Fondswahl In Immobilienfonds sorgen B-Standorte für Stabilität

Größe ist bei Kapitalanlagen nicht alles. So sorgen Nebenwerte im Aktiendepot für Stabilität, wie Wissenschaftler der Uni Mannheim herausgefunden haben. Und dies gilt im übertragenen Sinne auch für offene Immobilienfonds. Investitionen in B-Standorte weisen eine höhere Rendite bei geringeren Schwankungen auf. Dies zeigt eine neue Studie der britischen Research-Agentur Property Market Analysis (PMA), die von der Fondsgesellschaft SEB Immobilien-Investment in Auftrag gegeben wurde.

Die Grundlage der Bewertung einer Immobilie bildet die Qualität einer Liegenschaft. Diese ergibt sich aus dem Standort, der Lage, der Branche und der Verfassung, in der sich ein Gebäude befindet, und aus der Ausstattung. Um A- und B-Standorte zu ermitteln, hat PMA den Büroflächenbestand zum Jahresende 2004 in europäischen und amerikanischen Städten herangezogen sowie das Investitionsvolumen und den Flächenumsatz in den vergangenen drei Jahren. Außerdem hat die Agentur die aus der Zahl der Konzernzentralen am jeweiligen Standort folgende überregionale Bedeutung und die Anfangsrendite berücksichtigt. Aus diesen Kriterien entwickelte PMA einen Index.

Manchester lieferte von 1990 bis 2004 Spitzenrenditen

A-Standorte sind demnach außer den Metropolen New York, London und Paris etwa auch Frankfurt, München, Hamburg, Berlin, Mailand oder Wien. Unter den B-Standorten finden sich Den Haag, Göteborg, Köln, Lyon oder Stuttgart. Beim Vergleich zeigte sich, daß B-Standorte im Durchschnitt dem Immobilienkäufer in der Regel eine höhere Anfangsrendite bescheren. Diese lag in Lyon im vergangenen Jahr bei fast acht Prozent, während eine Liegenschaft im Londoner West End lediglich knapp fünf Prozent abwarf und ein Gebäude in Frankfurt etwa 5,7 Prozent.

Noch deutlicher sind die Unterschiede in der Regel zwischen 1990 und 2004 beim Total Return gewesen, der sich aus dem laufenden Ertrag und den Wertveränderungen ergibt. Am glücklichsten konnten sich Besitzer von Immobilien am B-Standort Manchester setzen, der durchschnittlich einen Total Return von rund 9,3 Prozent erbrachte - während Frankfurt bei dieser Kennziffer nur auf rund 1,2 Prozent und das Londonder Westend auf gut fünf Prozent kam. Ein Ausreißer nach oben unter den bekannteren Standorten war demnach Amsterdam mit einem Ertrag von annähernd acht Prozent.

Den Haag und Stuttgart mit geringsten Wertschwankungen

Die weniger im Focus stehenden Städte erfreuten die Investoren zudem mit geringeren Schwankungen beim Total Return. Dieser war nach der PMA-Studie in keinem Jahr seit 1999 negativ, sondern erreichte lediglich 1994 und 1996 die Null-Prozent-Grenze. Bei den A-Standorten mußten die Besitzer dagegen 1992 und 1993, 1995 sowie 2002 und 2003 mit roten Zahlen leben. Die größten Schwankungen gab es nach den von PMA ausgewählten Beispielen in Mailand und im Londoner Westend, die geringsten in Den Haag und Stuttgart. Die geringere Volatiliät bei den Verkehrswerten wird mit fehlender Marktdynamik und geringerer Abhängigkeit von Marktphasen erklärt.

Vor diesem Hintergrund scheinen Anleger gut beraten zu sein, bei der Auswahl eines Immobilienfonds nicht allein auf die Fondsrendite zu schauen, sondern auch auf das Chance-Risiko-Verhältnis. Ein Blick ins Portfolio oder dessen Gewichtung nach A- und B-Standorten dürfte mit Blick auf die Ergebnisse der PMA-Studie angezeigt sein.

Die SEB Immobilien-Investment setzt nach Angaben des Managements in ihrem Flaggschiff SEB Immoinvest tendenziell verstärkt auf weniger bekannte Städte. 41 Prozent des Portfolios, das anhand der Verkehrswerte errechnet wird, entfielen derzeit auf B-Standorte, wobei der Fonds in der jüngsten Zeit außer zwei Immobilien in Hamburg auch in Lyon und Lille zugekauft habe und gerade den südfranzösischen Markt, also weitere B-Standorte sichte. Ein klares Ja zu B-Standorten dürfe indes nicht als Absage an A-Standorte gedeutet werden. Es gehe letztlich um einen ausgewogenen Immobilienmix.