Immobilienfonds

Keine erweiterte Kürzung für Zinserträge

Von Florian Haase

Fondsobjekt Heiligendamm: Die jüngste Entscheidung des Bundesfinanzhofs hat für gewerbliche geschlossene Immobilienfonds Folgen

08. Februar 2008 Der Bundesfinanzhof hat mit einer am 23. Januar 2008 veröffentlichten Entscheidung klargestellt, dass Grundstücksunternehmen für Zinseinkünfte aus der Anlage von Mieterträgen nicht die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach Paragraph 9 Nummer 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) in Anspruch nehmen können (Aktenzeichen IV R 19/05).

Auswirkungen ergeben sich damit vor allem für geschlossene gewerbliche Immobilienfonds, die meist in der Rechtsform einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG organisiert sind. Nach Paragraph 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG können Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und besitzen, den Gewerbeertrag auf Antrag insoweit kürzen, als er auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

Der Zweck der Vorschrift wird wirtschaftspolitisch

Der Zweck der Regelung bestand gesetzesgeschichtlich darin, die formgewerblichen Kapitalgesellschaften auf der Rechtsfolgenseite den vermögensverwaltenden Personengesellschaften gleichzustellen. Heute wird die erweiterte Kürzung unabhängig von der Rechtsform gewährt. Der Zweck der Vorschrift reduziert sich damit auf einen wirtschaftspolitischen.

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Die erweiterte Kürzung bedeutet eine erhebliche Vergünstigung gegenüber der Kürzung um 1,2 Prozent des Einheitswertes des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes nach Paragraph 9 Nummer 1 Satz 1 GewStG. Er dient insgesamt der Vermeidung einer Doppelbelastung von Grundbesitz innerhalb der Realsteuern durch Gewerbesteuer und Grundsteuer.

Fonds müssen nur langfristig investiert bleiben

Von der erweiterten Kürzung erfasst sind in erster Linie Unternehmen, die eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Damit ist eine vermögensverwaltende Tätigkeit angesprochen. Die Art und Weise der Grundstücksverwaltung darf daher nicht über den Rahmen einer klassischen Vermögensverwaltung hinausgehen und keinen gewerblichen Charakter annehmen. Hinsichtlich der Immobilienfonds kommen damit nur gewerblich geprägte, nicht aber originär gewerblich tätige Personengesellschaften als taugliche Anspruchsberechtigte der erweiterten Kürzung in Betracht.

Die Fonds müssen nur langfristig investiert bleiben, und die Umstände der Vermietung dürfen keine Organisation nach Art eines Gewerbebetriebs erfordern. Dann sind weder die Vermietung in großem Umfang bei einer Vielzahl von Objekten noch ein erheblicher Fremdkapitaleinsatz schädlich.

Besonderheiten im jüngst entschiedenen Fall

Die Streitfrage, die nun das höchste deutsche Finanzgericht beschäftigte, scheint durch den Gesetzeswortlaut klar entschieden zu sein: Bestimmte Nebentätigkeiten wie die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens sind zwar ausdrücklich zulässig, sofern sie der Grundbesitzverwaltung untergeordnet sind. Sie berechtigen aber nicht zur erweiterten Kürzung. Ungeklärt war aber bisher, ob nicht die zinstragende Anlage von Mieterlösen auch als mittelbare Nutzung eigenen Grundvermögens verstanden werden kann.

Auch unter welchen Voraussetzungen von der Nutzung „eigenen“ Kapitalvermögens im Sinne des Paragraphen 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG gesprochen werden kann, war bisher nicht entschieden. Im jüngst durch den Bundesfinanzhof entschiedenen Fall bestand noch die weitere Besonderheit, dass ein Teil der Mieterlöse seitens der Mieter unter einem ausdrücklichen Vorbehalt gezahlt worden war. Mit ihrer Rückzahlung musste aufgrund eines für die Vergangenheit ergangenen Zivilgerichtsurteils gerechnet werden.

