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Amerikanischer Häusermarkt : Nachfrage wird nur langsam zurückkommen

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Bild: FAZ.NET

Die Börsen reagieren mit Kursgewinnen auf Meldungen vom amerikanischen Häusermarkt, die sich positiv interpretieren lassen. S&P rechnet jedoch nicht mit einer schnellen Erholung der Nachfrage nach neuen Eigenheimen.

          Auch nach einer mehr als drei Jahre anhaltenden Verschlechterung der Situation auf dem Häusermarkt sieht Standard & Poor's Ratings Services noch keine Anzeichen für ein Ende der stetigen Bonitätserosion vieler amerikanischer Hausbauunternehmen. Wir gehen jedoch davon aus, dass in den kommenden zwölf Monaten Entwicklungen eintreten könnten, die einen Wendepunkt des Immobilienzyklus' signalisieren.

          Im Zuge der Branchenschrumpfung und -konsolidierung erwarten wir eine Stabilisierung der Baubeginne und eine Verringerung der Baukapazitäten. Nach unserer Ansicht wird sich die Kreditqualität der stärker positionierten Bauunternehmen im späteren Verlauf dieses Jahres verbessern, sofern es ihnen gelingt, ihre Fixkosten an eine niedrigere, aber eventuell stabilere Verbrauchernachfrage anzupassen. In der Zwischenzeit dürften allerdings weitere Ausfälle zu beklagen sein.

          Bauträgergesellschaften stehen vor den größten Herausforderungen der Nachkriegszeit

          Amerikanische Bauträgergesellschaften stehen wahrscheinlich vor den größten Herausforderungen der Nachkriegszeit. Vom Zyklusgipfel im Juli 2005 bis Februar 2009 ist die Zahl der Verkäufe neuer Einfamilienhäuser um 76 Prozent auf eine Jahresrate von 337.000 gefallen. Die Zahl der Baubeginne von Einfamilienhäusern ist vom Zyklusgipfel im Januar 2006 bis Februar 2009 um 80 Prozent auf annualisiert 357.000 gesunken, und dürfte auf diesem Niveau nun einen Boden ausbilden. Nach unserer Einschätzung wird bei der Nachfrage nach den von Bauunternehmen mit S&P-Rating verkauften neuen Eigenheimen jedoch aufgrund des auf vielen Märkten vorherrschenden Überangebots an zwangsvollstreckten Häusern keine rasche Erholung eintreten.

          Wir gehen davon aus, dass die mit kräftigen Preisabschlägen angebotenen zwangsvollstreckten Häuser weiterhin Druck auf die Häuserpreise ausüben werden. Nach unserer Ansicht könnte sich der Verfall der Eigenheimpreise - gemessen am S&P/Case-Shiller-Index, der die Häuserpreisentwicklung für die 20 größten amerikanischen Städte abbildet - sogar bis ins nächste Jahr hinein fortsetzen und den Rückgang vom Gipfel bis zur Talsohle auf rund 37 Prozent ausweiten. Das größere Problem für viele von S&P eingestufte Hausbauunternehmen stellt nach unserer Überzeugung jedoch die Tatsache dar, dass die Preise auf vielen der wichtigsten Märkte der Bundesstaaten Nevada, Arizona, Florida und Kalifornien bereits früher auf Talfahrt gegangen waren und auch noch weiter nachgeben könnten. Es überrascht daher nicht, dass es auf diesen Märkte überdurchschnittlich häufig zu Zwangsversteigerungen kommt.

          Hausbauunternehmen mehrheitlich weiterhin mit negativem Ausblick

          Die negativen Ausblicke von 15 der 18 mit Rating versehenen Branchenakteure spiegeln unsere Einschätzung der enormen Probleme wider, denen sich der Sektor trotz bereits kräftiger Herabstufungen gegenübersieht. NVR (mit einem Rating von BBB-) ist die einzige Bauträgergesellschaft mit weiterhin stabilem Ausblick, was wir auf die geringe Verschuldung des Unternehmens und seine Just-in-Time-Strategie beim Grunderwerb zurückführen, die weiterhin eine profitable Bauaktivität ermöglichen. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Mehrzahl der von uns bewerteten Hausbauunternehmen mit spekulativem Rating versehen sind. Höheren Bonitätsanforderungen („Investment Grade“) entsprechen neben NVR nur noch MDC Holdings und Toll Brothers, die beide mit BBB- eingestuft sind und in Relation zu ihrer Verschuldung hohe Bestände an liquiden Mitteln aufweisen, mit denen ihr kurzfristiger Kapitalbedarf nach unserer Meinung problemlos gedeckt werden kann.

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