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Boom der Wohnanlagen : Vor dem Gewinn sind alle gleich

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Hier können Sie demnächst einziehen: Simulation des Maintor Quartiers, das gerade in der Frankfurter Innenstadt entsteht Bild: Maintor Quartier

Nachverdichtung nennen Investoren und Städteplaner die neuen Wohnanlagen in unseren Innenstädten. Viele aber sehen darin die Trutzburgen Neureicher.

          7 Min.

          Tot, kalt, künstlich. Die fahlroten rasiermesserscharfen Platten können nur Kunststein sein. Das beweist fünf Schritte weiter der Vergleich mit natürlichem Rotsandstein. Geädert, warmtonig, mit einer Oberfläche, unter der Leben zu pulsieren scheint, weckt er die Lust, ihn zu berühren. Der echte Stein schmückt seit Jahrhunderten die romanische Leonhardskirche am Frankfurter Mainufer. Der künstliche verkleidet seit kurzem einen Altan am Erdgeschoss eines Neubaus ihr gegenüber. Der Unterschied ist der zwischen individueller und computergenerierter Architektur, zwischen Kunst und Kalkül, zwischen Lauterkeit und Bluff.

          Vom Altan aus muss die Aussicht auf den Fluss herrlich sein. Mehr Gutes kann über das neue Haus nicht gesagt werden: Ein weißes Trampeltier zeitgenössischen Bauens, drängt es auf die Kirche zu und bleibt - was achthundert Jahre lang keines der Altstadthäuser wagte - nur knapp unterhalb von deren Giebelspitze. Ein ästhetischer Ausgleich für den Gewaltakt fehlt - die mainseitige Fassade langweilt mit sturen Fensterreihen und Balkonen unter einem mageren, von gedrungenen Großgauben umsäumten Mansarddach. Zur Kirche und an der Rückseite treten plumpe Risalite mit groben Knickgiebeln nach vorn; nicht Bereicherung, sondern Verlegenheit.

          Öde der Wohlhabenheit

          Fünf Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, pseudopariserische Dachkonturen und ein schwarzer Kunstbasaltsockel. Für diese Mäßigkeit wurde ein Haus des sozialen Wohnungsbaus der fünfziger Jahre beseitigt. Einwände gab es nicht - wir haben uns daran gewöhnt, in dieser Architektur Dutzendware zu sehen. Doch der Blick auf die Wiederaufbauzeilen am Mainufer zeigt anderes: Was 1950 an Baumaterialien fehlte, machte man wett durch gute Proportionen, feingliedrige Strukturen und elegante, am einstigen Frankfurter Klassizismus geschulte Linienführung.

          Flüchtig betrachtet gleicht kurioserweise das neue Haus, das Eigentumswohnungen des „gehobenen Preissegments“ birgt, seinem Vorgänger. Doch näher betrachtet wird klar, dass der innere Wohnkomfort als Vergröberung nach außen durchgeschlagen ist: Aus der Bescheidenheit des Wiederaufbaus ist Öde der Wohlhabenheit geworden; das ändern weder Energieeffizienz noch Panoramablick.

          Trotz ästhetischer Dürftigkeit ist der Neubau Vorposten der Gentrifizierung, die ans historische Mainufer drängt. Denn nahe bei ihm gähnt die Riesenbaustelle des künftigen „Maintor Quartiers“, auch „Riverside Financial District“ genannt. Nach dem kürzlichen Abriss der Degussa-Werke (darunter einige wunderbar schwungvolle Travertin-Bauten von 1953) soll nun „exklusives“ Arbeiten, Wohnen und Konsumieren in „hochklassigen“ Neubauten gebündelt werden.

          „Frankfurts schönste Dachterrasse“

          An den Bauzäunen verheißen die zuständigen Architekten neben attraktiven Porträtfotos ökologische, energetische und konsumptive Paradiese. Bekräftigt werden ihre Versprechen von Animationen leuchtend weißer Kuben und Türme aus (Kunst-)Stein und Glas. Sie heißen „Panorama“, „Primus“ und „Porta“, (Arbeiten), „Patio“ und „Palazzi“ (Wohnen); ein geschontes, weil denkmalgeschütztes Landhaus von 1823 wird künftig den Titel „Main-Palais“ tragen - schwacher Trost dafür, dass der edle klassizistische Bau bald von den Neubauten umzingelt sein wird.

          Die Seifenblasen der Animationen platzen auf den zweiten Blick. Deutlich wird, dass die teils hochkant, teils bäuchlings postierten Vierkante des Quartiers unter ihren seidigen Verpackungen und hinter ihrer Energieeffizienz wenig anderes sind als die Container des Betonbrutalismus vor vierzig Jahren; rationell, multifunktionell, austauschbar. Man dreht sich sonderbar im Kreis: Wie der Neubau an der Leonhardskirche ein fader Aufguss der „armen“ fünfziger Jahre ist, wiederholt das Maintor die Würfelei der siebziger Jahre.

