Wenn über die Städte geredet wird, in denen wir leben, über ihre Hässlichkeit, über die Sterilität ihrer Fußgängerzonen, über die Tristesse der neuen Wohnimmobilien, in denen sich der Wille zur Profitmaximierung kaum hinter vorgeklebten Säulen und Balkönchen und hinter Namen wie „Prinzenresidenz“ oder „Kronprinzengärten“ verstecken kann, und, vor allem, über die Höhe der Mietpreise: Wenn also das Gespräch auf die Stadt von heute kommt, landet man schnell in einem Bermudadreieck der Schuldzuweisungen. Stadtplaner weisen darauf hin, dass die meisten Immobilien – und, bedingt durch den Ausverkauf staatlicher Liegenschaften in den neunziger Jahren, auch die innerstädtischen Grundstücke – in privater Hand sind und man wenig machen könne.

Die Investoren wiederum verweisen darauf, dass sie nicht der Arbeiter-Samariter-Bund und auch keine staatlichen Wohnungsbaugesellschaften seien, sich das Bauen für sie also rechnen müsse, und dass der Staat selbst durch Auflagen, Energieeffizienzstandards, Forderungen nach Barrierefreiheit bei öffentlichen Projekten die Kosten maßlos in die Höhe treibe und man schon deswegen zum Beispiel kaum noch bezahlbaren Wohnraum schaffen könne. Nach der soeben veröffentlichten Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ sollen neue Auflagen und Normen der öffentlichen Hand zu einer Kostensteigerung von 28,5 Prozent geführt haben.

Gesellschaft ohne Geschmackserziehung

Zu diesen gegenseitigen Vorwürfen kommen die rituellen Unkengesänge einer konservativen Kulturkritik, die sich damit begnügt, festzustellen, dass die heutige Stadt in ihrer optischen Zerfaserung und billigen Designo-Tristesse das Abbild einer Gesellschaft ohne ästhetischen common sense und ohne Geschmackserziehung sei. Die Lehre aus diesem Befund geht aber oft nicht über Versuche hinaus, den üblichen Investorenkisten ein paar nostalgische Zipfelmützen aufzusetzen, damit das Ganze wenigstens aus der Ferne nach alter Frankfurter Altstadt oder italienischem Borgo aussieht.

Aber deren Lebendigkeit, die sich ja nicht Dachformen, sondern einer massiven Verdichtung, dem Durch- und Übereinander von Wohnen und Arbeiten, Arm und Reich auf engem Raum verdankte, diese lebendige soziale Dichte, die der Kern der chaotischen Lebendigkeit der europäischen Stadt war, kommt durch solch nostalgische Kosmetikeingriffe nicht zurück. Was passiert, wenn ganze soziale Schichten aus dem Zentrum an die Ränder der Stadt und der Gesellschaft gedrängt und dort gettoisiert werden, sieht man an Paris: Das Zentrum wird zum für die meisten Einwohner unbezahlbaren Museum, die Banlieue zum Getto all derer, die sich das Leben intra muros nicht leisten können.

Die Rückkehr des sozialen Wohnungsbaus

Dass man in den meisten Großstädten Europas und Nordamerikas - anders als in Lateinamerika oder Afrika - dennoch einen neuen Mittelklassewagen auf der Straße stehen lassen kann, ohne dass dem Fahrer an der ersten roten Ampel eine Waffe an den Kopf gehalten wird, liegt auch an einer sozialen Marktwirtschaft, die unter anderem sorgloses Wohnen als Grundpfeiler gesellschaftlicher Stabilität erkannt hatte. Dass das europäische Zivilisationsmodell auch auf der Wohnfrage beruht und mit ihr steht und fällt, ist eine Botschaft, die mittlerweile die Politik erreicht hat. Deswegen werden jetzt, nach Jahren des Rückzugs aus dem sozialen Wohnungsbau, Hunderte von Millionen ausgegeben. Der soziale Wohnungsbau soll wiederbelebt werden, in Deutschland werden die Länder dafür bis Ende 2019 mit jährlich 518 Millionen Euro unterstützt. Allein in Berlin sollen etwa bis 2030 jährlich 13 000 Wohnungen aus dem Boden gestampft werden.

