „Zum Januar 2006 könnten REITs in Deutschland eingeführt werden“, sagt Finanzstaatssekretärin Barbara Hendricks. Und Peter Barkow, der für HSBC Trinkaus & Burkhardt eine Studie zu dem Thema geschrieben hat, meint: „In Deutschland wird sich ein starker Markt für Reits entwickeln“ ().

          Vertreter von Immobilien-AGs wie IVG und Deutsche Euroshop haben schon beim Immobilienaktien-Tag im November hervorgehoben, den REIT-Status gutzuheißen. Doch das bedeutet nicht, daß jeder deutscher Branchenvertreter automatisch auf diesen Status umgestellt werden wird. Und das hat mit der Dividende zu tun.

          REIT-Phantasie beschert mehr Aufmerksamkeit im Ausland

          Mit dem Real Estate Investment Trust ist die Perspektive höherer Erträge verbunden, da die Steuerlast zumindest geringer wird. Das ist ein Trumpf der REITs. „Grundsätzlich folgt aus besseren Ergebnissen die Möglichkeit, eine höhere Dividende zu zahlen“, sagt Hubert Bonn von der Deutsche Wohnen AG, die wie die Deutsche Euroshop aus der Deutschen Bank-Gruppe hervorgegangen ist. Diese Aussicht und die hohe Liquidität bei ausländischen Anlegern beschert deutschen Immobilienaktien schon jetzt eine höhere Aufmerksamkeit und Nachfrage, die sich in steigenden Kursen niederschlägt. So hat sich der Anteil ausländischer Aktionäre bei der Euroshop nach Angaben von Sprecher Patrick Kiss seit November auf acht Prozent verdoppelt.

          Folglich sehen Deutsche Wohnen und Deutsche Euroshop die REIT-Diskussion auch mit Wohlwollen und befördern diese auch im Hintergrund, wie zu hören ist. Der REIT-Status ist aber auch mit der Pflicht der Aktionäre verbunden, ihre Dividenden zu versteuern. „Wo ist das Problem?“, mögen sich Anleger angesichts dessen fragen - schließlich ist das der Regelfall. Nur eben nicht bei der Deutsche Wohnen und der Euroshop. Denn die von beiden Unternehmen ausgeschütteten Dividenden sind steuerfrei. Zudem sind die Dividendenrenditen von 5,3 Prozent im ersten Fall und 4,9 Prozent im zweiten hochattraktiv. Im MDax, in dem die Euroshop gelistet ist, zeichnet sich nur MPC Capital durch eine höhere Dividendenrendite aus - allerdings vor Steuern.

          HSBC: Durch jetzige Steuervorteile besser als ein REIT

          So stellt sich die Frage, ob sich eine Umwandlung in einen deutschen Real Estate Investment Trust für Anleger bei der Dividende lohnte. „Wir müssen zu gegebener Zeit genau prüfen, was wir vom REIT-Status haben, also das aus Sicht des Aktionärs durchrechnen“, sagt Kiss vor diesem Hintergrund. Zumal bei einer Umwandlung die stillen Reserven einmal vom Unternehmen zu versteuern sind. Die Deutsche Wohnen will sich laut Sprecher Bonn die ausstehenden Vorgaben ansehen und mit dem Steuerberater klären, ob das Unternehmen zu einem REIT werden wird. Letztlich geht es aus Sicht von Kiss auch um den richtigen Zeit und die Frage, ob es für eine Immobilen-AG nicht zu einem Malus wird, kein deutscher Real Estate Investment Trust, kurz G-REIT genannt, zu werden.

          Aus Sicht von Barkow muß sich die Euroshop aber nicht sonderlich beeilen. Zwar wäre dieses Unternehmen für den HSBC-Analysten ein „perfekter G-REIT“. Doch das Unternehmen zahle effektiv schon jetzt wegen Verlustvorträgen aus Neubauprojekten keine Körperschaftsteuer. Und gewerbesteuerpflichtig ist die Euroshop auch nicht, da sie nicht mit Immobilien handelt. Und drittens führt Barkow die Steuerfreiheit der Dividende an. Aufgrund dieser Gemengelage sei das Unternehmen „besser als ein REIT“.

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