          Gemeinsam ist den beiden Projekten, dass sie auf höchstem finanziellem Niveau gerade mal das ästhetische Existenzminimum erreichen. Kronzeuge ist ein Plakat, das „Frankfurts schönste Dachterrasse“ ankündigt. Doch schön ist nicht sie, die sich wenig von den Terrassen der Beton-Bettenburgen unterscheidet, die 1970 ans obere und untere Ende des Mainkais gewuchtet wurden - schön ist der Blick auf die gegenüberliegende Uferzeile mit ihren herrlichen Gründerzeitvillen.

          Zauberwort „Nachverdichtung“

          Frankfurts Gentrifizierung führt in architektonische Gleichmacherei und soziale Ghettoisierung. Was nützen da die erschwinglichen Mieten und der überzeugende Stil zweier einfühlsam als zeitgenössische Zitate der zerbombten Altstadt gestalteter Häuser, die am Frankfurter Dom in einem begrünten, aber ewig menschenleeren Innenhof der „Neuen Altstadt“ von 1955 entstanden sind? Die Stadt, geplagt von Wohnraummangel und explodierenden Mietpreisen, sieht den Bau bezahlbarer Wohnungen auf einem Minimum - und den zentraler, sündhaft teurer Eigentumswohnungen auf dem Vormarsch.

          Das verharmlosende Zauberwort für diese Attacken (vor wenigen Tagen wurde für einen Apartmentblock in „Toplage“ Frankfurts letztes klassizistisches Kutscherhaus abgerissen) lautet Nachverdichtung. Unter dieser Losung presst man im gründerzeitlichen Westend, das in den siebziger Jahren nach Brachialabrissen in letzter Minute gerettet wurde, astronomisch teure „Wohnhöfe“ in den Bestand; für ein Nobelhotel an der „Alten Oper“ fielen uralte Bäume der geschützten Wallanlagen und Reste der Stadtmauer. Rekord 2011 für eine Eigentumswohnung an der Alten Oper: 2,5 Millionen Euro; Durchschnittspreis City: 3.300 Euro pro Quadratmeter.

          Tiefgaragenplätze zum Hartz-IV-Satz

          Als Freibrief für Luxusarchitektur ist die Formel von der Nachverdichtung nicht auf Frankfurt beschränkt: „Muss München dichter werden?“ fragen momentan Schlagzeilen in Bayerns Hauptstadt, die im Rennen um die teuersten Mieten und höchsten Preise für Grundstücke und Wohneigentum Kopf an Kopf mit Frankfurt liegt. Der sprichwörtliche Tropfen, der dort das Fass zum Überlaufen brachte, war das „Palais an der Oper“, 1820 von Leo von Klenze als Stadtpostamt errichtet, nun totalsaniert und mit Restaurants, Büros sowie Luxuswohnungen im fünften und sechsten Geschoss ausgestattet.

          Für 300 Millionen Euro soll die Immobilie an russische Investoren veräußert worden sein; 4604 Euro beträgt die Miete für eine Drei-Zimmer-Wohnung von 87 Quadratmetern. „Schönheit, Eleganz, Luxus und Understatement“, die „im Sinne von Feng Shui harmonisiert“ für „Wohlhabende und Wohlmeinende“ offenstünden, offeriert die Werbung. Tiefgaragenplätze für 375 Euro, die knapp sieben Euro unter dem Monatsgeld eines Hartz-IV-Empfängers liegen, prangert die Lokalpresse an.

          Was mit „Understatement“ gemeint sein könnte, sieht man im erneuerten Innenhof: Edelweißer Putz, französische Fenster, gläserne Schwingtüren mit Edelholzrahmen, alles präzise, schnörkellos, festlich- sachlich - „Zweite Moderne“ auf sichtlich teurem Niveau - und zugleich so uniform, dass die Münchner Hoffassaden auch Werbeträger der „Palazzi“ des Frankfurter „Main-Tors“ sein könnten. München bietet mehrere solcher Understatements: Die Lenbachgärten am Alten Botanischen Garten zum Beispiel, mit hundert Eigentumswohnungen sowie Büros und Luxushotel.

          Uniforme Luxusarchitektur

          Wie der Frankfurter Kubus auf die Leonhardskirche, walzen dort wuchtige Bauten namens „Max Palais“ und „Klenze Palazzo“ auf 1835 nach dem Vorbild spätantiker Basiliken errichtete die Abtei St. Bonifaz zu. Sie können trotz ihrer noblen Fassadenkosmetik nicht leugnen, dass man zwei zusätzliche Geschosse herausgeschunden hat.„Wohnen im Geist der Könige“ annonciert der Bauherr, Effizienz und scharfe Kalkulation verrät die Architektur - und gleicht, denkt man sich den aufgelegten Luxusflimmer weg, auf tragikkomische Weise den Randsiedlungen Münchens; nur Nuancen trennen die neue genossenschaftliche Wohnanlage München Neuhausen von den „Premium-Quartieren“.