Doch das sorgt für neue Probleme: Die Wohnungsbaugesellschaften können gar nicht so schnell bauen, wie das politische Plansoll erfüllt werden muss. Weil die Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau eingestellt worden waren, gibt es heute bei den Wohnungsbaugesellschaften kaum noch Planer, weswegen man diese Aufgabe weitgehend an Generalübernehmer abtritt, deren Projektsteuerer vor allem den finanziellen und den zeitlichen Rahmen einzuhalten versuchen.

Und weil alle Beteiligten unter enormem Druck stehen, das Plansoll zu erfüllen, tendieren sie zu bewährten Lösungen - also den üblichen energetisch optimierten öden Riegelbauten mit vorgestellten Stahlbalkonen, die man schon tausendfach gebaut hat. Für Experimente, Wagnisse, innovative Ideen, wie sie leidenschaftliche Politiker, Stadtplaner und Architekten durchsetzen könnten, ist da wenig Platz – zumal auch, wie zuletzt in Berlin, die Gelder für Internationale Bauausstellungen gestrichen werden, auf denen neue Wohnbautechniken und Wohnformen hätten erprobt werden können.

Wohnbaugettos im ökologischen Tarnhemd

Nachdem man lange nichts baute, baut man jetzt zu viel – nämlich zu viele falsche Wohnungen, neue Gettos mit energetisch korrektem Öko-Touch, aber ohne urbane Qualität, ohne wirkliche Durchmischung. „Es gibt im Bauen eine Verwirtschaftlichung der Interessen“, sagt Thomas Kaup, der Landesvorsitzende des Bundes Deutscher Architekten in Berlin, „Kosten und Terminen wird ein enormer Vorrang eingeräumt, über architektonische Qualität wird dann oft kaum noch geredet.“

Was zurzeit gebaut und als Wiederauferstehung der sozialen Stadt gefeiert wird, ist oft nur die Rückkehr des sozialen Wohnungsbaugettos im grünen Tarnhemd: in den allermeisten Fällen wieder das praktische, trostlose, für die Bauindustrie optimale, weil günstig zu errichtende, dicke, vollwärmegedämmte, ästhetisch dumpfe Wohnregal. Hunderte von Millionen werden in falschen Bauten versenkt, um Lebensentwürfe und Bewohner herum gebaut, die es gar nicht gibt. Also doch lieber kein neuer sozialer Wohnungsbau?

Staatliche Baupolitik wird traditionell angegriffen mit dem Argument, in einer freien Gesellschaft müsse jeder so bauen dürfen, wie er wolle. Dass er das kann, sobald der Staat sich zurückzieht, war einer der größten Irrtümer des Liberalismus; wo der Staat auf Gestaltungssatzungen und Bebauungspläne verzichtet, kommt nicht der souveräne Bürger zu seinen Recht, sondern die Bauindustrie diktiert im Verbund mit den Lobbys des Schlüsselfertigen, wie gelebt wird. Die dominierenden Wohnmodelle sind dann diejenigen, die sich am besten rentieren, und so sehen die Zentren der Städte dann meistens auch aus: wie begehbare Anlagedepots mit ein paar Trostparks.

Kleine Änderungen mit großer Wirkung

Also was tun? Der Staat kann so viel Wohnraum, wie man braucht, nicht allein bauen. Er braucht die Privaten. Doch kann man Marktinteressen und Anstrengungen zur Erhaltung der sozialen Stadt überhaupt in Einklang bringen? Man kann, wenn man einsieht, dass der Investor nicht immer der Böse im Städtebauspiel ist und die Turbokapitalisierung der Innenstadtarchitektur und ihre soziale Verödung kein neues Naturgesetz sind, dem der gutmeinende Staat machtlos gegenüberstehen muss. Man kann Situationen schaffen, von denen der private Investor ebenso profitiert wie der einfache Stadtbewohner, und das durch einfache Eingriffe ins Bauordnungswesen. Durch einfache, fast minimalistische Veränderungen der Regeln.

