London Die Immobilienkrise trifft die City

Die Finanzkrise und Notsituation vieler Banken hat dem jahrelangen Aufschwung am Markt für Bürogebäude in der Londoner City ein jähes Ende bereitet. Die Mieten sinken, die Quote leerstehender Büroflächen steigt, der Wert der Immobilien bricht ein, und noch ist kein Ende der Talfahrt in Sicht. Die Investmentbank Close Brothers erwartet, dass der Abschwung am gewerblichen Immobilienmarkt mit Notverkäufen von finanzschwachen Eigentümern noch größere Dimensionen annehmen wird.

Die Bank schätzt, dass die Preise für britische Gewerbeimmobilien bis zum Beginn 2010 um bis zu 60 Prozent unter die ehemaligen Höchstpreise von Frühjahr 2007 gefallen sein werden. Auch das Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) glaubt, dass sich der Preisabschwung des vergangenen Jahres von 25 Prozent noch um 30 bis 35 Prozent fortsetzen werde.

Das wäre dann eine größere Krise am Markt für britische Gewerbeimmobilien, als es Großbritannien und die Londoner City im Abschwung der siebziger und neunziger Jahre erlebt haben. Die Nachfrage nach neuem Büroraum in der City kommt nur noch von Mietern, deren bisherige Verträge ausgelaufen sind. Nach Angaben von Knight Frank lag die Nachfrage nach Mietfläche Ende des Jahres um 62 Prozent unter dem Vorjahr. Die Quote leerstehender Flächen ist auf 9 Prozent geklettert.

Deutsche Adresssen sind wichtige Käufer

Während sich vor allem die von der Kreditklemme und Mittelabflüssen geplagten britischen Investoren und Fonds von Immobilien trennen, sind es neben Käufern aus dem Nahen Osten jedoch vor allem deutsche Adressen, die am britischen Immobilienmarkt und vor allem in der Londoner City investieren.

Die deutschen Großinvestoren und Fonds waren im Jahr 2008 das dritte Jahr in Folge die größten ausländischen Investoren. Noch liegen die Zahlen für das vierte Quartal 2008 nicht vor. Aber einschließlich des dritten Quartals 2008 haben die Briten netto in der Londoner City Bürogebäude im Wert von 1,4 Milliarden Pfund verkauft, während deutsche Käufer Immobilien im Wert von 974 Millionen Pfund einsammelten.

Deutsche Adressen wie die IVG, die im Februar 2007 gemeinsam mit Randall für 950 Millionen Euro den Büroturm „Gurke“ von der Swiss Re übernommen hatte, gehören seit Jahren zu den wichtigen Kaufinteressenten in London. Seit Herbst verbilligte allein die Abwertung des Pfund gegenüber dem Euro deutsche Investitionen in London um 20 Prozent gegenüber dem Sommer vergangenen Jahres.

Pfund-Verfall macht London attraktiv

Einige deutsche Investoren haben sich zwar zurückgezogen, wie die SEB Asset Management, die ein Gebäude der ING kaufen wollte, oder die Signa Deutschland, die in Verhandlungen mit UBS stand. Aber nach Angaben der City of London Corporation habe die Deka im Herbst für 230 Millionen Pfund die langfristige Pacht eines Gebäudes an der London Wall für eine Anfangsrendite von 6,4 Prozent übernommen. Das Gebäude ist an die HVB, Macquarie und Citadel vermietet.

Die Deka kaufte im Frühjahr 2008 auch ein Bürogebäude von Standard Life zu einer Rendite von 5,85 Prozent, das an Fidessa vermietet ist. Die Bank sicherte sich für 113 Millionen Pfund ein Bürogebäude am renommierten Finsbury Square, das von Bloomberg belegt ist. Hansa Invest übernahm die langfristige Pacht für 1 London Wall für 136 Millionen Pfund, und Commerz Real investierte in der City in ein Gebäude, in dem Deloitte seine Büros hat.

„Die Abwertung des Pfund macht britische Büroimmobilien für ausländische Investoren mittlerweile extrem attraktiv“, heißt es beim Verband RICS. Zugleich sei die Rendite auf gewerbliche Immobilien nach dem Renditedruck auf Staatsanleihen wieder auf den langfristigen Durchschnittswert gestiegen.

Chancen gibt es nur auf die lange Sicht

Allerdings müssten die Investoren einen langen Atem haben, denn die kurz- und mittelfristigen Aussichten für die Londoner City sind düster: Die Nachfrage nach neuen Büroflächen fällt, während gleichzeitig die in der Hausse vor zwei Jahren geplanten neuen Büroflächen auf den Markt kommen. Im vergangenen Jahr waren von diesen neuen Flächen nur zu 10 Prozent vorvermietet. Mehrere Hochhausprojekte in London wurden bereits annulliert oder auf die lange Bank geschoben.

Etwaigen Käufern fehlt zudem die Finanzierung, da Banken sich vor allem bei der Vergabe neuer Immobilienkredite zurückhalten. Der Markt für mit Immobilienkrediten besicherte Derivative (CMBS) ist ausgetrocknet, was den Banken kaum noch ermöglicht, entsprechende Kreditrisiken an den Markt weiterzureichen. Noch im Jahr 2007 wurde die Hälfte der Käufe britischer Gewerbeimmobilien mit Hilfe von CMBS finanziert.