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Börsengang GSW : Potential als Dividendenwert

Noch mehr Immobilien auf dem Parkett Bild: ddp

Im zweiten Anlauf ist der Berliner Immobiliengesellschaft GSW der Börsengang geglückt, wenngleich mit deutlichen Abstrichen. Als Dividendenwert könnte die Aktie in Grenzen interessant werden.

          Manchmal ist es verblüffend: der bislang größte Börsengang des Jahres ging fast schon unbemerkt über die Bühne. Vielleicht liegt es ja daran, dass das Berliner Immobilienunternehmen GSW schon einen ersten Versuch vor fast einem Jahr abgesagt hatte. Damals war alles gesagt und geschrieben, vielleicht interessierte es diesmal deswegen nur wenige.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Das kam letztlich auch im Plazierungspreis zum Ausdruck. Angeboten wurden die 24,6 Millionen Aktien zu 19 bis 23 Euro, verkauft wurden sie zu 19 Euro. Das ist nicht eben ein Anzeichen für Überzeichnung und großes Interesse.

          Börsengang mit Hängen und Würgen

          Vielleicht lag es ja auch daran, dass die Aktie diesmal teurer war: Im April 2010 wollten die Berliner für 28,3 Millionen Aktien nur 15 bis 18,50 Euro haben. In diesem Jahr wurde die GSW damit in der Zeichnungsspanne mit 780 bis 944 Millionen Euro bewertet. 2010 war das Unternehmen demgemäß erst 660 bis 820 Millionen Euro wert. Seinerzeit war die Aktie damit mit einem Abschlag von 13 bis 30 Prozent auf den Nettoinventarwert angeboten worden, diesmal waren es nur 5 bis 22 Prozent.

          Letztlich scheinen die Alteigentümer, vor allem die Finanzinvestoren Whitehall und Cerberus sowie Goldman Sachs, aus deren Besitz mehr als drei Viertel des Angebots stammte, den Markt auch diesmal überschätzt zu haben. Nicht nur, dass sie die Anteile dabei allerdings nur zum niedrigsten angepeilten Preis loswerden konnten, auch die Mehrzuteilungsoption wurde nur zu zwei Dritteln benötigt. Das ist für die üblichen Verhältnisse eher ein Börsengang mit Hängen und Würgen.

          Privatanleger hatten trotz eines Angebots über Direktbanken offensichtlich so gut wie kein Interesse an den Berliner Wohnungen. Die Aktien gingen zu 99 Prozent an institutionelle Investoren.

          Schuldenstruktur geringfügig verbessert

          Etwas Geld bleibt auch bei der GSW selbst hängen. Durch die Kapitalerhöhungstranche fließen dem Unternehmen netto rund 100 Millionen Euro zu. Damit will die GSW ihre Eigenkapitalausstattung stärken, um sich die Wachstumsfinanzierung zu erleichtern. „Mit den Erlösen aus dem Börsengang wollen wir weiter wachsen und unsere führende Position auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ausbauen“, sagte der Vorstandsvorsitzende Thomas Zinnöcker.

          Vor einem Jahr sollte der Erlös hauptsächlich der Schuldentilgung dienen. Diese würde der GSW heute auch noch gut tun. Die Finanzschulden des Unternehmens sind mit 1,6 Milliarden Euro praktisch genau so hoch wie vor einem Jahr und machen immer noch 60 Prozent der Bilanzsumme aus. Das ist zwar etwas weniger als die 62 Prozent vor Jahresfrist, dafür galten knapp 57 Prozent der Schulden als kurzfristig. Anfang Februar beantragte die Wohnungsgesellschaft indes neue Kredite von rund 875 Millionen zur langfristigen Umschuldung. Die Eigenkapitalquote hat sich mit 36 Prozent immerhin um 2 Prozentpunkte verbessert. Flössen die 100 Millionen komplett in die Rücklagen, stieg sie auf knapp 39 Prozent.

          Solidere Ertragsbasis

          Verbessert haben sich jedenfalls Ertrag und Kapitalfluss. Zwar fiel der Konzernjahresüberschuss gegenüber 2009 von 172 auf 49 Millionen Euro. Doch dies geht fast ausschließlich darauf zurück, dass 2009 der Wohnungsbestand massiv um 129 Millionen Euro aufgewertet worden war. Diesmal gab es dagegen geringfügige Abschreibungen von 3,26 Millionen Euro.

          Das ist insofern eine positive Entwicklung, als die Aufwertungen seinerzeit gegen den Markttrend erfolgten. DZ-Bank-Analyst Ulrich Geis nannte dies damals höchst fragwürdig und sah keinen ersichtlichen Grund dafür.

          Indes hat sich der Berliner Wohnungsmarkt allem Anschein nach belebt. Nach Einschätzung der Investitionsbank Berlin soll der Leerstand mit 16.000 neuen Haushalten pro Jahr und etwa 3000 neuen Wohnungen deutlich abschmelzen und prognostizierte steigende Mieten wie in anderen Metropolen der Welt.

          Bereits 2010 stieg das Ergebnis der GSW aus Vermietung und Verpachtung um 4,7 Prozent auf knapp 140 Millionen Euro. Statt Veräußerungsverlusten von 2,76 Millionen Euro wurden Gewinne von 2,84 Millionen erzielt.

          Per saldo ergab sich 2010 auch ein Mittelzufluss von 30,65 Millionen Euro, nachdem im Vorjahr noch 68 Millionen Euro abgeflossen waren. Zwar fiel der operative Mittelzufluss geringer aus, doch dafür sank der hohe Abfluss aus Finanzierungstätigkeit drastisch, war 2009 doch ein Gesellschafterdarlehen getilgt und Dividendenzahlungen geleistet worden.

          Potential als Dividendenwert

          Den Anlegern versprach er eine „kontinuierliche Dividendenausschüttung“ von 65 Prozent des Funds From Operations (FFO). Bezogen auf die 79 Millionen Euro, auf die sich die Position 2010 belief, käme die Aktie bei dem Ausgabepreis auf eine Dividendenrendite von 6,5 Prozent. Das wäre durchaus ein Grund, sich diese zuzulegen, vorausgesetzt die FFO bleiben wenigstens auf diesem Niveau.

          Geht man von steigenden Mieten aus, so könnte die Aktie damit als Dividendenwert durchaus interessant werden. Abhängig ist dies vor allem von den Instandhaltungskosten, die von außen schwer einzuschätzen sind. Da die GSW vornehmlich Bestandsverwalter ist, fehlt der Aktie ein Impulsgeber nach oben jenseits der Ausschüttungen. Dies dürfte eventuelle Kursgewinne begrenzen.

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