Mietrecht Der Mieter als finanzielles Risiko

Das Haus ist weg, geblieben sind Schulden. Vierzig Jahre lang war Heidemarie Kaufmann, die eigentlich anders heißt, Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Braunschweig, das sie auch selbst verwaltete. Ihr Vater hatte ihr das Gebäude vererbt. Zwölf Wohnungen und zwei Gewerberäume garantierten ihr zusätzlich zu ihrem Verdienst regelmäßige Einnahmen. „Das Haus war als Absicherung fürs Alter gedacht“, erzählt Kaufmann.

Nach der Sanierung begannen die Probleme

Doch dann kam im Jahr 1994 die aufwendige Sanierung des Gebäudes, und von da an, so erzählt sie, begannen die Probleme. Mehr als eine Million DM kostete damals die Modernisierung, die mit städtischen Mitteln finanziert wurde. Im Gegenzug erhielt die Stadt Braunschweig das Belegrecht für einen Teil der Wohnungen. Das heißt, die Stadt wies einkommensschwachen Mietern Wohnungen zu.

„Das ist grundsätzlich kein Problem, denn dann zahlt die Stadt die Miete“, sagt Frau Kaufmann. Doch im Fall ihrer Mieter ging einiges schief. Die Ämter zahlten das Wohngeld verzögert, so blieb die Miete monatelang aus. Andere Mieter hätten es mit der Zahlung ebenfalls nicht so genau genommen. Zudem gab es Mietminderungen, nachdem durch Großbaumaßnahmen in der Umgebung Absenkungsrisse im Mauerwerk entstanden waren. Und auch mit den berüchtigten Mietnomaden, die unter den Mietschuldnern nach Einschätzung des Eigentümerverbands letztlich nur eine kleine Gruppe sind, hat die Vermieterin Bekanntschaft gemacht.

Die Vermieterin saß auf einem Schuldenberg

Anstatt, wie erhofft, aus den Einnahmen die Modernisierungskosten zu finanzieren, saß die Vermieterin auf dem Schuldenberg. „Bis 2004 haben sich Mietrückstände in Höhe von 60 000 Euro angehäuft“, berichtet sie. Damit nicht genug, hatte sie seit der Sanierung im Jahr 1994 in fast alle Wohnungen noch zusätzliche 3000 Euro gesteckt. „Die Fluktuation war hoch, und die Wohnungen nach Auszug oft in einem schlimmen Zustand“, erzählt die Braunschweigerin.

Am Ende stand die Zwangsversteigerung

Nach vierzig Jahren als Eigentümerin des Anwesens war ihr die Belastung schließlich über den Kopf gewachsen. Das Haus kam in die Zwangsversteigerung. Drei Lebensversicherungen in Höhe von 45 000 Euro habe sie in die Immobilie gesteckt. Das Geld ist weg. Frau Kaufmann ist mittlerweile in Rente und jobbt, um über die Runden zu kommen. „350 Euro Schulden zahle ich monatlich für ein Haus, das mir längst nicht mehr gehört“, sagt sie. Geblieben ist ihr ein Dreifamilienhaus im Umland Braunschweigs, in dem sie selbst lebt. Auch hier gerieten die Bewohner mit der Miete immer wieder in Rückstand, klagt die Vermieterin.

Private Vermieter trifft es besonders hart

Der Fall ist drastisch. „Private Vermieter, denen keine großen Anlagen gehören, sind von Mietausfällen meist besonders betroffen“, sagt Stefan Diepenbrock vom Verband privater Eigentümer Haus und Grund in Berlin. Denn anders als die großen Wohnungsunternehmen verfügen sie in der Regel nicht über finanzielle Rückstellungen, um bei ausbleibenden Mietzahlungen nicht selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Sind es mehrere, kann der Besitz und Unterhalt eines Wohnhauses schnell zum Minusgeschäft werden. Rund 75 Prozent aller Mietwohnungen werden von Privatleuten angeboten, insofern ist diese Gruppe besonders betroffen.

Nach aktuellen Erhebungen des Verbands verzeichnen Vermieter in Deutschland Mietausfälle von etwa 2,2 Milliarden Euro. Das sind knapp 2 Prozent der jährlichen Mietzahlungen von insgesamt 114 Milliarden Euro. Rückständige Betriebskosten hat Haus und Grund darin noch nicht berücksichtigt. „Am Mietniveau selbst liegt es nicht, dass die Miete oft ausbleibt“, sagt Diepenbrock. Vielmehr nennt der Verband die zunehmende private Verschuldung und Arbeitslosigkeit als Ursachen.

Alles hängt an der Zahlungsbereitschaft des Mieters

Eigentlich stehen Immobilien im Ruf, eine sichere Kapitalanlage zu sein, im Idealfall dank steigender Mieten jedes Jahr Gewinne abzuwerfen und gleichzeitig im Wert zu steigen, vorausgesetzt, die Lage stimmt. So weit die Theorie. Doch selbst wenn das Haus in gefragten Wohngegenden Münchens, Hamburgs, Frankfurts oder Wiesbadens liegt, bleibt ein Risiko: die Zahlungsbereitschaft beziehungsweise -fähigkeit des Mieters.

Expertenrat: So schnell wie möglich fristlos kündigen

„Und da liegt oftmals das Problem“, sagt Rechtsanwalt Klaus Lützenkirchen von der Sozietät Jennißen Harren Lützenkirchen in Köln. Damit die Mietschulden sich nicht zu zweistelligen Beträgen summieren, rät der Rechtsexperte betroffenen Vermietern, so schnell wie möglich fristlos zu kündigen. Dies ist nach zwei ausbleibenden Monatsmieten möglich. Die ausgesprochene Kündigung ist Voraussetzung dafür, überhaupt recht zu bekommen. Denn ist der Mieter überschuldet und bestehen Insolvenzforderungen, dann gilt eine Kündigungssperre. Eine Kündigung ist dann erst möglich, wenn neue (ausreichende) Rückstände entstehen, erläutert der Rechtsanwalt.

Die Insolvenz eines Mieters trifft den Wohnungsbesitzer übrigens auch dann, wie Lützenkirchen anmerkt, wenn die Miete pünktlich per Lastschrift eingezogen wurde, also bisher gar keine Mietschulden bestehen. Das per Lastschrift überwiesene Geld kann vom Insolvenzverwalter zurückgeholt werden, denn der Vermieter genießt unter den Gläubigern keine „bevorrechtigte“ Behandlung.

Die Kosten summieren sich

Doch auch wenn rechtzeitig gekündigt wurde: „Bis der Räumungstitel da ist und der Gerichtsvollzieher tätig wird, können jedoch zwölf Monate vergehen“, bremst der Mietrechtsfachmann die Erwartung, ein Mietverhältnis rasch beenden zu können. In diesem Fall muss der Eigentümer mit einem Mietausfall für etwa ein Jahr rechnen plus die Kosten, die durch die Räumung entstehen. Häufen sich die Fälle wie bei Heidemarie Kaufmann, droht der Verlust der Immobilie.