          Für die „Trutzburgen der Wohlhabenden“, wie sie unlängst das Fachjournal „Bauwelt“ bezeichnete, zahlen ihre Bewohner Unsummen. Nicht für architektonisch Herausragendes: In „The Seven“ am Gärtnertor zu Beispiel, wo ein ehemaliger Büroturm umgebaut wurde, kosten die neuen Wohnungen mit Alpenblick 22.000 Euro pro Quadratmeter. Doch der Vierkant blieb Vierkant. Mit anderen Worten: Die neue Luxusarchitektur strebt zur Uniform, an der nur Knöpfe aus Gold oder Plastik Rangunterschiede demonstrieren.

          Architektonische Schwächen

          Das gilt ebenso für den Norden der Republik: Neben Hamburg und seiner HafenCity erregt dort Lübeck Aufmerksamkeit mit forcierter „Nachverdichtung“. Als Außenstehender war man zunächst zuversichtlich: Der Status Weltkulturerbe schien Gewähr für qualitätsvolle Bauten. Zumal, da es sich bei dem betreffenden Gebiet um das berühmte „Gründerviertel“ zwischen Trave und Marienkirche handelt. Mit stattlichen Giebelhäusern von der Gotik bis zum Barock war es vor seiner Kriegszerstörung ein städtebauliches Juwel von europäischem Rang - und 1953 von der damals bitter armen Stadt mit schlichten Zeilenbauten und „Abstandsgrün“ bebaut worden; das alte Stadtgewebe und die geschlossenen Straßenräume waren zerrissen.

          Inzwischen, nach langwierigen archäologischen Untersuchungen, partiellem Konservieren der mittelalterlichen Keller und Teilabrissen der Fünfziger-Jahre-Substanz, nimmt das „neue Gründerviertel“ Gestalt an. Vorbote ist seit 2005 ein Studentenwohnheim nahe der Marienkirche. Der Respekt davor, dass ein „Filetstück“ Lernenden statt Etablierten reserviert worden ist, macht nachsichtig für die architektonischen Schwächen: Fünf identische „Hauseinheiten“ mit Flachdach, weißen Lochfassaden und tomatenroten Blenden an den gewürfelten Dachaufbauten können zur Not als radikale Abstraktion der historischen Typologie gelten.

          Aufgedonnerte Plattenbauten

          Mittlerweile aber ist Wohnungsbau für gehobene Ansprüche am Zuge. Von 2013 an sollen auf den mittelalterlichen Parzellen hochwertige Einfamilienhäuser entstehen. Bauherren werden die Besitzer der Grundstücke sein, die Lübeck gewinnbringend verkaufen will. Noch ist über die Gestaltung der Häuser nicht entschieden. Doch an der zum Gründerviertel gehörigen Beckergrube veranschaulichen die 2011 fertiggestellten „Altstadt-Höfe“ eines Projektentwicklers, was zu erwarten steht: Flachdachkuben aus Betonfertigteilen, die sich mit zuweilen dunkelvioletter, meist aber grau-beige geschlämmter Ziegelverkleidung lübischen Anstrich geben ohne kaschieren zu können, dass sie gerastert sind wie das Studentenwohnheim.

          Cluster nennt der Fachjargon dieses Steckspiel, das mit einigen rasanten Einschnitten im Lochfassadeneinerlei sowie französischen oder Kastenfenstern das Bedürfnis nach zeitgemäß schnittiger Gediegenheit befriedigt. Mit den verschwundenen Giebelhäusern der Lübecker Handelsherren haben diese Altstadthöfe so viel zu tun wie Seehasenrogen mit Beluga-Kaviar.

          Lübecks Nachverdichtung ist stärker normiert als die Frankfurter und Münchner, aber auch billiger. Bei einem Investitionsvolumen von 40 bis 50 Millionen Euro rechnet man mit Quadratmeterpreisen von 420 Euro. Zu teuer für das Gros der Bürger aber sind all diese „Exklusivhöfe“. Und zu gleichmacherisch. Gewiss, opulter Schein bei gleichzeitiger gewinnsteigernder Reduktion auf universelle Raster ist die aktuelle Variante des „International Style“ von Stockholm bis Melbourne. Aber auch von ihr kann man individuelle, auf den spezifischen Ort zugeschnittene Lösungen fordern.

          Stattdessen werden unsere nachverdichteten Zentren nivelliert. Das ist das Absurde an dieser Tendenz, die Münchner Architekten ein „Rattenrennen um jedes noch so fragwürdige Grundstück“ nennen: Der Profitzwang des freien Marktes wirkt nun so egalisierend wie vor dreißig Jahren der Sparzwang des diktatorischen Sozialismus. Damit liegt die nähere Zukunft zwischen einer auf Luxus dekorierten „Zweiten Moderne“ - und den stilistisch aufgedonnerten Plattenbauten der späten DDR.

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