Bundesfinanzhof ließ Einwände nicht gelten

Beide Einwände hat der Bundesfinanzhof im Ergebnis nicht durchgreifen lassen. „Verwaltung und Nutzung“ eigenen Grundbesitzes sei lediglich deren Vermietung und Verpachtung. Die Wiederanlage von Mieterträgen aber führe, steuerlich betrachtet, zur Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen, was rechtlich und sachlich von der Nutzung des Grundbesitzes zu trennen sei. Eine nur mittelbare Nutzung sei nicht ausreichend. Auch nach dem Sinn und Zweck des Paragraphen 9 Nummer 1 GewStG sei eine Einbeziehung der Mieterträge nicht geboten. Bei Erträgen, die nicht auf die Nutzung und Verwaltung von Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinne zurückzuführen sind, sei eine Doppelbelastung durch Grundsteuer und Gewerbesteuer nicht zu befürchten.

Ferner hat der Bundesfinanzhof die fraglichen Mieterlöse ungeachtet möglicher Rückforderungsansprüche seitens der Mieter dem „eigenen“ Kapitalvermögen des klagenden Grundstücksunternehmens zugeordnet. Zwar sei es richtig, dass das Grundstücksunternehmen im Falle des endgültigen Unterliegens den Rückzahlungsbetrag zu verzinsen hätte. Nachdem es jedoch mit der verzinslichen Anlage der Vorbehaltszahlungen begonnen hatte, habe es auch zivilrechtlich die Herausgabe der erlangten Zinsen als gezogene Nutzungen geschuldet. Dies ändere jedoch nichts daran, dass auch die unter Vorbehalt gezahlten Mieten bei ihrem Eingang auf dem Bankkonto des Grundstücksunternehmens dessen eigenes Kapitalvermögen geworden seien.

Entscheidung des Gerichts ist zu begrüßen

Die jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 20. September 2007 ist zu begrüßen. Sie wird aber bei Emittenten und Anlegern geschlossener gewerblicher Immobilienfonds nicht auf fruchtbaren Boden fallen. Die jüngere Vergangenheit hat immer wieder gezeigt, dass geschlossene Immobilienfonds in vielfältige steuerliche Probleme geraten können, soweit es um die kurzfristige zinstragende Anlage der eingeworbenen Kommanditeinlagen und von Erlösen aus dem originären Vermietungsgeschäft geht.

Bei Immobilienfonds mit ausländischen Betriebsstätten wird die Finanzverwaltung häufig den Standpunkt vertreten, dass neben der Vermietung erzielte Einkünfte aus Kapitalvermögen nicht der ausländischen Betriebsstätte zuzurechnen seien. Infolgedessen werden die Einkünfte nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen nicht mehr steuerfrei gestellt, sondern im Inland unter Anrechnung der ausländischen Steuer besteuert. Dies gilt umso mehr, wenn Zinseinkünfte in der gegebenenfalls nur kurzen Zeit vor dem eigentlichen Immobilieninvestment anfallen. Anleger sind dann mitunter sehr verwundert, wenn entgegen der eigentlichen Prospektierung Einkünfte doch im Inland zu versteuern sind.

Der jetzt durch den Bundesfinanzhof entschiedene Fall betrifft nur inländische geschlossene Immobilienfonds, die im Fall einer gewerblichen Prägung der Gewerbesteuer unterliegen. Das Gericht bleibt bei seiner klaren Linie und gewährt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung unabhängig von den Umständen des Einzelfalls ausschließlich für die unmittelbare Nutzung und Verwaltung von Grundbesitz.

Der Autor ist Rechtsanwalt in der auf Gesellschafts- und internationales Steuerrecht spezialisierten Sozietät Strunk Kolaschnik Partnerschaft in Hamburg.

Text: F.A.Z., 08.02.2008, Nr. 33 / Seite 45
Bildmaterial: dpa