Ein schlagender Vorschlag kommt aus Berlin. Dort kämpfen Architekten wie Arno Brandlhuber dafür, dass der paralysierte Staat kreativ von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht. Sie schlagen etwa vor, die erlaubte Traufhöhe, die in Berlin oft bei 22 Metern liegt, was auf eine Regel aus dem neunzehnten Jahrhundert und die damalige Länge der Feuerleitern zurückgeht, auf 26 Meter zu erhöhen.

Damit soll privaten Hausbesitzern der Aufsatz von luxuriösen und lukrativen Penthäusern ermöglicht werden, wenn das Belichtung und Belüftung der Nachbarhäuser nicht beeinträchtigt – und wenn sie sich, und das ist der wesentliche Punkt, im Gegenzug verpflichten, über den ganzen Lebenszyklus des Gebäudes eine Etage für 6,50 Euro pro Quadratmeter zu vermieten, um so den dringend benötigten Wohnraum für Geringverdiener zu schaffen. Privaten Hauseigentümern und Immobilienentwicklern würde das den Bau von teuren Dachlagen ermöglichen, und gleichzeitig würden im Handumdrehen Tausende bezahlbarer Wohnungen mitten in der Stadt und nicht als neues Wohngetto am Stadtrand geschaffen und die gewünschte soziale Mischung ermöglicht.

Nutzungsdichte und Energiesparverordnung auf dem Prüfstand

Auch sonst muss man an Gesetzen und Verordnungen ansetzen. In ihnen bildet sich immer noch viel zu sehr die städtebauliche Ideologie der fünfziger Jahre ab. Man kann die Höchstdichten-Verordnungen historisch verstehen als einen Versuch, unhygienische Wohnverhältnisse wie in den Hinterhöfen des ausgehenden neunzehnten Jahrhunderts zu vermeiden. Aber heute muss eine hochverdichtete Bebauung nicht automatisch muffig, dunkel und feucht sein, zumal sie anders genutzt wird; baubar ist sie dennoch nur unter Schwierigkeiten. Das Problem ist aber die zugelassene Nutzungsdichte. Die verdichtete europäische Stadt, wie Millionen von Touristen sie lieben, wäre heute so gar nicht mehr baubar.

Auch andere gutgemeinte Verordnungen müssten überprüft werden: Die Energieeinsparverordnung mag im Prinzip sinnvoll sein, um kosten- und flächensparend zu bauen, aber nicht in jedem Raum muss das Temperaturniveau den maßlosen Komfortidealen einer Gesellschaft entsprechen, die auch bei zwanzig Grad minus draußen im Hausflur behagliche 25 Grad über null verlangt; nicht jeder Dachboden muss mit dem Fahrstuhl erreicht werden können. Wer überall Höchststandards ansetzt, darf sich nicht beschweren, wenn das Bauen immer teuer wird. Hier müsste man das Bauordnungsrecht genauer auf seinen Hang zu Komfortexzessen abklopfen.

Auch in den Vereinigten Staaten wird versucht, der Wohnungsnot über verblüffend einfache Änderungen der Regelwerke Herr zu werden. Würde jene einfache Regel aufgehoben, die die Überbauung von Parkflächen zwischen den Hochhäusern von New York verhindert, schreibt Michael Kimmelman in der „New York Times“, wäre Baufläche in der Größe des halben Central Parks schlagartig frei.

Durch kleine Veränderungen im Verordnungswesen wäre vieles möglich. In Deutschland gibt es eine Neubauquote von einem Prozent; es müsste viel intensiver über die Umnutzung des staatseigenen Bestands nachgedacht werden: Kann aus einem Behördenbau ein Wohngebäude werden, kann ein Parkhaus ein Studentenheim mit großer Dachterrasse werden? Staatliche Wohnungsbauförderung könnte auch für solche Projekte Wettbewerbe und Gelder ausschreiben. Nie war Baugesetzgebung interessanter; gut vorstellbar, dass die neue Stadt vom Justizsenator gestaltet wird.